作者|劉玉嬌
編輯| 梁秀杰
(資料圖片)
責(zé)編|韓瑋燁
近日，位于北京市朝陽區(qū)CBD核心地段的東方梅地亞中心再度陷入流拍窘境。
據(jù)悉，該項目于6月13日起進行二次整體拍賣，標的為“北京市朝陽區(qū)光華路4號院2號樓、3號樓部分房產(chǎn)及分攤土地使用權(quán)”，整體評估價達23.6億元，起拍價13.2億元。
相比首拍，其起拍價降了3億不止，也因此備受市場關(guān)注。截至二拍結(jié)束，該拍賣已吸引超10000人圍觀。但看戲的多，上臺的人卻少。最終東方梅地亞中心仍因無人出價，重走流拍老路。
對折甩賣，仍無人問津
東方梅地亞中心地理位置相當(dāng)優(yōu)越，位于北京國貿(mào)CBD黃金地段。項目四面臨街，北側(cè)光華路為CBD新建高檔項目最為集中的一條街，集中了華貿(mào)中心、藍堡國際公寓、陽光100公寓、金地國際廣場、萬達國際廣場、國貿(mào)中心、嘉里中心、漢威大廈等眾多CBD頂級公寓、超五星級酒店、國際商業(yè)中心以及5A級寫字樓。
但即便如此，項目依舊無人問津。
京東拍賣顯示，此次已是該項目的第二次拍賣了。5月28日，該項目首次在平臺上架拍賣，就已在評估價的基礎(chǔ)上打了接近七折，起拍價16.5億元，結(jié)果因無人出價流拍。此次項目二次上架，在一拍價格基礎(chǔ)上又降了3.3億元，至13.2億元，相對評估價幾近腰斬，但項目依舊沒能“甩賣”成功。
圖片來源：京東拍賣
從項目本身來看，公開資料顯示，該項目占地1.6萬平方米，總建筑面積約12萬平方米，共分為A、B、C、D四座。其中，A、C兩座分別是近百米高的甲級寫字樓。A座以毛坯對外售完，C座大部分出租小部分自用。曾經(jīng)，樂視網(wǎng)(300104)、昌榮傳播、靈獅廣告等傳媒行業(yè)頭部都是東方梅地亞中心的租客。
B座是一座裙樓，地上共5層，定位為商務(wù)、展示、演出、餐飲、娛樂等配套的綜合樓，其高光時刻，曾作為奧運時代北京的傳媒大本營使用；D座為地上8層的獨立辦公樓，2009年以2.5億元整棟出售給盛京銀行北京分行。
而本次被擺上貨架的是未出售的C座和B座。
如今，距離2002年項目竣工已過超了20年，雖然相比于周圍的國際商業(yè)中心和5A級寫字樓來說，該項目具備新聞發(fā)布廳、室內(nèi)電視墻及國際可視會議系統(tǒng)等多項資源設(shè)施，傳媒屬性依然顯著。但隨著時間的推移，設(shè)備的老化、空置率提高和小業(yè)主產(chǎn)權(quán)等問題日益凸顯，該資產(chǎn)并未因地段的優(yōu)勢而逃脫貶值的命運。
存量激增，京城已別商辦輝煌
據(jù)睿和智庫了解，此次東方梅地亞中心之所以被擺上法拍貨架，是因為其所屬公司北京東方梅地亞置業(yè)有限公司與盛京銀行有一筆金融借款合同糾紛。
公開資料顯示，2022年8月8日，遼寧省沈陽市中級人民法院發(fā)布了《盛京銀行股份有限公司北京分行金融借款合同糾紛財產(chǎn)保全執(zhí)行執(zhí)行通知書》。其中提到，糾紛涉及盛京銀行股份有限公司北京分行與北京東方梅地亞置業(yè)有限公司、李玉國借款合同，申請執(zhí)行標的共計約15.3億元。其中，東方梅地亞中心作為執(zhí)行標的資產(chǎn)面臨法拍。
圖：北京東方梅地置業(yè)有限公司股權(quán)穿透圖
圖片來源：探跡
當(dāng)前，因經(jīng)濟下行周期影響，債務(wù)糾紛、資金鏈斷裂等違約頻發(fā)，法拍大宗項目數(shù)量持續(xù)增長。其中，辦公類大宗項目法拍更不罕見。
雖然受疫情影響減弱等多重因素影響，辦公類大宗交易有所回暖，但整體來看，成交率依然很低。主要原因是市場仍處于不穩(wěn)定的階段，資產(chǎn)買賣雙方在交易價格上依舊存在一定的預(yù)期差距。
且在市場趨勢并不明晰的當(dāng)下，即使是較為優(yōu)質(zhì)的標的開放交易，買家依舊十分謹慎。
寫字樓空置率的持續(xù)升高，更加劇了買家對于辦公類標的長遠發(fā)展的不確定。根據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京寫字樓市場空置率持續(xù)上升，達17.0%，環(huán)比上升0.9%。而之前因疫情影響延遲入市的項目也將在今年陸續(xù)入市，未來隨著新增供應(yīng)的增多，空置率或?qū)⒊掷m(xù)攀升。
所以即使是北京 CBD 核心區(qū)，也難尋接盤俠了。
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