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    上海延長“老房子”公積金貸款年限 利于促進一二手房流通

    2023-09-09 00:45:11 來源:搜狐焦點北京站

    在“認房不認貸”執(zhí)行后,上海又延長了住房公積金購買存量住房貸款的期限,這意味著上海二手房市場又迎來一大利好。


    【資料圖】

    9月7日,據上海住建委發(fā)布的《關于調整本市住房公積金購買存量住房最長貸款期限的通知》(簡稱《通知》)明確,所購存量住房房齡為20(含)至35年之間的,住房公積金最長貸款期限從原來的不超過15年調整為不超過“50減房齡”。

    新政針對1988年以后的二手房

    《通知》明確,對借款人購買6(含)至35年之間房齡的存量住房的住房公積金最長貸款期限進行調整。其中,所購存量住房房齡為6(含)至20年之間的,住房公積金最長貸款期限從原來的不超過“35減房齡”的計算規(guī)則調整為不超過30年;所購存量住房房齡為20(含)至35年之間的,住房公積金最長貸款期限從原來的不超過15年調整為不超過“50減房齡”。

    據易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進測算,比如,2003年建成的房子,房齡是20年,若是申請公積金貸款100萬元,過去只能貸款15年,每個月還貸6954元;現在申請公積金貸款,能貸款(50年-房齡20年)30年,那么每個月還貸4270元。通過對比,每個月的還貸壓力減少了2684元。

    “從新政對各類住房影響來說,一些20年左右房齡的二手房是最受益的。此類住房過去最多可以貸款15年,但是按現在的規(guī)則,可以貸款30年。所以,此類住房的交易性價比會提高。”嚴躍進說。

    上海某二手房中介的工作人員告訴新京報記者:“此次新政利好的是1988年以后的房子,因為再老的二手房比如1988年以前的房子,房齡就超過了35年,那么最高還是能貸款15年。”

    中指研究院上海高級分析師陳炬蘭指出,此次出臺的公積金優(yōu)化政策旨在解決二手房買賣中因房齡較大導致貸款年限較短的情況,減輕房齡較長的居民還款壓力。過去部分“老破小”因房齡較大,購房者貸款期限較短,此次新政對房齡較大的二手房出清有一定積極意義。

    打通上海二手房“任督二脈”,實現政策聯動

    當前,延長二手房貸款年限疊加“認房不認貸”的政策有利于加快二手房的流通,實現一二手房的聯動,有利于剛需、改善性需求的釋放。

    對此,上海中原地產資深分析師盧文曦分析稱:“此次政策利好二手房的交易,二手房因為房齡關系對貸款人形成一定壓力。如果貸款時間短、月供高,買房人負擔不起,只能提高首付比例,這對買家的首付提出更高要求。按照新政,從某種程度延長貸款年限,變相而言,降低首付壓力。考慮到目前置換性需求,大部分掛牌房源在三四百萬元,而此類房源有相當比例房齡也不小。目前,‘認房不認貸’政策會推動這種房源掛牌。降低此類房子的購買壓力,可以推動更多剛需買得動這種房子。市場置換交易的鏈條能順暢運轉起來。”

    根據鏈家APP數據,目前,上海掛牌超過20年房齡的住宅較多,上海市中心區(qū)黃浦區(qū)11.5萬套二手房中,有948套房齡超過20年,靜安區(qū)有2200套房源,徐匯區(qū)有2500套房源。那么,如果這批量的高齡房源可以快速流通,將帶動整個上海樓市的成交量。

    事實上,隨著各種利好政策的釋放,8月上海二手房成交量環(huán)比抬升。今年,上海二手房市場沖高后轉入低迷。在3月份出現一波小陽春行情之后,上海二手房成交量逐月回落,從3月份成交2.4萬套,降至7月份的1.27萬套,陷入谷底,而8月又呈現出止跌回升的行情。

    9月6日,據上海鏈家發(fā)布的最新數據顯示,8月,上海全市共成交1.37萬套二手房,環(huán)比增長9%;成交金額454億元,環(huán)比增長10%。

    在鏈家平臺上,“認房不認貸”政策落地后的首個雙休日,上海地區(qū)新增二手房掛牌量增長約65%、交易量增長約70%。“購房群體主要是之前已有購房計劃,等到政策落地后立馬就‘上車’了。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示,不少業(yè)主的置換需求,在“認房不認貸”放開后被激活,預計隨著市場成交逐步活躍,9月上海二手房市場成交量會有進一步的增長。

    從市場反饋來看,“認房不認貸”政策對上海新房市場起到了“立竿見影”的效果,而此次延長住房公積金購買存量住房貸款的期限則利好二手房,兩者疊加起來,可以打通一二手房流通的“任督二脈”。

    嚴躍進表示:“此類存量住房的房主往往是換房需求比較強的群體,在新政出臺后,此類住房出售的概率將會加大。而從購房者本身來說,此類住房可能位于市區(qū),地段好、有較好學區(qū),一些年輕人等也愿意購買。此次公積金新政結合‘認房不認貸’政策,可以讓購房人更好地進行認購。這些房主賣房后,又能夠以首套房的資格來買房,反過來有助于改善性需求釋放。”

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