中房報記者 曾冬梅 廣州報道
中小民營房企的生存狀況仍未改善，為了活下去，部分企業不得不放棄核心資產，“棄車保帥”。
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景業名邦集團控股有限公司（以下簡稱“景業名邦”，02231.HK）在6月23日的公告中透露，計劃與兩位合作伙伴一起轉讓廣州珠江村改造項目49%的股權。這是該公司唯一一個位于一線城市中心區的項目，擁有稀缺的江景資源，可售貨值超百億元。
景業名邦表示，在目前市況及現行政策下，公司在近期重新開發土地或會面臨挑戰，而轉讓股權則可回收項目的資本投資，有助改善流動資金。
挑戰主要來自資金層面。6月25日，一位了解內情的業內人士告訴中國房地產報記者，珠江村的地段優越，前期改造工作推進也比較順利，但因為開發主體是3家中小型民營房企，無法獲得銀行的融資支持，才不得已退出。“在土地證辦出來之前，舊村改造的融資是沒有土地抵押的，主要是信用貸款。以前找銀行談融資是沒問題的，但現在的環境，民營房企要介入就相當難了。沒辦法，他們只能忍痛割愛，在這個艱難的時代，還是先活下來再說。”
百億元貨值的舊改項目被轉讓
公告顯示，珠江村改造的項目公司為廣州珠景房地產有限公司（以下簡稱“珠景公司”），由景業名邦、天倫控股、中洲集團旗下的子公司分別持股26.95%、14.7%、7.35%，3家公司合計持有49%的股權，另外的51%則由珠江村的集體經濟組織持有。
此次將轉讓的便是這49%的股權，股權總代價約1.66億元，珠景公司還要償還上述3家房企約2.74億元的股東貸款。
買方——廣州科峻企業管理合伙企業（有限合伙）是科學城（廣州）城市更新集團有限公司旗下子公司。但該公司并非最終的接盤方。
一位珠江村村民透露，今年5月份，村民就已收到消息，知道3家房企將退出該村的改造，由中國交通建設集團接手。
而據中國房地產報記者了解，中國交通建設集團確實是幕后買家，該公司計劃從廣州科峻企業管理合伙企業（有限合伙）手里接過珠景公司49%的股權。
珠江村位于廣州市黃埔區南部，擁有南向一線江景，地處魚珠站、大沙地站兩個地鐵站之間，交通便利。項目總開發土地面積約25.05萬平方米，規劃總建筑面積約73.72萬平方米，其中，復建區的建筑面積約52.83萬平方米，融資區建筑面積約20.89萬平方米。復建區將用作商業、住宅及公建配套用房建設，主要用于重建安置村民財產和集體財產。融資區將用作住宅和商業辦公及公建配套等用房建設，主要用于對外出售。
2021年4月10日，“景業名邦+中洲集團+天倫控股”聯合體中標珠江村改造項目，項目拆遷安置總投資額約46.3億元。按照聯合體的內部估算，該項目的可售貨值將超過100億元。
珠江村是黃埔區改造進度較快的城中村之一，2020年9月啟動簽約，2021年3月就開始啟動全面清拆工作。截至2021年12月，該項目已簽約私宅922棟，簽約率達99%，268套公寓全部簽約完成，項目已拆除面積約42.68萬平方米，拆除率達99%。2022年10月，珠江村的改造實施方案獲得正式批復。
舊村改造項目借不到錢
改造實施方案獲批后，珠景公司就開始著手推進后續工作，包括規劃審批、完善土地手續等。雖然表面上看似一切井然有序，但來自合作方的不確定因素卻遲遲未能消除。
早在2022年4月16日，珠江村就發布了一份《關于珠江村舊改項目臨遷費發放問題的公告》，提到受宏觀政策因素影響，項目出現臨遷費資金不能如期到位的情況，并承諾在4月30日前完成全部已拖欠臨遷費的發放。最后，共計3500萬元被拖欠的臨遷費在2022年4月25日前完成發放，珠景公司也承諾未來將按項目的資金需求計劃提前做好資金籌備工作。
然而，今年3月20日，珠江村又發了一份公告，透露了臨遷費延遲發放的情況。公告中強調：”即使在受政策調整影響、企業在項目融資上遇到一定困難的情況下，街道、村社亦不斷督促合作企業確保臨遷費的按時發放，企業亦積極想盡一切辦法籌措資金落實解決。”
珠江村表示，截至3月20日，2022年的臨遷費全部完成發放，3月14日已完成今年1月份應付臨遷費的發放，爭取在3月底完成2月份應付臨遷費的發放，在4月份完成3月份應付臨遷費的發放。與此同時，珠江村所在的下沙社區也在加快核實項目合作企業運營狀況，如發現企業因資金問題造成項目進展再次受到嚴重影響，該村將根據市、區相關政策規定，適時啟動合作企業變更或退出流程。
這是珠江村首次向村民透露合作企業在融資上遇到困難，并表態可視情況更換合作企業。
開發周期長、資金需求量大是舊村改造項目的特點之一。為了鼓勵房企積極參與舊村改造，2020年7月，黃埔區曾召開城市更新建設項目銀企對接會，緩解企業資金難題。這次對接會有10多家銀行及參與黃埔區城市更新的60多家企業參加，總授信額度將近500億元。不少民營企業獲得了資金支持，例如，珠光控股的3個舊村改造項目共獲得了銀行的前期授信近30億元。
但不久后，隨著黃埔區城市更新節奏的調整，以及民營房企的大面積暴雷，金融機構的態度發生了轉變。“也不是說所有民營企業的舊改項目都拿不到貸款，要看具體項目和具體企業，經營穩健、償債能力強的公司還是可以支持，但珠江村的3家企業實力都很一般。”某國有銀行內部人士如此表示。
不僅銀行挑客戶，村集體也有了更高的要求。5月份，黃埔區的永和街永崗社區經濟聯合社決定以公開招商方式引入舊村改造項目的合作企業，合作企業資格條件包括企業信譽好，銀行信用記錄良好，具有與項目相匹配的自有資金及融資能力，企業總資產不低于200億元且凈資產不低于50億元，不存在工程“爛尾”情況等。
在拿不到融資的前提下，3家民營房企再死守珠江村已沒有太大意義，及時退出、變現投資也不失為明智之舉。截至2022年末，景業名邦的現金短債比僅0.49，2023年有約18億元的短債到期，珠江村股權的轉讓，多少能為其補充些流動性，緩解償債壓力。
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