今年7月以來，“支持剛性和改善性住房需求”被中央及地方多次提及。其中，央行表態，要更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。隨后，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的住建部門紛紛表示，下半年將加大支持力度、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
事實上，改善性需求在住房市場中的占比穩步提升。以北京市場為例，北京朝陽區某房產中介門店經理介紹，其所在的片區目前有300多套房源掛牌在售，其中約八成業主有置換需求。北京中原世紀城戰區遠大上河村豪宅分行店長王玉良也表示：“剛性改善型客戶在整個交易中占比不低于60％，主要集中體現在同區域改善置換成交中。”
但是，在多個重點城市，改善客群在換房過程中遇到了諸多難點，比如購房資格、騰房周期等。那么，在目前市場條件下，該如何激活改善性需求？專業人士、業界專家分別有什么建議？
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業內人士表示，解除“認房又認貸”，預計會對改善客群換房起到較大的幫助。新京報記者 陳哲婉 攝
住房市場中改善性需求穩步提升
從北京市場來看，來自北京鏈家研究院統計數據顯示，從近幾年的成交數據看，全程通過北京鏈家完成房屋置換（即先賣后買或先買后賣）的購房家庭占比約為25%；其余部分家庭可能會通過其他房屋經紀機構或自行完成舊房的出售或購置二手房的動作，此外，還有賣二手房買一手房等情況。據此，北京鏈家研究院分析師冷會估計，北京二手房市場置換或改善性需求客戶占比約為70%左右。這一比例與經紀人調研的結果基本一致。
北京新房市場也不例外。來自合碩機構統計數據顯示，截至8月14日，今年北京新房市場中，普宅加別墅共成交32347套，其中，總價500萬元以上的共有19056套，占總成交量的58.9%。“從北京市場來看，整體均價在6萬元/平方米左右、500萬元以上總價的產品中，大概率為80平方米左右的三居產品，而這也是滿足剛需和改善性需求家庭的一類產品。”合碩機構首席分析師郭毅如是說。
從全國市場來看，近年來，改善性需求穩步提升。根據諸葛數據研究中心監測重點15城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、武漢、青島、大連、天津、西安、東莞、佛山）數據顯示，改善性需求在不斷擴大，今年二季度（截至5月），120平方米以上成交占比39.8%，達到2022年以來的季度最高占比，改善性市場正在崛起。
改善客群換房遭遇多個難點
在目前的市場條件下，盡管樓市利好政策接踵而至，但對于換房的改善客群而言，看似簡單的“一賣一買”，卻存在多個“難點”。
家住北京朝陽區的李先生正在換房。他告訴新京報記者，早在2016年，他買下了一套朝北的一居室作為婚房，這是他的首次購房。如今，隨著孩子的出生，老人前來照看孩子，一居室已經住不下，所以考慮將一居室出售，置換一套南北通透的三居室。
今年1月，李先生開始看房。由于按照北京的政策，他這次買房屬于二套，首付比例為80%，所以他精打細算了一番：自己的房子售價在430萬元左右，還清之前的貸款后，再加上自己的存款，正好夠一套660萬元三居室的首付。
今年2月份，一位購房者愿意出價460萬元買下李先生房子，但李先生希望再賣高點兒，沒有出售。但是，4月份過后，購房者觀望情緒越來越濃，購房需求逐漸減少。與他同戶型的房子，即便降至400萬元，買家還是猶豫不決，沒有出手。由于降價就無法支撐李先生置換三居室的需求，所以李先生考慮降低預期，開始考慮兩居室。
李先生的案例并非個例，來自市場一線的經紀人最有體會。“目前，重點城市的改善客群在換房時，遇到的一大難點是‘認房又認貸’導致的換房成本高問題。如果是非京籍家庭，沒有賣出房子，就沒有再購房的資格。再者，即使賣出原有住房，但因為有過住房貸款記錄，都算是二套房，普宅首付最低60%，非普宅80%。此外，換房客群的另一大難題在于，受整體市場因素影響，目前成交周期拉長，或者說不能判斷自己的房子出售時間長短，所以對于要置換購買的房子也不能下定金。”北京中原世紀城戰區遠大上河村豪宅分行店長王玉良如是說。
難點1：“認房又認貸”導致首付高
建議：調整首套房認定標準
自去年以來，不少城市陸續樓市調控松綁，據中指研究院統計，截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、長沙、重慶、福州等十余個核心一二線城市仍執行“認房又認貸”。這就使得這些城市有過房貸記錄的改善客群，在“賣一買一”的換房過程中面臨首付高、房貸利率高的難點。那么，如何解決呢？
