原創 張岳
房地產，經歷了最煎熬的14天。
(資料圖片僅供參考)
從7.24-7.31日，住建部、央行、北上廣深四大一線城市相繼表態，力挺樓市。
到8月9日，經濟觀察網爆出：一場由高層召集京滬廣深主官的會議即將在8月召開，主題關乎房地產相關政策如何調整優化。
但是截至目前，出臺關于“降首付、降利率、降稅費、認房不認貸”等細則的城市仍集中在二線，一線城市都沒有動。
從集體發聲到現在已經過去14天，一線城市為何如此謹慎？這釋放什么信號？
在這一輪經濟下行周期中，大家都有這樣的感受：雖然壓力很大，但實質性的利好不多。
主要原因是中國經濟正處在關鍵的轉型期。雖然下行壓力顯著，但這一輪的應對之策，跟過去20多年有了很大不同。
過去20多年里，一旦遇到經濟低迷，我們的打法是：大力度降準降息，減稅降費，發動一輪資本市場的牛市，再搞一輪房地產市場的牛市，輔以大基建，就可以讓經濟實現V型反轉，并順手拯救全世界。
下圖是2001年以來中國廣義貨幣M2的同比增速，它可以理解為印鈔速度。可以看出，近年來增速顯著放慢了。
如今，中國國情已經發生了很大的變化，無論內部轉型還是對外博弈，中國都不能大水漫灌，需要在這一輪經濟周期做一個不同往常的選擇。
01
中國經濟進入4.0時代
最近兩年，中國經濟發生的最大變化是：人口紅利見頂和房地產供求關系的重大變化。
這個變化不僅影響到經濟的增長方式，財政的運行方式，還將影響到財富的流向。
回顧中國經濟70多年的發展史，大致可以分為四個階段：
1.0時代（1949-1978）是以工業農業為主的計劃時代；
2.0時代（1978-1998）是以“低廉勞動力+代工+出口”的世界工廠時代；
3.0時代（1998-2021）是以“城鎮化+房地產+大基建”的房地產時代；
現在進入4.0時代，科技創新、發明專利、民企、外資、上市公司成為最重要的財富生成器。
4.0時代是“印股票的時代”：通過IPO注冊制改革，打通直接融資的渠道，把中國財富的“第一印鈔機”，從“房地產+城鎮化+大基建”逐步轉移到“科技創新+實體經濟+資本市場”上。
今年以來，全球投資領域出現三件大事。
第一個是以ChatGPT為標志的人工智能迅速風靡全球，促使芯片公司英偉達市值沖破萬億美元，創造了歷史。
另外兩個分別是“室溫超導”技術突破和“能殺死所有實體瘤的抗癌神藥”誕生，這兩個突破雖有待進一步驗證，但均已在全球資本市場掀起了財富風暴，相關企業股票大漲。
這些案例都說明，只有產業技術革命，才能給經濟復蘇構建一個強有力的底層邏輯。在中國經濟4.0時代，科技創新將成為引領新時代發展的第一動力。
02
新周期帶來新機遇
在中國經濟二次轉型背景下，廣州琶洲就是轉型非常成功的片區。
近幾年，廣州為調整產業結構，發展新興業態，珠江新城CBD隨城市規劃遷移指向兩處，一面是金融城，另一面則是琶洲，并演化出“珠江新城+琶洲+金融城”的黃金三角區，造就了廣州CBD集群發展時代。
珠江新城定位商務中心，金融城定位金融中心，而琶洲定位數字經濟中心，它的發展路徑與美國硅谷的產學研生態類似。
過去幾年，以移動互聯網為代表的新經濟在硅谷迅速崛起，大量新生意、新商業模式被開辟出來，美國年輕人通過創新創業獲得向上流動的機會。
硅谷也因此獲得穿越周期的競爭力，根據《2023硅谷指數》數據，2022年硅谷失業率降至歷史最低點1.8%，無論是08年次貸危機還是三年疫情，都沒能阻止硅谷房價上漲，目前硅谷已成為全美房價最貴的富人區之一。（數據來源：《2023硅谷指數》）
房屋銷售價格中位數，硅谷（綠色）
琶洲復刻了硅谷以“科創企業+一流院校+科研人才”為核心的產學研生態體系，既承擔CBD的功能，又定位為人工智能和數字經濟試驗區。
