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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)一個很重要的區(qū)別就在于其運營上，有些人會把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營分析大運營和小運營。大運營是指的從產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)業(yè)招商和運營服務(wù)綜合建立起了的運營體系，如下圖：
而小運營主要值得就是后期的運營服務(wù)，建立運營服務(wù)體系的目的在于吸引客戶入駐、提高客戶滿意度以提高客戶黏性、讓客戶愿意為增值服務(wù)付費、提高物業(yè)價格（售價和租金）溢價。既然目的是這樣，作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商，首先就需要弄清楚客戶的需求以及入駐園區(qū)后的痛點在哪里？根據(jù)筆者的從業(yè)經(jīng)驗，一般來說，園區(qū)客戶的主要需求有以下幾點：
工商注冊優(yōu)惠政策咨詢租務(wù)管理物業(yè)管理人才招聘通勤融資需求業(yè)務(wù)合作學(xué)習(xí)成長平臺IT服務(wù)
針對這些訴求，園區(qū)運營商應(yīng)該如何滿足客戶的需求，要做到怎樣的程度（不同城市不同項目階段，運營服務(wù)的程度也應(yīng)該不一樣），以及哪些服務(wù)可以從客戶收費，哪些只能是免費服務(wù)？運營服務(wù)究竟是一個利潤單元還是成本單元？這個是運營商需要著重考慮的問題。
首先，針對這些需求，運營商需要對這些需求進行分類，建立自己的運營服務(wù)體系，一般來說，一個完整的運營服務(wù)體系應(yīng)該包括以下幾個模塊：
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