金融投資網記者 林珂
房地產行業還在震蕩探底過程當中，進入5月樓市再度出現轉冷。在樓市未能延續回升背景下，多地購房政策優化力度加大，同時業內預計新政策也將陸續出臺。在行業人士看來，房地產銷售市場正走向觸底回升，下半年有望迎來持續復蘇，但還需等待更多信號來確認。
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單月銷售繼續回落
根據克而瑞數據監測，2023年5月百強房企全口徑銷售金額5492億元，同比增長5.3%，環比下滑14.5%，全口徑面積2952萬方，同比下滑23%，環比下滑9.4%。累計來看，1-5月累計銷售金額28548億元，同比增長8.2%，累計銷售面積16084萬方，同比下滑9%。5月樓市成色欠佳，重點30城住宅成交面積環比下滑8%，同比增長22%，其中一線成交環比下滑22%，降幅高于30城平均。有分析指出，在銷售數據不佳的情況下，預計6月份會有新的政策出臺，而且部分政策工具可能超出過去的常規工具范疇。
“若地產基本面出現超預期下滑，政策需求托底的必要性和可能性均在提升。”天風證券分析師劉清海指出，從4-5月銷售表現看，基本面復蘇步伐開始放緩，去年年末擠壓需求已基本釋放，疊加房企拿地減少、數據邊際減弱或對推盤節奏形成負向反饋，單月銷售繼續回落。我們認為，基本面表現與政策之間具備相互作用，政策是打破地產“銷售-投資-開工”負反饋、呵護市場預期、確保經濟穩定的前提，基本面對政策的響應程度也會影響政策力度。故若地產基本面出現超預期下滑，政策需求托底的必要性和可能性均在提升，未來需求側寬松路徑可能包括首付比例、房貸利率、限購限售、存量市場。
隨著快速政策持續，市場需求有望得到釋放。安信證券分析師蘇多永認為，2023年以來，多省市持續出臺地產銷售端寬松政策，包括調整公積金政策、調整首付款比例、優化限購政策等。根據統計，目前已有杭州、南京、合肥、鄭州、沈陽、廈門、武漢、長沙、濟南等14個城市對限購政策進行了優化，采取“一區一策”、“因區施策”等，對于購買力旺盛的住宅區域，繼續執行限購政策，而對于一些成交量冷淡、購買力偏弱的區域，逐步放開限購政策。目前，一線城市、新一線城市存在地產政策寬松預期，后續若政策逐步落地，在“房住不炒”的總基調下，有望促進房地產需求進一步釋放。
后續銷售將有所改善
隨著政策優化力度加大，二級市場上房地產板塊也以反彈回應利好。但銷售改善還需得到更多政策優化支持以及市場信心的修復。
東興證券分析師陳剛就表示，防范化解房企風險與支持改善性住房需求是近一段時間以來房地產供需兩端支持政策的主要方向。我們認為，當前供需兩端政策都在確保房地產市場回歸平穩發展，政策正在形成合力，銷售市場正走向觸底回升，但銷售的分化程度也在進一步提升，銷售與拿地都在向高能級城市集中。繼去年地產融資端三支箭重磅發布，2023年“保交樓”為地產行業重點目標，竣工面積明顯修復且增速持續加快。此外，隨地產限購政策持續優化，市場信心有望得到進一步修復，后續銷售和新開工數據或將有所改善。
“預計銷售將逐步復蘇，2023年下半年全國銷售將增長5-10%。”交銀國際證券表示，鑒于2022年較低的基數，我們相信房地產市場將在下半年逐步復蘇，更多政策將推出以提高購房者的負擔能力，包括降低首付和房貸利率。此外，隨著民營開發商推出更多已竣工的項目銷售，我們相信可以減輕購房者的擔憂。總而言之，我們預計下半年全國房屋銷售將同比增長5-10%。
德邦證券分析師金文曦指出，5月房地產市場邊際持續轉弱，多數城市銷售延續環比下降，企業推盤意愿不強，預計后續銷售市場的進一步恢復需要政策端的優化調整。青島非限購區降最低首付比例，放松限售，預計將對其他城市形成一定示范作用。建議關注布局核心城市群且土儲質量優質，經營邊際安全的開發商，如濱江集團、建發股份、華發股份、招商蛇口等。
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