文/謝逸楓
【資料圖】
樓市王炸終于了！2023年8月31日晚，央 行、金 監(jiān) 總 局連發(fā)兩條房地產(chǎn)重磅新政，分別是關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)、關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的內(nèi)容通知。
9月25日開始，全國(guó)商業(yè)性貸款購(gòu)買商品住房的購(gòu)房者，首套房首付只要20%，首套利率可以LPR-20BP。二套首付只要30%，二套利率可以LPR+20BP，利率將低至最低下限。
筆者認(rèn)為，救市王炸出臺(tái)，猶如給房地產(chǎn)扔下了一枚重磅炸彈，給市場(chǎng)送來及時(shí)雨，給房企送來就希望，給購(gòu)房者吃定心丸。可以非常肯定地講，房地產(chǎn)的春天將不遠(yuǎn)了，房企最艱難的時(shí)刻離結(jié)束可期。
低首付、低利率的救市王炸出臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪救市周期，開啟新一輪中國(guó)房地產(chǎn)加杠桿周期，特別是個(gè)人住房加杠桿的新周期啟動(dòng)，釋放出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最強(qiáng)烈的五大信號(hào)。
一是房地產(chǎn)調(diào)控收緊期正式結(jié)束，一場(chǎng)轟轟烈烈的史詩(shī)級(jí)救市行動(dòng)全面啟動(dòng)。不僅是二個(gè)大招，還是一系列的房地產(chǎn)救市政策組合拳。可謂是最強(qiáng)房地產(chǎn)救市全面啟動(dòng)了。
二是三年多個(gè)人住房去杠桿周期正式結(jié)束，開啟新一輪房地產(chǎn)加杠桿新周期。個(gè)人住房加杠桿的啟動(dòng)，將意味著信貸在個(gè)人住房貸款總量、占比會(huì)大大的提高，印鈔機(jī)啟動(dòng)了。
三是房地產(chǎn)最糟糕、跌過頭的基本面將很快結(jié)束，開啟新一輪房地產(chǎn)上行周期。需求端全面釋放后，銷售端的復(fù)蘇，投資端復(fù)活，資金端滿血又將逐漸回來，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需活力將循環(huán)起來。
房地產(chǎn)春天來了，爆雷房企要復(fù)活了。市場(chǎng)總體有望在2023年年底到明年上半年經(jīng)過止跌回升、復(fù)蘇、企穩(wěn)、反彈的四部曲后，全面回暖。其中是商品房銷售面積、銷售金額有望在第四季度轉(zhuǎn)正。
四是房企最危險(xiǎn)、最艱難、最痛苦的日子很快結(jié)束，險(xiǎn)情房企的債務(wù)、交房、信用、供應(yīng)鏈等問題有望在年內(nèi)緩解壓力，爆雷房企老板有救了。預(yù)計(jì)在2024年-2025年逐漸地解決資金根本問題。
五是史上新一輪最好買房時(shí)機(jī)來臨。沒有在1998年、2004年-2006年、2008年、2011年、2014年、2016年買的購(gòu)房者，在2023年買房，會(huì)是非常好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，低谷期的房?jī)r(jià)，性價(jià)比最高。
一是取消或調(diào)整限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等政策在二三線城市全面開展，預(yù)計(jì)很快擴(kuò)大到一線城市的北上廣深。目前濟(jì)南、長(zhǎng)沙、廈門、廣州等20個(gè)城市放松限購(gòu)政策，部分熱點(diǎn)二線城市如杭州已多次出臺(tái)政策優(yōu)化限購(gòu)措施。
目前湖南省、江蘇省及青島、合肥、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、廈門、鄭州、福州、南京、東莞、西安等15個(gè)城市放松限貸。深圳、貴陽(yáng)、廣州、鄭州、廈門、廈門、杭州、長(zhǎng)沙、南京、福州等10個(gè)城市放松限價(jià)。
目前鄭州、青島、蘇州、金華、南京、常州、東莞、西安、福州、長(zhǎng)沙、廈門、等超20城放松限售政策，取消限售的城市有哈爾濱、常州、廊坊、衢州、福清等少數(shù)幾個(gè)城市，大多是三四線城市。
二是認(rèn)房不認(rèn)貸政策的城市，已經(jīng)在一線城市廣州、深圳，二線核心福州、武漢、非核心二線東莞、三四城市中山、惠州與江蘇全面開展，預(yù)計(jì)全國(guó)65個(gè)認(rèn)房又認(rèn)貸的城市，9月份都會(huì)實(shí)施認(rèn)房不認(rèn)貸的政策。
三是低首付、低利率的政策，將在9月25日全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施。低首付、低利率的政策，不僅可以全面激活本地首次、改善的住房需求，還能夠全面挖掘本地的首次、改善住房需求，配合認(rèn)房不認(rèn)貸的政策，市場(chǎng)效果更是如虎添翼。
四是低首付、低利率的房地產(chǎn)救市大招出臺(tái)后，后面還有低稅費(fèi)、取消限購(gòu)限貸限價(jià)限售等限制政策、降準(zhǔn)降息、城市更新貨幣與房票化、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等救市政策大招出臺(tái)。
低首付、低利率、低稅費(fèi)、取消限購(gòu)等限制措施、降準(zhǔn)降息、地方版2萬億救市、4萬億救市、棚改貨幣化，號(hào)稱為過去三輪房地產(chǎn)史詩(shī)級(jí)救市的八大招，其效果是直接令房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)迅速止跌回升、企穩(wěn)、復(fù)蘇回暖、反彈。
其中分別低首付、低利率、低稅費(fèi)、降準(zhǔn)降息、4萬億救市在2008年-2009年第一輪實(shí)施，而取消限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽等限制政策、部分城市低首付、低利率、低稅費(fèi)、降準(zhǔn)降息、地方版2萬億救市、在2012年-2013年第二輪實(shí)施過。
低首付、低利率、低稅費(fèi)、取消限購(gòu)與限貸、限售、限價(jià)及限簽等限制政策、降準(zhǔn)降息、棚改貨幣化在2014年-2016年第三輪房地產(chǎn)救市實(shí)施過。筆者樂觀的判斷，第四輪房地產(chǎn)救市大招低首付、低利率之后，未來還有大招出臺(tái)。
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