青島日?qǐng)?bào)8月3日?qǐng)?bào)道
近日，青島市市南區(qū)再次發(fā)布學(xué)位預(yù)警，此次預(yù)警新增3所市南中片小學(xué)。購(gòu)買學(xué)區(qū)房被不少家長(zhǎng)視為子女教育的剛需。過去幾年，青島的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)曾經(jīng)出現(xiàn)過供不應(yīng)求的火熱場(chǎng)面，被視為房地產(chǎn)的“常青樹”，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)能否“獨(dú)善其身”？學(xué)位預(yù)警又將對(duì)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)帶來怎樣的影響？
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學(xué)位預(yù)警降溫學(xué)區(qū)房
在青島，一說起學(xué)區(qū)房，市南中片無疑是佼佼者。7月30日，市南區(qū)教體局發(fā)布最新學(xué)位預(yù)警，新增3所熱點(diǎn)學(xué)校，分別為青島市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、青島文登路小學(xué)、青島大學(xué)路小學(xué)。新增的3所學(xué)位預(yù)警學(xué)校全部位于市南中片，2024年、2025年在這3所學(xué)校報(bào)名的戶籍適齡入學(xué)兒童，落戶時(shí)間都限定在2023年8月1日前。同時(shí)，此前已預(yù)警的萊蕪一路小學(xué)、市南區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鎮(zhèn)江路小學(xué)、德縣路小學(xué)2026年入學(xué)依然需要提前3年落戶。
此次市南區(qū)學(xué)區(qū)預(yù)警，將對(duì)學(xué)區(qū)房帶來怎樣的影響？青島鏈家商圈經(jīng)理紀(jì)威特分析認(rèn)為，一是將對(duì)青島市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、青島文登路小學(xué)、青島大學(xué)路小學(xué)這3所學(xué)校對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房是利空。起碼近兩年孩子入學(xué)的家長(zhǎng)，不會(huì)再考慮入手這3個(gè)片區(qū)的學(xué)區(qū)房。二是對(duì)市南中片唯一未發(fā)布學(xué)區(qū)預(yù)警的太平路學(xué)區(qū)房是利好。市南中片4所小學(xué)，除太平路小學(xué)外，已全部發(fā)布學(xué)區(qū)預(yù)警。因此，在政策對(duì)其他學(xué)區(qū)的擠壓形勢(shì)下，太平路學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房下一步將會(huì)有所升溫。
“擴(kuò)大到全市范圍來看，學(xué)區(qū)預(yù)警會(huì)產(chǎn)生通過落戶年限等條件來確定入學(xué)優(yōu)先級(jí)的現(xiàn)實(shí)效果，改變了部分家長(zhǎng)原來鐘意學(xué)區(qū)的置業(yè)計(jì)劃?！奔o(jì)威特說，部分沒有提前買房落戶的家庭就會(huì)轉(zhuǎn)向沒有學(xué)位預(yù)警的片區(qū)或者私立學(xué)校，浮山后小區(qū)是成交的熱門。
實(shí)際上，市南并非唯一發(fā)布學(xué)區(qū)預(yù)警的城區(qū)。近幾年來，市北、李滄、嶗山等城區(qū)因?yàn)檫m齡入學(xué)生源持續(xù)激增，部分熱點(diǎn)學(xué)校招生安置壓力不斷加大。據(jù)了解，目前，市內(nèi)四區(qū)發(fā)布學(xué)位預(yù)警信息的小學(xué)共有24所。
據(jù)了解，2023年青島市小學(xué)入學(xué)人數(shù)將迎來近年來最高峰，約有16.8萬名兒童進(jìn)入小學(xué)一年級(jí)，比2022年增加約4.3萬人。分析認(rèn)為，之所以今年多所學(xué)校發(fā)布預(yù)警最直接的原因在于2016年全面二胎政策實(shí)施，2017年二胎生育達(dá)到高峰，這兩年出生的人口陸續(xù)在2022年和2023年進(jìn)入小學(xué)就讀。
老城學(xué)區(qū)房受到?jīng)_擊
過去學(xué)區(qū)房熱賣，除了優(yōu)質(zhì)的教育資源，還有其強(qiáng)大的增值保值功能。尤其是市南老城區(qū)的學(xué)區(qū)房，因?yàn)橘Y源稀缺，價(jià)格增速一直超過普通住宅。只漲不跌，給了購(gòu)房者買學(xué)區(qū)房的底氣。
記者了解到，以青島市南中片大學(xué)路學(xué)區(qū)為例，2019-2021年初，成交單價(jià)基本都在5萬元以上，尤其是2019-2020年，有的房子成交單價(jià)甚至都超過6萬元。單套房子不論房子狀況好壞，基本沒有低于170萬元的，這也是最低門檻。屬于大學(xué)路小學(xué)學(xué)區(qū)的恒山路散盤，今年3月份成交了兩套落戶房，成交價(jià)格分別是135萬元、136.8萬元。而在此之前，2021年3月份類似房源的成交價(jià)格為215萬元。
