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行業核心觀點
2023 年以來房地產行業土地市場供應和成交規模仍處于收縮狀態，但是溢價率明顯提升，房企更加聚焦于核心城市，高能級城市土地出讓金占比提升，國央企仍居主導地位，同時民營房企拿地占比有所提升，拿地的民營房企更趨多元化，頭部房企拿地更加謹慎，行業低谷期有能力并保持較高拿地強度的房企未來有望實現銷售規模快速增長，但在行業紅利消退下預計難以實現跨越式提升。當前在行業資金面較弱且仍需政策托底支持的背景下，土地市場的修復仍需持續關注銷售市場的走向以及融資政策情況，建議關注財務穩健、銷售表現較好、土儲充足的國央企背景房企以及部分優質民營房企。
投資要點：
規則：隨市場變化土拍規則不斷優化。“兩集中”供地模式逐漸淡化。隨著房地產市場銷售走弱，土地市場表現疲軟，由自然資源部辦公廳印發的《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》，提出“每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3 個月，詳細清單內的地塊，在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發布出讓公告”。此后“兩集中”供地模式逐漸淡化。土拍政策持續優化調整。根據中指研究院整理的22 城土拍相關政策情況來看，2023 年以來的土拍政策相較2021 年在持續優化中，土地市場持續低位運行，多城保證金比例調降、部分城市放開銷售限價、采取競自持以及競配建城市數量均明顯減少。同時，多城取消了“競品質”，轉向選擇“定品質”。
整體：量縮價升，流拍率環比微降，高能級城市成交占比提升。根據中指研究院數據統計，2023H1，300 城住宅用地成交規劃建面為1.36 億平，同比-31.6%。從結構上來看，2023H1，300 城中一線、二線、三四線城市土地出讓金占比分別為21.2%、54.4%、24.4%，較上年同期分別變動+1.1pct、+1.8pct 和-3.0pct。2023H1，300 城住宅用地平均溢價率為6.7%，同比上升2.43pct，環比去年下半年提升了4.34pct。聚焦核心城市一定程度推升樓面均價，2023H1，300 城住宅用地成交樓面價約為6994.4 元/平，同比上漲16.7%。2023 上半年300 城流拍率環比微降，各能級城市表現分化。2023H1，300 城住宅用地流拍率為14.1%，環比上年下半年下降0.1pct，同比下降5.6pct。其中，一線、二線、三四線城市2023 年上半年土地流拍率分別為3.1%、7.8%、19.3%，環比上年下半年變動-1.9pct、-0.1pct、+2.1pct，同比變動分別為-1.9pct、-3.9pct、-6.3pct。
城市：聚焦核心城市，集中度上升，國央企仍居多主元導化，民營主體參與推升民營房企拿地占比。2023 年上半年300 城中土地成交規模前30 的城市土地出讓金規模合計為7747.97 億元，占300 城總體土地成交金比重81.1%，同比提升2.5pct，環比上年下半年提升9.7pct；2023 年1-7 月22 城央國 企背景（含地方國資）房企拿地規模占比達到68%，較2022 年下降11pct，民營房企占比達到27%，較2022 年上升11pct，混合所有制背景房企拿地占比保持穩定。
房企：表現分化，民企呈新變化。民營房企拿地主體類型更加多元化。根據中指研究院拿地排行榜來看，央國企仍占主導地位，前30 家企業中一半以上企業為央企或國企。民營房企拿地也出現了新的變化，第一類是千億以上的大型房地產企業；第二類是多元化實業企業著力發展已有的房地產業務如偉星、亞倫房地產等；第三類是地方性中小房地產企業，如坤和集團、建杭置業等；第四類是部分主業非房地產的企業拿地為主業服務，如主題公園建設運營企業長隆集團與華潤在廣州長隆度假區附近拿地。TOP30 中按照規模大小來分類，規模越小的房企拿地強度相對越大，行業低谷期有能力并保持較高拿地強度的房企未來有望實現銷售規模快速增長，但在行業紅利消退下預計難以實現跨越式提升。將2023 年1-7 月中指研究院權益拿地排行榜前30 房企（同時可獲得權益拿地和權益銷售數據的企業23 家），按照大于1000億元、400-1000 億元以及小于400 億元的銷售規模進行分類，其2023 年1-7 月權益拿地強度分別為19.3%、32.0%、40.4%。
風險因素：銷售端修復不及預期、政策放松力度不及預期、房價超預期下跌、房企盈利能力大幅下降、數據統計偏誤等。
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