作者|劉玉嬌
編輯| 梁秀杰
(資料圖片)
責(zé)編|韓瑋燁
近日，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)CBD核心地段的東方梅地亞中心再度陷入流拍窘境。
據(jù)悉，該項(xiàng)目于6月13日起進(jìn)行二次整體拍賣(mài)，標(biāo)的為“北京市朝陽(yáng)區(qū)光華路4號(hào)院2號(hào)樓、3號(hào)樓部分房產(chǎn)及分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)”，整體評(píng)估價(jià)達(dá)23.6億元，起拍價(jià)13.2億元。
相比首拍，其起拍價(jià)降了3億不止，也因此備受市場(chǎng)關(guān)注。截至二拍結(jié)束，該拍賣(mài)已吸引超10000人圍觀。但看戲的多，上臺(tái)的人卻少。最終東方梅地亞中心仍因無(wú)人出價(jià)，重走流拍老路。
對(duì)折甩賣(mài)，仍無(wú)人問(wèn)津
東方梅地亞中心地理位置相當(dāng)優(yōu)越，位于北京國(guó)貿(mào)CBD黃金地段。項(xiàng)目四面臨街，北側(cè)光華路為CBD新建高檔項(xiàng)目最為集中的一條街，集中了華貿(mào)中心、藍(lán)堡國(guó)際公寓、陽(yáng)光100公寓、金地國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心、漢威大廈等眾多CBD頂級(jí)公寓、超五星級(jí)酒店、國(guó)際商業(yè)中心以及5A級(jí)寫(xiě)字樓。
但即便如此，項(xiàng)目依舊無(wú)人問(wèn)津。
京東拍賣(mài)顯示，此次已是該項(xiàng)目的第二次拍賣(mài)了。5月28日，該項(xiàng)目首次在平臺(tái)上架拍賣(mài)，就已在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打了接近七折，起拍價(jià)16.5億元，結(jié)果因無(wú)人出價(jià)流拍。此次項(xiàng)目二次上架，在一拍價(jià)格基礎(chǔ)上又降了3.3億元，至13.2億元，相對(duì)評(píng)估價(jià)幾近腰斬，但項(xiàng)目依舊沒(méi)能“甩賣(mài)”成功。
圖片來(lái)源：京東拍賣(mài)
從項(xiàng)目本身來(lái)看，公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目占地1.6萬(wàn)平方米，總建筑面積約12萬(wàn)平方米，共分為A、B、C、D四座。其中，A、C兩座分別是近百米高的甲級(jí)寫(xiě)字樓。A座以毛坯對(duì)外售完，C座大部分出租小部分自用。曾經(jīng)，樂(lè)視網(wǎng)(300104)、昌榮傳播、靈獅廣告等傳媒行業(yè)頭部都是東方梅地亞中心的租客。
B座是一座裙樓，地上共5層，定位為商務(wù)、展示、演出、餐飲、娛樂(lè)等配套的綜合樓，其高光時(shí)刻，曾作為奧運(yùn)時(shí)代北京的傳媒大本營(yíng)使用；D座為地上8層的獨(dú)立辦公樓，2009年以2.5億元整棟出售給盛京銀行北京分行。
而本次被擺上貨架的是未出售的C座和B座。
如今，距離2002年項(xiàng)目竣工已過(guò)超了20年，雖然相比于周?chē)膰?guó)際商業(yè)中心和5A級(jí)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目具備新聞發(fā)布廳、室內(nèi)電視墻及國(guó)際可視會(huì)議系統(tǒng)等多項(xiàng)資源設(shè)施，傳媒屬性依然顯著。但隨著時(shí)間的推移，設(shè)備的老化、空置率提高和小業(yè)主產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題日益凸顯，該資產(chǎn)并未因地段的優(yōu)勢(shì)而逃脫貶值的命運(yùn)。
存量激增，京城已別商辦輝煌
據(jù)睿和智庫(kù)了解，此次東方梅地亞中心之所以被擺上法拍貨架，是因?yàn)槠渌鶎俟颈本〇|方梅地亞置業(yè)有限公司與盛京銀行有一筆金融借款合同糾紛。
公開(kāi)資料顯示，2022年8月8日，遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院發(fā)布了《盛京銀行股份有限公司北京分行金融借款合同糾紛財(cái)產(chǎn)保全執(zhí)行執(zhí)行通知書(shū)》。其中提到，糾紛涉及盛京銀行股份有限公司北京分行與北京東方梅地亞置業(yè)有限公司、李玉國(guó)借款合同，申請(qǐng)執(zhí)行標(biāo)的共計(jì)約15.3億元。其中，東方梅地亞中心作為執(zhí)行標(biāo)的資產(chǎn)面臨法拍。
圖：北京東方梅地置業(yè)有限公司股權(quán)穿透圖
圖片來(lái)源：探跡
當(dāng)前，因經(jīng)濟(jì)下行周期影響，債務(wù)糾紛、資金鏈斷裂等違約頻發(fā)，法拍大宗項(xiàng)目數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)。其中，辦公類(lèi)大宗項(xiàng)目法拍更不罕見(jiàn)。
雖然受疫情影響減弱等多重因素影響，辦公類(lèi)大宗交易有所回暖，但整體來(lái)看，成交率依然很低。主要原因是市場(chǎng)仍處于不穩(wěn)定的階段，資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方在交易價(jià)格上依舊存在一定的預(yù)期差距。
且在市場(chǎng)趨勢(shì)并不明晰的當(dāng)下，即使是較為優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的開(kāi)放交易，買(mǎi)家依舊十分謹(jǐn)慎。
寫(xiě)字樓空置率的持續(xù)升高，更加劇了買(mǎi)家對(duì)于辦公類(lèi)標(biāo)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的不確定。根據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率持續(xù)上升，達(dá)17.0%，環(huán)比上升0.9%。而之前因疫情影響延遲入市的項(xiàng)目也將在今年陸續(xù)入市，未來(lái)隨著新增供應(yīng)的增多，空置率或?qū)⒊掷m(xù)攀升。
所以即使是北京 CBD 核心區(qū)，也難尋接盤(pán)俠了。
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