摘要：歸根結底還得銷售回升（歡迎關注杠桿游戲）
(資料圖)
撰文|張銀銀&編輯|欣欣然
融創中國近期消息不斷。
1）2023年8月21日，融創中國股價跌破1港元/股，成為“仙股”。截至8月21日收盤，融創中國報0.97港元/股，跌幅12.61%，總市值約52.85億港元。
到8月22日收盤，融創中國股價將將好回到1港元，總市值54.49億港元。
圖表來源|百度股市通（特此感謝）
2）有消息稱，融創中國北京總部將在今年10月前撤離遷回天津。對此，融創方面并未就此事做出回應。知情人士透露，融創積極面對地產行業環境變化，落實降費增效，考慮未來將部分職能條線搬到天津。
3）天眼查App顯示，近日，融創房地產集團有限公司新增多條被執行人信息，被執行總金額超20億元，涉及票據追索權糾紛等，執行法院為北京市第二中級人民法院、鄭州市金水區人民法院、晉寧縣人民法院等。
風險信息顯示，該公司存在730余條被執行人信息，被執行總金額超90億元，此外，該公司還存在多條限制消費令、失信被執行人（老賴）和終本案件信息。
從上至下，各種拯救、幫扶房地產的舉措出臺，這個時刻，融創中國怎么反倒淪為了“仙股”？融創中國能挺過去嗎？杠桿游戲今天做個梳理。
1、不停歇地自救
融創中國淪為“仙股”，原因或許要從8月18日融創中國的盈利警告說起，預期2023年上半年該司擁有人應占虧損在150億元至160億元（人民幣，下同），2022年同期融創中國擁有人應占的虧損約187.6億元。
虧損原因其實很簡單，融創中國也有說，期間錄得虧損主要由于受房地產市場下行的影響，期間結轉的收入較少且結轉的物業項目毛利率較低，及外匯波動造成預期凈匯兌損失等所致。
對此處境，融創中國當然非常清楚。過去1、2年，融創中國的自救應該說是很努力的。就以近期為例：
1）自2023年3月28日，融創中國在港交所發布公告稱，境外債務重組取得重大進展，百億美元境外債務，與債權人小組(其債權占現有債務未償還本金總額超30%)就重組條款達成協議以來，該司近幾個月不斷更新境外債務重組的進展。
按照最新的消息，7月28日，融創中國披露：
計劃債權人的會議將予以召開，以考慮及酌情批準公司與計劃債權人訂立的計劃安排（“計劃會議”）。計劃會議的召開時間定于2023年9月18日上午11時整（香港時間）；
及在2023年10月5日上午9時30分（香港時間）在高等法院召開呈請實質聆訊，以裁定是否批準境外債務重組計劃。
可以說，融創中國離完成境外債務重組越來越近了。
2）上文杠桿游戲寫過，有消息稱，融創中國北京總部將在今年10月前撤離遷回天津。對此，融創方面并未就此事做出回應。
知情人士透露，融創積極面對地產行業環境變化，落實降費增效，考慮未來將部分職能條線搬到天津。
顯然，將一些職能條線搬回天津，起碼是可以降低一些人力、辦公費用的。
3）近期，為解決現有債務償還問題，融創中國近期還將三個項目以12.29億元的價格出售給榮豐公司。
7月7日，融創中國及榮豐公司簽訂臻華府項目公司股權轉讓協議，以2億元代價出售臻華府項目公司100%股權給榮豐公司或其指定方，以沖抵集團對榮豐公司2億元的債務。
8月17日，融創中國及榮豐公司簽訂望金沙酒店項目買賣協議，以2.99464億元代價出售望金沙酒店項目給榮豐公司或其指定方，以沖抵集團對榮豐公司剩余2.99464億元的債務。
8月17日，融創中國及榮豐公司簽訂秀場酒店項目公司股權轉讓協議，以7.3億元代價出售秀場酒店項目公司100%股權給榮豐公司或其指定方。
更早之前，8月10日，融創中國發布公告稱，公司間接全資附屬公司福州衡越、寧德融熙，與中航信托、首開股份簽訂協議，中航信托同意向首開股份轉讓目標股權及中航信托對寧德融熙享有的目標債權，代價為8億元。
該筆交易涉及的項目，杠桿游戲注意到，是首開股份與融創中國合作開發的福州榕耀之城。
融創方面表示，出售事項所得款項將用于解決融創與中航信托的債務問題，預期目標股權出售將虧損約9319.2萬元。
