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樂居財經 李禮8月1日，平安證券發布房地產行業點評。
事項：
1）克而瑞公布 2023 年1-7 月百強房企銷售數據。2）7 月31 日國常會表示，要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措，加快研究構建房地產業新發展模式。3）國家發改委發布恢復和擴大消費二十條措施，明確支持剛性和改善性住房需求。做好保交樓、保民生、保穩定工作，完善住房保障基礎性制度和支持政策，擴大保障性租賃住房供給，著力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問題。
平安觀點：
單月成交持續探底，房企格局延續分化：7 月在供需兩端制約之下，樓市復蘇動能趨緩，企業去化壓力顯現。百強房企單月銷售額 3810 億元，環比下降 36.6%，同比下降 37.2%，同比降幅較 6 月擴大 9.5 個百分點；銷售面積 2253 萬平米，環比下降 30.4%，同比下降 36.8%，同比降幅較 6月擴大 4.7 個百分點。受此影響，1-7 月百強房企累計銷售額同比下降5.9%、銷售面積同比下降 17%，降幅較 1-6 月擴大 5.5 個、3.1 個百分點。從具體房企來看，保利發展 1-7 月銷售額 2678 億元，位于克而瑞排行榜首位。主流房企中華僑城、越秀地產、保利置業 7 月單月銷售額同比增長101.2%、39%、7.7%；保利置業、越秀地產、華發股份、建發房產、招商蛇口 1-7 月銷售額同比增長 111.6%、67.5%、45.5%、44.4%、30.7%，表現相對突出。
政策暖風頻吹，關注細則落地情況：近期政治局會議未重申房住不炒，首次明確房地產市場供求關系發生重大變化，適時調整優化房地產政策。住建部會議要求進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。北京、廣州、深圳、上海相繼表態將認真學習會議精神，抓好貫徹落實工作。此外，7 月 31 日發改委發布關于恢復和擴大消費措施的通知，明確支持剛性和改善性住房需求，擴大保租房供給，穩步推進老舊小區、城中村改造，持續推進農房質量安全提升工程。國常會亦明確要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措。預計后續核心城市限貸、限購等優化政策將陸續出臺。
投資建議：7 月百強銷售持續探底，但 7 月下旬中央及地方頻繁表態，后續隨著優化政策落地實施，將對成交形成一定支撐。個股建議關注兩條主線：1）受益政策潛在優化，主要為聚焦核心城市、政策受益空間大的房企，如保利發展、招商蛇口、越秀地產、濱江集團、華發股份、萬科 A、中國海外發展等；2）前期階段性承壓、經營及資金狀況有望好轉的民營房企/物管企業，如新城控股、金地集團、新城悅服務、碧桂園服務等。上下游方面，城中村改造涉及給排水、燃氣、電力等管線管道改造，外墻與屋面修繕等，需要用到管道、涂料、保溫、防水等消費建材，建議關注東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。
風險提示：1）樓市復蘇持續性不及預期風險：近期樓市復蘇呈現疲態，若未來經濟及收入恢復低于預期，或帶來銷售低于預期風險；2）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險：當前房企資金環境仍較緊張，若政策發力效果不及預期、資金壓力較高企業仍存債務違約展期情形；3）后續政策改善不及預期風險。
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