【摘要】本文通過闡述城市停車及物業(yè)管理兩大領(lǐng)域的發(fā)展動向,分析了物業(yè)停車管理的發(fā)展趨勢,提出在車輛身份識別高準(zhǔn)確率基礎(chǔ)上,結(jié)合管理模式的升級,以“無非不集”為特征可以實(shí)現(xiàn)高效率停車服務(wù);同時(shí),通過對比不同管理模式應(yīng)用效果,分析產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益,指出停車管理將從低水平人工服務(wù)走向高效率自動服務(wù),無人化是物業(yè)停車服務(wù)的發(fā)展方向,“無非不集”的全自動化停車運(yùn)營模式將成為智慧停車管理的新風(fēng)向標(biāo)。
【關(guān)鍵詞】停車管理,無非不集,管理模式,自動化,減員增效
1 高效率是物業(yè)停車服務(wù)發(fā)展的趨勢
(一) 新經(jīng)濟(jì)背景下物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級
我國正處在發(fā)展模式從高速走向高質(zhì)量的轉(zhuǎn)變過程中。在當(dāng)下的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代,互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)已日趨成熟,為物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級帶來了契機(jī)。根據(jù)對深圳地區(qū)物業(yè)的調(diào)查,大多數(shù)物業(yè)公司的人工成本支出都占到了總支出的50%以上,是物業(yè)公司的第一大支出。人工費(fèi)的上漲、招工難、管理難,導(dǎo)致物業(yè)公司的勞動成本不斷增長。
在2017人工智能與物業(yè)技術(shù)革命論壇上,中國物業(yè)管理協(xié)會會長沈建忠提到:“人工智能將是物業(yè)行業(yè)科技化深度發(fā)展的必然方向”,物業(yè)管理由早期的“三保一化”到借助成熟的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展起來的智慧社區(qū)、設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控、智慧停車系統(tǒng)等,徹底顛覆原有的服務(wù)模式,在用戶體驗(yàn)、管理效率上給物業(yè)服務(wù)帶來顛覆式的影響。
(二) “無非不集”是物業(yè)停車管理的發(fā)展方向
與此同時(shí),移動互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等新興技術(shù)的迅猛發(fā)展,為未來智能停車管理注入了新的生機(jī),對其發(fā)展方向有著深遠(yuǎn)的影響。一方面,停車收費(fèi)管理將逐步實(shí)現(xiàn)機(jī)器代替人工,自動化代替手工和半自動化。另一方面,識別和支付緊密結(jié)合,提高通行效率,降低人工成本。這種物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級與新技術(shù)相遇,將帶來停車行業(yè)的大變革與大商機(jī)。
在交通與物業(yè)服務(wù)深層需求改變的背景下,面對傳統(tǒng)停車場服務(wù)體驗(yàn)不佳、物業(yè)管理單位的效益差、停車服務(wù)效率低等一系列問題,站在物業(yè)運(yùn)營角度,需要轉(zhuǎn)變目前的停車管理模式,逐步淘汰人工為主的管理方式,從低水平人工服務(wù)走向高效率自動服務(wù),使用機(jī)器替代人工,推廣非現(xiàn)金繳費(fèi)和自動化停車服務(wù),提升物業(yè)管理效率,降低運(yùn)營成本,提升客戶服務(wù)滿意度。
停車?yán)U費(fèi)管理模式的發(fā)展方向:
l 無人化:出入口無人值守,提升運(yùn)營效率、降低運(yùn)營成本。
l 非現(xiàn)金:立足于電子支付,實(shí)現(xiàn)便捷、快速繳費(fèi),減少貪污,降低現(xiàn)金管控成本、風(fēng)險(xiǎn)。
l 不停車通行:自動識別車輛身份,執(zhí)行通行管控,無需停車,提高出入口通行效率,提升用戶體驗(yàn)。
l 集中管理:通過網(wǎng)絡(luò)對出入口和車位進(jìn)行集中監(jiān)控服務(wù),實(shí)現(xiàn)交易和異常情況的全電子化管理。
結(jié)合“無非不集”的發(fā)展方向,通過停車場出入自動化、管理標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)聯(lián)網(wǎng)化,實(shí)現(xiàn)管理效率和服務(wù)質(zhì)量的提高,為停車場經(jīng)營步入良性發(fā)展鋪平道路。
