繼9月1日多家銀行集體發布公告表明降低存量首套住房貸款利率的決心后，已有銀行陸續對相關政策作出問答解讀，如今又進一步明確調整實施細則。
9月7日，六家國有銀行及中信銀行、平安銀行齊發公告，公布降低存量首套住房貸款利率的實施細則，明確降低存量首套住房貸款利率自9月25日起調整執行，銀行將采用批量方式下調，由于存量房貸利率調整所涉及的周期較長，期間房貸政策亦有所變動，因此銀行也根據原貸款發放時間分時段對調整規則進行了說明。其中，多家銀行表態將對符合條件的存量首套房貸借款人批量進行利率調整、“二套轉首套”的存量房貸需由借款人向銀行主動申請利率調整等細節也進行了明確。
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六大行齊發公告
距離《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱《通知》）發布僅一周，已有銀行在前期回答存量房貸調整常見問題的基礎上，進一步明確了調整實施細則。9月7日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行、中信銀行及平安銀行齊發公告，公布降低存量首套住房貸款利率的實施細則。
從各家銀行實施細則來看，目前可申請存量房貸利率變更的，主要涵蓋三類人群：貸款發放時滿足所在城市首套房貸利率標準的購房者；貸款時為非首套房但當前已符合所在城市首套政策的購房者；以及房屋購買時不是家庭在當地唯一成套住房，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，現住房成為家庭在當地唯一成套住房且當地政府執行“認房不認貸”政策的購房者。
根據《通知》自9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平。
在此次實施細則中，多家銀行也明確將于9月25日進行調整，調整后于當日起按新的利率水平執行。值得一提的是，為提高效率，多家銀行原則上均采用統一批量的方式主動調整存量貸款利率。
而對于“二套轉首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，則需由借款人向銀行主動申請利率調整，審批通過后再進行集中調整。此外，固定利率貸款也可按要求轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再進行存量房貸利率調整。例如，農業銀行明確符合首套住房貸款利率政策，且未以LPR為定價基準的固定利率貸款或參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款客戶，需申請轉換為以LPR為定價基準后，再進行利率調整。
在中信證券首席經濟學家明明看來，上述銀行及時積極響應政策，能夠幫助借款人及早享受利率調整的優惠，同時細則公布對于其他銀行也可以起到指導示范的效果。從細則內容來看，多家銀行擴大了存量按揭貸款利率調整的適用范圍，有利于更多的借款人享受到利率調整帶來的優惠，從而減輕居民利息負擔，提振社會消費。
以貸款時段劃分利率對應調整
據了解，目前，多數借款人的房貸利率是在貸款市場報價利率（LPR）基礎上加減點確定的，在近日多家銀行針對存量首套房貸利率調整的相關Q&A中，也明確了此次存量首套住房貸款利率的調整不涉及LPR變化，主要調整的是加減點。
按照《通知》要求，調整后的存量首套住房商業性個人住房貸款利率在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
以此為原則，在調整實施細則中，各銀行也基本保持一致，按照原貸款發放時間分時段、依據首套房貸利率政策下限進行調整。而這其中，亦有當地下限（即“貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限”）和全國下限（即“貸款發放時全國首套房貸利率政策下限”）兩個重要指標。
以中國銀行為例，該行明確，貸款類型為LPR浮動利率類型的，2022年5月15日（含當日）之后發放的貸款，如當地下限高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國下限則不調整。
2019年10月8日（含當日）-2022年5月14日（含當日）發放的貸款，如當地下限高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR+0BP），如貸款利率低于全國下限則不調整。
2019年10月7日（含當日）之前發放的貸款，如當地下限高于LPR，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點幅度調整為0（即LPR+0BP），如貸款利率低于LPR則不調整。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次存量首套住房貸款利率調整思路，其實就是把“LPR+高基點”調整為“LPR+低基點”，按照此次規則，部分年份的購房者可以享受到“LPR+0BP”，部分則可以享受到“LPR-20BP”，實際仍需參考原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限標準。
仍有優化空間
在“因城施策”背景下，各地所執行的個人住房貸款利率政策下限差異較大，即使同一地區不同時期房貸利率下限也有所不同。在《通知》發布后，多地已陸續公布首套商業性住房貸款利率自律下限情況，不過，部分城市2019年10月之前的首套房貸利率下限尚未明確，也即LPR利率改革之前的政策下限標準。
以北京為例，人民銀行北京市分行僅明確了2019年10月至今北京地區首套商業性個人住房貸款利率下限為相應期限的LPR+55個BP。2019年10月前尚未公布，不過，人民銀行北京分行也透露，正研究LPR改革之前的存量首套房貸利率如何調整。
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，由于降存量房貸利率涉及的方面較多，尤其對于歷史各城市執行的下限不清晰，如果能夠進行統一的官方公示，可更加方便購房者了解自身情況。同時，可對調整方案公布相關測算案例，輔助大眾了解政策。
“在‘因城施策’的政策思路下，不同城市間房貸調整方案是否有差別、如何避免出現套利空間等問題都需要明確”，明明表示，預計后續銀行還將在不同城市之間制定差異化的存量房貸利率調整方案，借款人應及時與當地銀行溝通、了解調整政策，選擇最適合自己的調整方案。
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