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事件：公司發 布2023 年中報，公司2023 年上半年實現營業收入2008.93億元，同比下降2.91%；歸母凈利潤98.70 億元，同比下降19.43%；基本每股收益0.84 元/股，同比下降20%。
銷售規模保持行業第一陣營：公司2023 年上半年實現銷售金額2039.4億元，同比下降5.3%；銷售面積1297 萬方，同比增長0.5%；對應銷售均價15724 元/平米，同比下降5.71%。公司銷售金額在15 個城市位列第一。
分區域看，上海區域、南方區域、北京區域、華中區域、西南區域、西北區域、東北區域的銷售金額占比分別為34.5%、24.0%、13.4%、9.4%、6.9%、6.1%、4.8%。
收入業績同比下滑：公司2023 年上半年實現營收2008.9 億元，同比下降2.9%，歸母凈利潤98.7 億元，同比下降19.4%。歸母凈利潤較收入下降較多主要由于：1）2023 年上半年公司開發及相關資產經營業務毛利率為19.03%，較去年同期下降1.5pct；2）2023 年上半年公司信用減值損失2.97億元，較去年同期2.42 億元有所增加。費用管控上，2023 年上半年公司的銷售費用率和管理費用率分別為2.32%、1.66%，分別較去年同期下降0.02pct、下降0.67pct，銷售和管理費用率均有所下滑。
投資質量提升：2023 年1-8 月，公司新增32 個項目，均位于一二線城市，總計容建面449 萬方，權益建面267.6 萬方；項目總地價718.6 億元，權益地價431 億元，對應的權益比例為59.98%；新增項目平均地價為16003元/平米，拿地均價/銷售均價比例為1.02。截至2023 年上半年末，公司總土儲建面7655.4 萬方，土地儲備充足。2023 年上半年累計新開工及復工計容面積約1196 萬方，完成年初計劃71.5%；竣工計容面積1290.5 萬方，完成年初計劃的40%，預計全年竣工面積將與年初計劃基本持平。
多元業務齊頭并進：1）2023 年上半年公司物業服務實現收入161.1 億元，同比增長12.2%，其中社區空間居住消費服務收入91.1 億元，同比增長12.6%；上半年萬物云蝶城數量從年初的584 個增長到601 個。2）2023年上半年物流倉儲服務實現經營收入19.5 億元，同比增長17%，其中高標庫營業收入11.4 億元，同比增長9.1%；截至2023 年上半年末，萬緯物流累計開業項目可租賃建面985.2 萬方，其中高標庫可租賃建面843.7 萬方，穩定期出租率85%。3）2023 年上半年租賃住宅實現營收16.4 億元，同比增長10.6%，截至2023 年上半年末，泊寓在全國34 個城市共運營管理租賃住房22.47 萬間，累計開業17.39 萬間，出租率為95.9%，出租率維持高位。4）2023 年上半年商業業務實現收入43 億元，同比增長7.3%，截至2023 年上半年末，累計開業203 個商業項目（不含輕資產輸出管理項目），建面1118.3 萬方。其中印力管理的商業項目營收27.4 億元，整體出租率94.7%，體現公司卓越的運營能力。
融資成本降低：截至2023 年上半年末，公司凈負債率49.5%，貨幣資金覆蓋短期債務2.7 倍，經營活動產生現金流凈額18.6 億元，連續14 年為正。債務結構持續優化，一年內到期的有息負債占比14.2%，較年初下降 6.3pct。截至2022 年末公司存量綜合融資成本為4.06%，新增融資成本為3.73%，融資成本降低。
投資建議：公司銷售規模維持行業前列，投資質量提升，多元業務齊頭并進，債務結構優化，融資成本降低。作為行業龍頭，公司穩健經營，投資聚焦核心，結合行業整體毛利率下行的趨勢，我們預計公司2023-2025 年歸母凈利潤為231.22 億元、234.76 億元、243.79 億元，EPS 為1.94 元/股、1.97 元/股、2.04 元/股，對應PE 為7.33X、7.22X、6.95X，維持“推薦”評級。
風險提示：宏觀經濟不及預期、房價大幅波動、政策實施不及預期、公司銷售結算不及預期、運營業務不及預期等。
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