事關(guān)舊村改造
黃埔發(fā)布新規(guī)
近日，廣州開發(fā)區(qū)城市更新局印發(fā)《廣州開發(fā)區(qū)城市更新局關(guān)于印發(fā)廣州市黃埔區(qū) 廣州開發(fā)區(qū)舊村改造合作企業(yè)公開引入和退出工作指引的通知》。
【資料圖】
這份工作指引有何亮點？
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● 一是鼓勵具有城市更新開發(fā)經(jīng)驗的國有企業(yè)參與舊村改造項目合作開發(fā)。聯(lián)合體參與的，聯(lián)合體成員應(yīng)不超過5個，且其中具備與改造地塊相匹配資金實力的聯(lián)合體成員在聯(lián)合體中所占份額不得低于30%。
● 二是規(guī)定股權(quán)變更程序，建立合作企業(yè)退出機制。對發(fā)生重大風(fēng)險問題，經(jīng)相關(guān)部門研判后可通過農(nóng)村集體表決方式確定新合作企業(yè)；競得合作企業(yè)未經(jīng)農(nóng)村集體同意，不得擅自處置其持有的項目合資公司股權(quán)及相關(guān)權(quán)益，包括但不限于轉(zhuǎn)讓、贈與、增資擴股或設(shè)置任何形式的擔(dān)保。
● 三是完善復(fù)建安置資金繳交和監(jiān)管要求，明確了未按合作協(xié)議約定繳交復(fù)建安置資金的違約責(zé)任。合作企業(yè)應(yīng)在6個月內(nèi)向?qū)俚亟宙?zhèn)繳納銀行無條件履約保函作為拆遷保證金，須確保留有不少于1年臨遷費金額。在項目實施方案批復(fù)后，已繳納的拆遷保證金可相應(yīng)抵扣或轉(zhuǎn)化為復(fù)建安置監(jiān)管資金。
△文沖東項目效果圖
最終效果以政府批復(fù)為準
△墩頭基舊改效果圖
最終效果以政府批復(fù)為準
明確公開引入合作企業(yè)的條件
根據(jù)《工作指引》，舊村改造實施方案批復(fù)前，農(nóng)村集體應(yīng)制定產(chǎn)業(yè)引入初步方案，納入舊村改造實施方案中的產(chǎn)業(yè)專章，并征求有關(guān)部門意見；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)經(jīng)審核確認的舊村改造項目，農(nóng)村集體按規(guī)定對合作改造模式表決通過后，可開展合作企業(yè)的公開引入工作。
《工作指引》明確，引入合作企業(yè)的資格條件參照《廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引》（穗建規(guī)字〔2023〕2號）要求執(zhí)行，聯(lián)合體參與的，聯(lián)合體成員應(yīng)不超過5個，且其中具備與改造地塊相匹配資金實力的聯(lián)合體成員在聯(lián)合體中所占份額不得低于30%。
引入合作企業(yè)工作流程按照《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)關(guān)于進一步規(guī)范舊村合作改造類項目選擇合作企業(yè)有關(guān)事項的意見的通知》（穗建規(guī)字〔2020〕16號）執(zhí)行，農(nóng)村集體按《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定》和上款要求，開展招商文件表決、公示、發(fā)布公告、資格審核和表決選取工作確定合作企業(yè)。
在簽訂合作協(xié)議方面，農(nóng)村集體應(yīng)自《合作改造通知書》發(fā)出之日起10個工作日內(nèi)，與競得合作企業(yè)簽訂《合作協(xié)議》。簽訂合作協(xié)議之日起90個自然日內(nèi)，競得合作企業(yè)與農(nóng)村集體應(yīng)在黃埔區(qū)共同設(shè)立項目合資公司。項目合資公司應(yīng)當(dāng)接受黃埔區(qū)城市更新部門、屬地街鎮(zhèn)的全面監(jiān)管，承諾簽署黃埔區(qū)舊村改造項目監(jiān)管協(xié)議、復(fù)建安置資金監(jiān)管協(xié)議、融資區(qū)預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。競得合作企業(yè)未經(jīng)農(nóng)村集體同意，不得擅自處置其持有的項目合資公司股權(quán)及相關(guān)權(quán)益，包括但不限于轉(zhuǎn)讓、贈與、增資擴股或設(shè)置任何形式的擔(dān)保（包括提供承諾函、擔(dān)保函等）。在競得合作企業(yè)完成項目復(fù)建安置區(qū)全部物業(yè)竣工驗收、交付使用并產(chǎn)權(quán)初始登記后，農(nóng)村集體應(yīng)按合作協(xié)議約定價格辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