從國內(nèi)外發(fā)展來看,停車服務(wù)聯(lián)網(wǎng)化、支付非現(xiàn)金化、ETC不停車化服務(wù)是大勢所趨。以贏得亞洲最具競爭力經(jīng)濟(jì)體稱號的新加坡為例,在ERP城市交通擁堵電子收費(fèi)系統(tǒng)大平臺基礎(chǔ)上,借助ETC在停車系統(tǒng)的廣泛運(yùn)用,實(shí)現(xiàn)動態(tài)、靜態(tài)交通管理服務(wù)無縫聯(lián)網(wǎng)融合。以金融信用為后盾,停車場管理在政府搭臺、市場跟進(jìn)的雙線推動下,已基本實(shí)現(xiàn)了無人值守、非現(xiàn)金支付、不停車通行和集中管理的“無非不集”式管理,極大地提高了管理效率、節(jié)約了管理成本,產(chǎn)生了良好的社會與經(jīng)濟(jì)效益,同時(shí)也促進(jìn)了物業(yè)管理向人工智能應(yīng)用時(shí)代邁進(jìn),實(shí)現(xiàn)物業(yè)停車服務(wù)的彎道超車。
2 新經(jīng)濟(jì)背景下的模式探索
(一) 識別技術(shù)的選擇
停車場管理需要解決兩個(gè)基本問題,一是如何準(zhǔn)確識別車輛身份,二是提供安全、便捷的收費(fèi)服務(wù)。管理方的需求是:封堵漏洞,增加收入,降低成本,節(jié)約開支;提供安全、高效的通行服務(wù),提升服務(wù)品質(zhì)。而車主的核心需求是通行及繳費(fèi)過程安全、方便、快速。
在國內(nèi)停車場繳費(fèi)領(lǐng)域,缺乏統(tǒng)一的停車支付類技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營體系。以車輛身份識別技術(shù)為核心特征,停車場系統(tǒng)方案可劃分為以下三種: ETC、車牌識別及自助取卡。
車牌識別技術(shù)具備無介質(zhì)、低成本、安裝施工簡單等優(yōu)勢,尤其是低成本迎合了大部分物業(yè)的低利潤經(jīng)營狀況現(xiàn)實(shí),因此而得到市場認(rèn)可。但車牌識別技術(shù)的識別率受天氣及環(huán)境影響較大,識別差錯容易導(dǎo)致用戶體驗(yàn)下降、運(yùn)營成本增加。同時(shí),車牌識別自身沒有防偽能力,不帶支付功能,仍需借助人工收費(fèi)及第三方支付手段完成繳費(fèi),屬于半自動應(yīng)用技術(shù)方案。因此是過渡性質(zhì)的停車場管理手段。
ETC電子不停車收費(fèi)技術(shù)是基于交通運(yùn)輸部推行的GB/T 20851系列國家標(biāo)準(zhǔn),利用基于5.8GHz微波頻段的專用短程通信(DSRC)和PBOC電子支付規(guī)范的技術(shù)實(shí)現(xiàn)。ETC采用實(shí)名制管理,一車一卡一標(biāo)簽,車輛身份信息受到金融級別密鑰保護(hù),全國通用;且DSRC通信不受環(huán)境影響,可全天候運(yùn)行,識別準(zhǔn)確率可達(dá)99%以上,比車牌識別更可靠、更穩(wěn)定,為全自動車道系統(tǒng)打下了堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)。同時(shí),隨著ETC全國聯(lián)網(wǎng)格局的形成,OBU的裝車率越來越高,依托6000萬的ETC用戶量,也將為ETC進(jìn)入停車場收費(fèi)實(shí)現(xiàn)“一卡多用”奠定基礎(chǔ)。
ETC+車牌識別雙模識別技術(shù)是將ETC和車牌識別兩種識別技術(shù)進(jìn)行組合,集合兩種模式的優(yōu)點(diǎn),采用雙重識別、優(yōu)勢互補(bǔ)的思路,將ETC讀到的車牌號與攝像機(jī)識別到的車牌號做對位匹配,大大提高了車輛身份識別準(zhǔn)確率,同時(shí)實(shí)現(xiàn)了防偽和交易安全。以提高車輛身份識別準(zhǔn)確率為核心,同時(shí)為了實(shí)現(xiàn)停車場車輛的全覆蓋,集合車牌識別技術(shù)和ETC電子不停車收費(fèi)技術(shù)的優(yōu)點(diǎn),采用ETC+車牌識別雙模識別技術(shù),提供更高效全面的服務(wù),為逐步乃至最終過渡為無人值守創(chuàng)造條件。
具有CNAS資質(zhì)認(rèn)證的深圳華耀檢測機(jī)構(gòu)對ETC+車牌識別雙模識別技術(shù)的識別準(zhǔn)確率,在實(shí)際項(xiàng)目環(huán)境下進(jìn)行了嚴(yán)格的現(xiàn)場檢測,檢測結(jié)果如下:
(數(shù)據(jù)來源:泊時(shí)捷ETC停車管理系統(tǒng)檢驗(yàn)報(bào)告)
檢測結(jié)果顯示,ETC+車牌識別雙模識別技術(shù)的識別準(zhǔn)確率顯著提高,接近100%,保證了系統(tǒng)運(yùn)行效果。
(二) 配套服務(wù)模式的改變