4）此前2023年1月，融創中國還處置了深圳文旅項目。
同時境內債方面也在2023年1月取得重大進展。
總計160億元的境內債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過，共涉及10筆存續的公司債券及供應鏈ABS，加權平均展期期限3.51年。
5）據說一些靠山吃山的人，吐了一些錢出來。
2、到底欠了多少錢
融創中國到底有多少債務？這從其前段時間發布的2022年報，可以窺見一二。
年報顯示，2022年融創中國借貸總額2984.2億元，較2021年的3217.1億元減少230多億元。但其中即期部分借貸略有增長，從2021年的2351.5億元增加到2534.8億元。
另外截至報告日期，融創中國到期未償付借貸本金約1005.2億元，并導致借貸本金約835.5億元可能被要求提前還款。
總負債方面，2022年末融創中國為1.004萬億元，2021年末這一數據為1.052萬億元。
看到萬億數字，杠桿游戲也算見過世面的，恒大2萬億，不過1萬億也驚人啊。
巨額債務之外，融創中國現金流非常緊張，截至2022年末，375.4億元的現金余額，其中還包括受限制現金。
相比2500多億元的即期借貸，顯得有些杯水車薪，必須想辦法搞錢，或者展期。
方面債務壓頂，一方面經營困難仍在。比如2022年營收967.5億元，下滑51.23%；毛利潤、歸母凈利潤分別為-8.19億元、-276.7億元，虧損繼續。
圖片來源|東方財富（特此感謝）
此次融創中國淪為“仙股”，和2023上半年的繼續巨虧不無關系。
上文杠桿游戲寫了，8月18日融創中國的盈利警告說，預期2023年上半年該司擁有人應占虧損在150億元至160億元，2022年同期融創中國擁有人應占的虧損約187.6億元。
此外，上文還提及融創房地產集團有限公司近日新增多條被執行人信息，被執行總金額超20億元。風險信息顯示，該公司存在730余條被執行人信息，被執行總金額超90億元。
上述被執行的事件，也會影響正常的經營，這對資金也會造成影響。
3、最大的困難
從種種信息看，融創中國此次境外債重組成功基本無懸念，而且似乎越來越接近成功。
化債的相對順利，給了融創中國更多脫困時間，但也談不上非常讓人高興，因為擺在面前的，還有其他更多的困難。
最大的困難，杠桿游戲認為是銷售。
融創中國披露的最新銷售情況數據顯示，2023年7月，融創中國實現合同銷售金額約51.2億元，合同銷售面積約40.6萬平米，合同銷售均價約12610元/平米。
而2022年7月時，單月銷售了110.3億元，合同銷售面積約88.4萬平米。
2023年1-7月，融創中國累計實現合同銷售金額約572.6億元，同比下降53.77%，2022年同期為1238.5億元；
累計合同銷售面積約424.3萬平米，同比下降54.89%，2022年同期為940.5萬平米；合同銷售均價約13500元/平米，同比增長2.51%。
2023不管單月還是累計，迄今為止銷售都不好。
其實2022年已經很不好了，如上文杠桿游戲所述，2022年7月好歹賣了110億元的房子，要知道2021年7月，合同銷售金額高達493.5億元，合同銷售面積約351.2萬平米，當時的均價約14050元/平米。
如果看2021年前7月，合同銷售金額更是有約3701.1億元，當時真是猛，同比增長50%，合同銷售面積約2545.7萬平米，均價14540元/平米左右。
一個企業從這樣巔峰急劇滑落，現金流的變化可以想見。
在杠桿游戲看來，說一千道一萬，債務重組、展期，可以為自己爭取時間，但歸根結底還得銷售回升。不說回到巔峰，但至少先復蘇一半，否則這游戲依舊難以玩轉。
本文未標注出處的財務圖表，均源自融創中國有關公告，特此說明并致謝
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