在大環境影響下，今年以來德信中國的銷售情況依然疲軟，財務情況持續惡化。
【資料圖】
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半年報虧損
8月24日，德信中國（02019.HK）公告稱，預期今年上半年將取得凈虧損約3億元至5億元；而股東應占虧損則約5億元至6億元，同比盈轉虧。
公告顯示，德信中國預期下跌主要是由于宏觀經濟形勢及房地產市場持續下行，使房地產項目結轉的毛利率較低。
另外，受市場環境影響，對房地產項目計提減值；期內聯合營公司持作銷售的房地產結轉項目減少，導致分占聯合營公司投資業績減少；以及取得匯兌虧損。
2023年前7個月，德信中國實現累計合約銷售金額約145.5億元，同比減少30.2%；累計合約銷售面積約84.5萬平方米。
可見，在大環境的影響下，今年以來德信中國的銷售情況依然疲軟，業績扭虧，公司一直通過再融資、配股、賣資產、賣股權等方式收回流動性。
2022年12月，德信中國2022年到期的9.95%優先票據違約，正式拉開公司債務危機的序幕。
半年后，2023年5月上述美元債獲得展期，為德信中國爭取到一定償債緩沖期。
其實，德信中國的流動性緊張在2021年下半年就初露端倪。
2021年11月，由于銷售放緩影響德信中國杠桿率改善，并減少流動性緩沖，標普將其評級展望從“穩定”調整為“負面”。
隨后，2022年4月穆迪也將德信中國公司家族評級（CFR）從“B2”下調至“B3”，高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa1”；同時標普也將其信用等級下調至“B-”，列入負面信用觀察名單。
與其他房企一樣，德信中國正經歷行業的至暗時刻，不過2022年8月有消息稱杭州市計劃成立紓困基金，可能會為本土房企德信中國提供財務支持。
一年后，2023年6月德信攜手地方AMC浙商資產，讓協議簽訂后的首個合作項目——德清時代云起獲得了6.03億紓困資金支持。
近年來，號稱“浙系四小龍”之一的德信追求規模擴張，拿地兇猛，其背后積聚的高負債風險與日俱增，在被動去杠桿過程中痛苦非常。
02
財務持續惡化
據官網介紹，德信地產是一家根植于浙江的領先綜合型房地產開發商，主要專注于住宅開發，商業和綜合性物業的開發、運營及管理。
1995年，德信地產在浙江湖州市德清縣成立，2019年在香港聯交所主板上市，2021年7月旗下物業板塊德信服務登陸港交所。
從股權結構看，德信中國的控股股東為德欣國際有限公司，持股比例為68.19%，公司實際控制人為胡一平。
2021年，德信中國實現合約銷售額739.8億元，同比增長16.4%，但全年千億銷售目標未完成。
由于房地產需求疲軟，2021年下半年開始德信中國的銷售額持續下降，2022實現銷售額約361億元，同比下降51.2%。
值得注意的是，德信中國的合作開發占比偏高，其拿地權益占比僅為44%。
2022年，德信中國長三角地區獲取了三幅地塊，截至2022年底其在25個城市共有146個項目，總土地儲備為1459.99萬平方米。
從業績上看，2022年德信中國凈利潤大降，今年上半年出現虧損也不足為奇。
德信中國2022年實現總收入為221.45億元，同比下降4.2%；錄得歸母凈利潤3.74億元，同比下滑60.26%；基本每股盈利0.14元。
盈利能力方面，2022年德信中國毛利率大幅下降至9.83%；凈利率為0.73%，游走在虧損的邊緣。
截至2022年末，德信中國總資產為1100.48億元，總負債899.26億元，凈資產201.22億元，資產負債率81.72%。
從“三道紅線”看，德信中國剔除預收賬款的資產負債率為68%，凈負債比率69%，現金短債比0.78，低于紅線要求。
《小債看市》分析債務結構發現，德信中國主要以流動負債為主，占總債務的86%。
截至同報告期，德信中國的流動負債有775.97億元，其中一年內到期的短債規模有93.41億元。
相較于短債壓力，德信中國的流動性緊張，其賬上無限制現金余額有73.07億元，無法覆蓋短債，且其中超過三分之二的現金處于合資項目公司層面，造成較大的資金壓力。
除此之外，德信中國還有123.29億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計118.51億元。
整體來看，德信中國剛性債務有211.92億元，主要以長期有息負債規模相當，帶息債務比為24%。
從融資渠道看，德信中國主要依賴于借款，其銀行貸款占報告債務的六成，傳統銀行融資渠道較為順暢。
在傳統銀行再融資的支持下，德信中國的非銀行融資大幅下降，其信托貸款僅占債務的20%。
現金流方面，2022年以來德信中國的籌資性現金流凈額轉為凈流出狀態，說明公司外部融資環境惡化，其面臨再融資壓力較大。
籌資性現金流凈額
另外，2020年以來德信中國的少數股東權益規模大增，與少數股東損益占比不匹配，存在一定明股實債嫌疑。
2020年，德信中國的少數股東權益從57.21億翻倍至107.66億元，2021年再次躍升至159.93億元，占所有者權益的72%；而其少數股東損益卻僅有14.35億元；今年上半年其少數股東權益和少數股東損益分別為163.35億和1.63億元。
總得來看，德信中國銷售持續疲軟，業績虧損，盈利能力大幅下滑；債務高企，短期償債壓力徒增；籌資性現金流凈流出，公司再融資壓力較大。
03
“浙系四小龍”之一
德信是一家老牌浙系房企，與中梁、祥生和佳源并稱“浙系房企四小龍”。
1995年，胡一平離開建筑勘察設計所，在三個獨立投資者的支持下，創立德信中國的前身德信地產，從此進入房地產行業。
創立之初，胡一平帶領著德信地產在當地德清縣開展房地產項目，隨著事業的發展壯大，逐步發展到湖州市。
隨后經數年發展，德信發展成繼綠城、濱江之后的本土三甲房企，胡一平成為當地有名的地產大佬級人物。
2005年，德信總部遷至杭州，并以“立足浙江，深耕長三角，布局全國中心城市”的戰略定位，開啟全國擴張步伐。
德信集團董事長胡一平
然而，至今德信的布局仍以浙江為主，未見全國開花，仍屬偏居一隅的浙江中小型房企。
同時，受拿地局限，布局單一的影響，德信的規模始終不能有效突破。
2016年，德信完成銷售額156.8億元，擠入百億俱樂部。隨后胡一平提出 “3年300億”的小目標，并于2018年達成。
近年來，德信業績增速開始下滑，從2015年到2018年其銷售增速分別為100%、80%、47%和38%。
另外，在土地市場上，德信表現兇猛，鏖戰招拍掛市場或者高溢價拿地的情況時有出現。
隨著不斷規模擴張、大手筆拿地，德信地產利潤下滑，負債卻居高不下，在房地產行業寒冬下，其不僅千億夢碎，而且面臨嚴酷的資金鏈考驗。
內容來源：小債看市
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