“根據(jù)我們的日常接待和調(diào)研，目前客戶的改善需求還是不少。人都是向往改善的，目前國(guó)家也出臺(tái)政策鼓勵(lì)改善性需求?！辨溂业禺a(chǎn)商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)分析，改善需求的釋放和市場(chǎng)整體的情緒價(jià)值有很大關(guān)系，“比如今年2月份迎來小陽(yáng)春，因?yàn)榇蠹叶加X得市場(chǎng)會(huì)好起來，比較有信心，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)也跟著回暖。而到了3月份以后，市場(chǎng)觀望氣氛又濃重起來，學(xué)區(qū)房也跟著降溫。”
還有就是“好學(xué)校越來越多了，相關(guān)部門在不斷地均衡教育資源”。當(dāng)前，島城不斷優(yōu)化均衡的教育資源，的確正在打破人們的擇校觀念。
2022年出臺(tái)的《青島市基礎(chǔ)教育優(yōu)質(zhì)資源倍增三年行動(dòng)計(jì)劃》明確提出，推進(jìn)學(xué)位充足供給、新校高位發(fā)展、初中強(qiáng)校提質(zhì)、特色高中創(chuàng)建、優(yōu)質(zhì)資源擴(kuò)容等十大行動(dòng)，計(jì)劃用3年的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)教育優(yōu)質(zhì)資源倍增。在新校建設(shè)方面，實(shí)行優(yōu)質(zhì)學(xué)校“一長(zhǎng)多?！鞭k學(xué)模式，僅今年秋季學(xué)期就將新啟用小學(xué)25所、初中（含九年一貫制學(xué)校）12所，更多孩子有機(jī)會(huì)在家門口接受優(yōu)質(zhì)教育。
在優(yōu)質(zhì)學(xué)校帶動(dòng)下，高新區(qū)、李滄東片、浮山后片等一批新的教育高地正在迅速崛起，給老城區(qū)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)帶來沖擊已是不爭(zhēng)的事實(shí)。浮山后的崛起、新學(xué)校的建立、年輕人教育理念的改變，都讓老城區(qū)學(xué)區(qū)房的人氣沒有以往那么高了，但是老城區(qū)學(xué)區(qū)房的根基并沒有動(dòng)搖，仍然是部分家長(zhǎng)的“心頭好”。市南片區(qū)的學(xué)區(qū)房因供不應(yīng)求，仍是目前二手房市場(chǎng)的“最強(qiáng)陣地”。
購(gòu)買學(xué)區(qū)房需綜合考量
如今老城區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格體系的松動(dòng)讓購(gòu)房者不得不重新審視學(xué)區(qū)房這一話題。未來，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)還會(huì)是房產(chǎn)界的“常青樹”嗎？
青島日?qǐng)?bào)樓市觀察員李鵬飛認(rèn)為，學(xué)區(qū)政策的調(diào)整、教師跨區(qū)域輪崗、新興學(xué)區(qū)的涌現(xiàn)、私立學(xué)校的競(jìng)爭(zhēng)，以及入學(xué)高峰過后新生兒斷崖式下跌導(dǎo)致生源縮減，再加上疫情過后人們消費(fèi)觀念變得保守，這些無不對(duì)老城區(qū)學(xué)區(qū)房形成一輪又一輪的沖擊。目前老城區(qū)學(xué)區(qū)房的價(jià)格已出現(xiàn)松動(dòng)下行。
他認(rèn)為，雖然學(xué)區(qū)房當(dāng)前面臨著許多不利因素，但它的增值價(jià)值還是不可替代的。“如果看好哪所學(xué)校，那購(gòu)買學(xué)區(qū)房是一塊敲門磚，該買還得買，畢竟學(xué)區(qū)房的數(shù)量是有限的，每一年發(fā)布的學(xué)位也是有限的，屬于稀缺資源，與一般的房子還是有著很大的區(qū)別。尤其在經(jīng)歷過這一輪價(jià)格下滑之后，目前的價(jià)格經(jīng)過前期的‘?dāng)D水’，已回歸到一個(gè)比較低的水平，價(jià)格也比較穩(wěn)定，有需求的家長(zhǎng)可以擇優(yōu)入手?！?/p>
李鵬飛進(jìn)一步表示，以這次市南發(fā)布的學(xué)區(qū)預(yù)警為例，市南中片除太平路學(xué)區(qū)外，均發(fā)布學(xué)區(qū)預(yù)警，另一方面也說明市南中片依然是大家眼中的熱門學(xué)區(qū)和追捧之地，說明學(xué)區(qū)名額資源仍然緊張和稀缺。因此，也不能就此認(rèn)為預(yù)警政策發(fā)布后，中片學(xué)區(qū)熱度從此就下滑，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格體系就此徹底“洗牌”。因?yàn)楫吘惯€有兩三年以后入學(xué)的生源在支撐，與此同時(shí)也有家長(zhǎng)為了穩(wěn)妥入學(xué)，會(huì)提前下手買房。但是總體來說，學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)和不穩(wěn)定性因素在增加。隨著教育資源越來越均衡，學(xué)區(qū)屬性在全部的居住屬性中所占的比重日益降低。若想購(gòu)買學(xué)區(qū)房，使用的迫切性仍是第一考量因素。
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