58安居客研究院院長張波表示，對于改善客群而言，尤其是手中無房、但有過房貸記錄的人群，其買房的目的就是自住，完全符合“房住不炒”政策方向，但由于“認房又認貸”，導致這類改善性需求人群不能入場，也不能滿足自身合理的住房需求。在樓市火熱階段，通過“認房又認貸”政策為市場降溫并無不妥，但在目前一線城市也開始出現樓市下行的階段，去除不合理行政性限制的急迫性比較強。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，嚴格的限制性政策大多出臺在市場偏熱時期，以落實“房住不炒”目標，嚴格避免投機炒房等違規行為的潛入。但當前市場復蘇動力不足，樓市下行態勢仍未緩解，以往制定的嚴格的限制性政策應當適時調整，尤其是核心城市“認房又認貸”政策最為嚴格，較高的換房成本抑制了改善性需求的釋放。因此“認房又認貸”城市存在首付高等問題，已不符合當前房地產市場行情，政策亟待調整。
在合碩機構首席分析師郭毅看來，當前市場環境下，解除“認房又認貸”預計會對改善客群換房起到較大的幫助，特別是對于已還清房貸、舊房出售、名下已經無房的情況，建議認定為首套。
難點2：“認房又認貸”導致貸款利率高
建議：降低首付比例和房貸利率
在不少市場人士看來，在重點城市，對剛需人群及改善人群給予更大金融政策支持，才能更好地滿足剛性及改善客群的居住需求。
郭毅表示，目前，多數城市已調整首套房貸利率至5年期以上LPR基礎上降低20BP，超40城首套房貸利率已低于4%。但是，北京首套房商貸利率仍為5年期以上LPR+55個基點，上海為5年期以上LPR+35個基點，二套房商貸利率為5年期以上LPR+105個基點，兩座城市首套房與二套房貸款利率加點均存在下調空間。
針對當下市場，核心之一在于解除“認房又認貸”，金融政策的房貸首付、利率隨之下調，有利于降低改善人群入市門檻。郭毅分析稱，對剛需人群來說，除了關注首付之外，更關注日常月供成本壓力。“如果能夠在一線城市有效降低首套房貸利率，對剛需家庭也能形成更好的購房支撐。而剛需家庭消費力的激活，有助于帶動整個房地產消費鏈條的聯通，從而帶動新房、二手房交易更加順暢。”
張波認為，針對改善人群還有放松的空間，尤其在首付和貸款利率層面可給予更多傾斜，會更有利于加快改善人群的入場節奏。另一方面，針對房企也可有更多靈活的政策在更多城市落地。
“激活改善性住房需求，當前比較恰當且迫切的舉措是對嚴格的限制性政策進行適度放松，其中包括放松限購、限貸政策，以及下調二套房貸款利率和首付比例等。”關榮雪進一步表示，為了調控市場溫度，保障房地產市場健康平穩發展以及區域協調發展，限制性政策的放松并不會是全面的，大概率是針對部分群體或區域做出定向放松，比如試點“一區一策”，在“房住不炒”的基調上有效提振市場信心。
難點3：二手房流通易受阻
建議：制定差別化購房支持政策
值得一提的是，目前，二手房流通出現了一定的“梗阻”。多個城市二手房掛牌量較大，售價達不到業主的心理預期，以致流通周期拉長，造成改善客群只敢賣掉房子之后再去看新房。而二手房交易周期過長，也會造成這類客群換新周期的拖長。那么，如何加速二手房流通呢？
對此，郭毅建議針對不同情況的二手房，制定差別化的購房支持政策。比如，房齡越長，稅費優惠力度越大；房子面積越小，首付比例越低，用市場化手段激活市場需求，加速二手房流通。
難點4：二手房交易稅費高
建議：降低換房稅費
而在“一賣一買”的換房過程中，還需要買家提前計算好交易中存在的大量稅費。雖然個人所得稅存在減免的情況，但增值稅、契稅以及中介費等占交易成本的比例并不低。在不少城市實際存在由買房人承擔所有稅費的情況下，交易稅費占購房款的比例甚至會高達10%以上。如何降低二手房交易稅費呢？
對此，張波建議，加大換房稅費減免力度，比如目前已有換房過程中個人所得稅的退稅優惠，但賣房的增值稅依然不小，買房過程中還需要支付契稅，這些無疑都大大增加了換房的成本，可以在設定的期限內給到換房者近似于“零稅費”負擔的政策。同時，各地可以對于換房的中介費給出指導性意見，降低購房者的中介費成本，切實提升改善客群入市的信心，加快其入市節奏。
難點5：騰房周期影響換房
建議：協商爭取較長騰房時間
此外，在換房過程中，因為多數人需要“賣一買一”，換房人不僅擔心房價波動造成“踏空”，還擔心自己還沒有買到合適房子時就需騰房給買家，需要解決租房、搬家等難題。
對此，冷會提醒換房人士，二手房置換客群在前期通常會面臨出售現有住房、籌集資金、選購目標房源等現實問題，在當前多地掛牌量增加的情況下，自家房屋在出賣時間及售價上可能不及預期，需要有心理準備和資金上的準備；后期會有裝修、改造等系列需求，因此在簽訂二手房買賣合同時，可以與對方就交房、騰房日期等做出具體約定，買賣雙方可根據實際情況進行協商，且一般都有較大的談判空間。
新京報記者 張曉蘭
編輯 武新 校對 陳荻雁
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