這里聚集了騰訊、阿里巴巴、唯品會、科大訊飛等人工智能與數字經濟領域的龍頭企業。2022年以來，琶洲聚焦“算法、算力、算量”人工智能發展三大支柱，啟動建設“琶洲算谷”。（信息來源：南方日報）
目前，百度飛槳人工智能產業賦能中心（廣州）落地琶洲，建設全國最大飛槳運營中心，以人工智能賦能企業實現產業轉型升級。
除了一流企業，琶洲還聚集了一流研究院所和科研人員，其中人工智能與數字經濟廣東省實驗室，是廣東省為落實國家創新驅動發展戰略所設立的10家省實驗室之一。如今已集聚科研人員300余人，其中院士5人，國家杰青、國家優青、海外優青、海外高層次人才等20人。（數據來源：南方日報）
2022年琶洲完成投資260.54億，營收約4040億，規模以上互聯網和相關服務業營業收入增長48.5%，排名全市第一。（數據來源：羊城晚報）
如果說珠江新城CBD代表的是金融時代的廣州，那么琶洲CBD代表的就是人工智能、數字經濟時代的廣州。
琶洲CBD代表了風口上的廣州，代表了廣州的未來。
下面這組數據，進一步驗證了我們的判斷，如下圖：
在2023上半年全國商品房成交TOP10項目中，位列第一名的，不是北京、上海、深圳的項目，而是來自廣州的琶洲南TOD（琶洲上品），成交額高達113億元。（數據來源：克而瑞）
值得注意的是，在北上深地價明顯高于廣州的背景下，廣州豪宅項目成為全國銷冠是非常罕見的。
這說明高科技企業聚集和產業轉型成功的確為琶洲帶來片區價值的提升。
03
新趨勢正在形成
事實上，琶洲CBD早已成為富豪和聰明資金的狩獵場。
去年4月，琶洲南TOD一期入市，當時項目沒有售樓處、沒有樣板間、沒有沙盤，只有PPT，需提前繳納100萬定金鎖定房源，仍收獲超4000組意向客戶。
對比周邊二手標桿樓盤，掛牌價基本在16-18萬元/㎡之間，而琶洲南TOD一期均價9萬-14萬/㎡，倒掛約5萬/㎡，一期288套房，開盤當天去化9成，142平“小”戶型很快被搶光。
今年上半年，琶洲南TOD持續爆發，以113億成交金額超越地價更高的北京、上海、深圳，奪得全國銷冠，市場用真金白銀的投票更具說服力。
這也意味著，一個新的資產配置趨勢正在形成：投資者在配置一線城市優質不動產的時候，更偏愛與經濟轉型掛鉤的核心區。
而琶洲西區的最后一塊住宅用地——琶洲·樾，就是這類稀缺資產。
效果圖
琶洲核心區寸土寸金，承載了廣州的未來產業，規劃的時候又把空間盡量留給了企業總部，所以住宅用地非常稀缺。琶洲·樾是琶洲西區最后一塊住宅用地，而它只提供135個住宅單位。
對于買家來說，琶洲·樾的稀缺屬性已經令產品超越“房產”本身，與紐約曼哈頓、倫敦金融城、香港中環等世界一線城市CBD的住宅一樣，它更像一個類似于畢加索的傳世藏品，注定成為塔尖人群優先配置的資產。
效果圖
琶洲·樾是琶洲CBD核心地段罕有的純大戶型高端住區，面積段200㎡起步的奢華大平層，入市以來便備受追捧，目前貨量已所剩不多。從金融屬性來看，琶洲·樾的產品邏輯類似于奢侈品，真正的奢侈品是不會隨經濟周期更替而衰落的，因為超級富豪的生活完全不受經濟周期的影響。
在效率至上的時代，與CBD零距離的琶洲·樾將在新富階層建立身份認同，就像一張名片或入場券，其帶來的圈層屬性是一種無法用金錢去衡量的價值。
現如今，琶洲的核心產業——人工智能和數字經濟正在進入爆發期，一線城市包括廣州正在研究房地產利好政策，當下就是最佳置業窗口期。而琶洲CBD住宅用地十分珍貴，琶洲·樾的產品特性又剛好滿足塔尖群體的終極改善需求。
如果你錯過了過去十年的珠江新城，不要錯過未來十年的琶洲CBD。
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