在車輛身份識別高準(zhǔn)確率的基礎(chǔ)上,還需配套改變現(xiàn)有的停車服務(wù)管理模式,最終全面實(shí)現(xiàn)停車場出入自動化、管理標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)聯(lián)網(wǎng)化的 “無非不集”式服務(wù)模式,
集中式監(jiān)管:以停車場管理業(yè)務(wù)流程為導(dǎo)向,依托互聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等前沿技術(shù),為管理人員提供統(tǒng)一的停車場管理監(jiān)管平臺,實(shí)現(xiàn)管理中心對停車場的實(shí)時(shí)監(jiān)控、遠(yuǎn)程控制、設(shè)備遠(yuǎn)程維護(hù)等集中式監(jiān)管。
安保流動崗位制:在高識別準(zhǔn)確率的保障下,出入口車道可取消入口值守,將固定收費(fèi)崗改成流動崗,日常的出入、繳費(fèi)管理交給設(shè)備7x24小時(shí)全天候自動處理,流動安保崗位負(fù)責(zé)日常巡檢及應(yīng)急事件處理。管理模式的升級換代,能夠大幅降低物業(yè)管理的人工成本,同時(shí),車道管理實(shí)現(xiàn)無人值守,也在很大程度上規(guī)避了跑冒滴漏等管理漏洞。
實(shí)時(shí)在線服務(wù):車主通過車道緊急呼叫按鈕及24小時(shí)400服務(wù)熱線等渠道,可實(shí)時(shí)連線管理中心,管理中心進(jìn)行遠(yuǎn)程視頻查看、信息確認(rèn)及異常處理,為實(shí)現(xiàn)停車場無人值守服務(wù)模式提供堅(jiān)實(shí)的后盾支持。
綜上所述,在ETC+車牌識別雙模識別技術(shù)高識別準(zhǔn)確率的基礎(chǔ)上,配套實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程集中監(jiān)管、流動安保制以及實(shí)時(shí)在線服務(wù)等管理手段,最終可全面實(shí)現(xiàn)停車場 “無非不集”的管理模式。
3 運(yùn)營效益分析
對物業(yè)而言,停車?yán)U費(fèi)管理系統(tǒng)是賴以提供運(yùn)營服務(wù)的生產(chǎn)力工具,在車流量,費(fèi)率、產(chǎn)出確定的情況下,方案的取舍,必須從建設(shè)投入、運(yùn)營成本、管理效率、安全保障等角度進(jìn)行全方位評價(jià)。
“無非不集”模式與傳統(tǒng)模式的比較
經(jīng)濟(jì)效益
以下借常見的兩入兩出停車場系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)行對比。
建設(shè)階段,直接投入成本:
(1)設(shè)備投資(2進(jìn)口,2出口,500車位):¥400,000
(2)每年運(yùn)營費(fèi)用:¥240,000
l 設(shè)備年維護(hù)費(fèi)用(約每年10%):¥40,000
l 收費(fèi)員工資待遇(每崗4人,1崗,¥50000.0*4*1):¥200,000
(3)全生命周期成本(5年):¥1,600,000
同樣規(guī)模條件下,可將固定收費(fèi)崗改成流動崗,日常的出入、繳費(fèi)管理交給設(shè)備7x24小時(shí)全天候自動處理。以每崗20萬/年計(jì),計(jì)算表明,正常可縮減一半的人力運(yùn)營成本,運(yùn)營成本優(yōu)勢非常明顯。
預(yù)計(jì)5年全生命周期內(nèi),總體運(yùn)營成本可以節(jié)省72.5萬,比人工管理方式下降了31.2%。在成本下降的同時(shí),還能夠提升服務(wù)質(zhì)量,提高業(yè)主服務(wù)滿意度,挖掘運(yùn)營增值,即實(shí)現(xiàn)減員增效、精準(zhǔn)服務(wù)、持續(xù)增值。
4 小結(jié)
智慧停車領(lǐng)域的發(fā)展趨勢,表現(xiàn)在以下方面:
第一, 未來的趨勢,用機(jī)器代替人工,自動化淘汰手工和半自動化。
第二, 發(fā)展以無人值守、非現(xiàn)金支付為中心的“無非不集”管理模式,對內(nèi)挖潛,高效服務(wù),降低成本,堵住管理漏洞。
第三, 停車與靜態(tài)交通管理服務(wù)融合,通過統(tǒng)一的城市停車運(yùn)營管理云平臺,提供交通需求調(diào)節(jié)、集中監(jiān)管、遠(yuǎn)程運(yùn)維服務(wù),提升交通系統(tǒng)整體服務(wù)效率。
第四, 依托互聯(lián)網(wǎng)+,整合共享單車、共享汽車等其他交通出行方式,為社會公眾提供出行預(yù)定、交通換乘、信息查詢等增值服務(wù)。
未來,依托日益普及的大數(shù)據(jù)技術(shù),隨著人工智能技術(shù)的不斷優(yōu)化,使用機(jī)器替代人工簡單勞動,從低水平人工管理走向高效率自動服務(wù),終將以“無非不集”運(yùn)營實(shí)現(xiàn)停車管理模式升級換代。