本文，將從租房市場數據、政策對長租公寓的影響、長租公寓盈利痛點三個方面解讀長租公寓市場發展現狀。
租房市場大數據
首先，長租公寓發展前景如何？一組數據告訴你。
市場容量
流動人口規模巨大，15年末達2.47億人，72%通過租房居住，總租金達22424億元。
租金VS收入
租客更傾向居住舒適度，過半租客愿以收入的3-6成用來租房。（通常情況下，租金占收入的比重不超過三分之一，但是目前的趨勢是為了居住舒適度的提高， 55%的租客愿意拿出3~6成的收入來租房）
租金增長情況
全國各主要城市二手住宅租金價格穩中有升，北上廣深租金價格漲幅居高，上海租金價格漲幅名列前茅，較高的租金水平有利于存量房租賃市場的發展。
租房模式
整租占比58%，2人合租成為最受歡迎的租房方式，但同時仍有23%以上的人成為租房蟻族。
全國合租VS整租情況調查
全國不同合租人數的占比
換房頻率
租客租房周期為2年以內，工作生活的變動是其頻繁換房的首因。
2016年上半年全國換房頻率調查
租客換房原因及比重
租客情況
90后成為租客主流，看中生活品質與強烈社交需求，對房屋居住舒適感更高。
2016年上半年全國租客年齡分布
數據顯示，客觀背景下，房價持續攀高，結婚年齡逐年推移，滯留在租房市場上，租客人群的不斷增長促進租房市場不斷增大。而租房市場卻面臨房客關系緊張及蟻族群租的現象，租客整體滿意度不高。另外居住觀念升級，90后成為租房主體，看中生活品質與強烈社交需求的他們對房屋居住舒適感更高，已經不滿足以前的居住環境。以上種種，都說明租房市場存在改善升級的空間，長租公寓遇發展的最佳風口。
政策推動行業規范化
其次，縱觀近期政策動向，政府大力推進住房租賃市場規范化，除了加緊修訂各種租房條例及規范，積極疏通各種渠道外。在整治租房市場環境上，政府的行動也可謂鐵腕手段，以上海為例，主要體現在對“類住宅”和拆違的治理上。
在“類住宅”方面，421土地出讓新政出臺后，類住宅及分割型商辦物業撤底退出歷史舞臺。對于二房東來說，出售型公寓式辦公及酒店式公寓絕跡，市場上小業主租賃市場供應將大大減少，在供求關系失衡狀態下，二房東租房租金可能進一步上揚。
而在拆遷整頓方面，上海2017年年后通過拆違重拳整治租賃市場，商改住、廠房改公寓被全面取締。整治范圍包括浦東唐鎮、高橋，浦西、普陀、寶山、虹口，僅浦東今年就計劃清退1600萬平方違章建筑。（上海拆除違建公寓主要包括四類：無產權的違建房、廠房改集中式公寓、分散式群租房、商住公寓）
拆遷整頓對住房租賃市場的影響非常明顯：
◆此類群租、廠房及違建用地公寓存在大量的安全和消防隱患，清理后整體租賃市場環境更加優良，勢必將進一步促進租賃市場規范化。
◆ 此類群租人群基數廣大，被清理后將涌向普通商品房租賃市場，進一步推升租賃市場短時供需矛盾。
◆ 拆違斷絕了當前絕大多數主流長租公寓運營商拿房途徑，資金實力弱運營能力差的運營商將被吃掉，長租公寓迎來重新洗牌。
風口下的豬不會飛
盈利模式尚未成型
最后，雖然存量房產未來發展長租公寓是大勢所趨，但目前長租公寓行業還處在化學反應中，盈利困局仍存。
困局一：盈利方式單一，主要來自于租房服務收益和房客衍生服務收益。
租房服務收益，是長租公寓最主要的租金收入、管理費和每年固定租金漲幅收入；而房客衍生服務收益，即增值服務收益，主要為社群服務收益、o2o服務收益、消費信貸和長租產品金融投資。其中社群服務是長租公寓商業模式中比較常見的，并且越大體量的公寓越能體現社群的價值；而金融產品的設計卻需要非常穩定的客群和信用體系，小型品牌公寓要介入金融服務的難度大。
困局二：投入與產出矛盾下，降本增效成為解決當前困境的主要途徑。
投入方面，由于房價過快上漲，導致收房成本過高，再加上裝修和運營成本，前期投入成本高昂，運營企業面臨資金壁壘，在一線城市20平米的全裝全配，裝修成本在4-5萬元/左右，1萬多間分散式公寓，裝修成本在4-5億元，而規模最大的自如目前收房50萬間左右，所以，僅裝修一項，自如就需要投入資金200億以上。
而產出方面，盈利主要依靠房租差價和管理費，屬于傳統的重資產模式。通常做的比較好的三年能收回投資，營運能力差一點為五年甚至八年。
因此，降本增效成品牌公寓企業“省錢”的主要途徑。例如：城家公寓（www.cjia.com）利用CAS系統及長短租結合，通過精細化運營實現降低5%的成本，同時進行長短租結合，淡化長短租的邊界，提高坪效。
總之，目前長租公寓盈利難問題一直未得到解決，但是從去年延續至今的行業亮點，就是金融產品的創新不斷，外延式收購與跨行業資源合作日趨頻繁，未來隨著市場深度調整和優化，長租公寓盈利閉環可期。