此外，選擇自主改造的舊村改造項目原則上不得轉(zhuǎn)讓已確認為改造實施主體的全資子公司股份，農(nóng)村集體轉(zhuǎn)讓股份的，視為合作改造。
《工作指引》提出，在項目改造實施方案批復(fù)前已完成合作企業(yè)引入的，項目改造實施方案批復(fù)后3個月內(nèi)，改造實施主體依法設(shè)立一個獨立銀行賬戶作為復(fù)建安置資金監(jiān)管賬戶；在合作企業(yè)引入之前項目實施方案已批復(fù)的，項目簽訂合作協(xié)議或舊村改造項目監(jiān)管協(xié)議后3個月內(nèi)，依法設(shè)立一個獨立銀行賬戶作為復(fù)建安置資金監(jiān)管賬戶。當(dāng)期復(fù)建安置工程竣工之前，合作企業(yè)應(yīng)當(dāng)確保監(jiān)管賬戶內(nèi)備有當(dāng)期復(fù)建安置資金總額10%以上的現(xiàn)金用于支付。確有需要的，經(jīng)農(nóng)村集體會同合作企業(yè)聯(lián)合申請，相關(guān)主管部門同意后合作企業(yè)可申請將當(dāng)期復(fù)建安置資金總額10%以內(nèi)的現(xiàn)金以定期形式進行管理。項目實施方案批復(fù)后12個月內(nèi)合作企業(yè)未按合作協(xié)議約定及時足額繳交復(fù)建安置資金的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
規(guī)定合作企業(yè)股權(quán)變更與退出機制
《工作指引》要求，農(nóng)村集體選定舊村合作改造項目合作企業(yè)，應(yīng)在招商文件、合作協(xié)議和監(jiān)管協(xié)議等文件中約定股權(quán)變更（含公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資，以下簡稱“股權(quán)變更”）條件、流程、比例，明確項目停止施工、拖欠臨遷費等退出情形和違約責(zé)任。
股權(quán)變更后合作企業(yè)中具備與改造地塊相匹配資金實力的聯(lián)合體成員原則上在聯(lián)合體中所持有份額不得低于20%，因發(fā)生重大風(fēng)險問題等特殊情況除外。合作企業(yè)應(yīng)確保改造項目公司股權(quán)變更后不影響合作協(xié)議和監(jiān)管協(xié)議的履行。
合作協(xié)議和監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定，未經(jīng)農(nóng)村集體、區(qū)城市更新部門同意，不得直接或間接轉(zhuǎn)讓合作企業(yè)或聯(lián)合體成員股權(quán)。
《工作指引》明確，發(fā)生合作企業(yè)失信、資金斷鏈、破產(chǎn)、停工超過2個月、拖欠臨遷費累計超過6個月且拖欠臨遷費1000萬元以上等重大風(fēng)險問題，屬地街鎮(zhèn)、區(qū)城市更新部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、國資、司法、信訪等相關(guān)部門研判可能出現(xiàn)村民生命財產(chǎn)或農(nóng)村集體財產(chǎn)重大損失、維穩(wěn)等緊急情況，由農(nóng)村集體申請，經(jīng)屬地街鎮(zhèn)、區(qū)城市更新部門報送區(qū)政府后，農(nóng)村集體可召開成員大會或成員代表會議（成員大會授權(quán)）對合作企業(yè)退出、確定新合作企業(yè)等事項進行表決。
發(fā)生拖欠臨遷費風(fēng)險問題，農(nóng)村集體、屬地街鎮(zhèn)可根據(jù)合作協(xié)議、拆遷監(jiān)管協(xié)議的約定使用履約保證金、拆遷保證金支付臨遷費，合作企業(yè)、監(jiān)管銀行等相關(guān)單位應(yīng)全力配合。
來源丨區(qū)城市更新局、南方+
編輯丨周童
校對丨郭依琳
審核丨龍昊
復(fù)核丨曾妮
簽發(fā)丨徐清楊
出品丨黃埔區(qū)融媒體中心
轉(zhuǎn)載請注明丨廣州黃埔發(fā)布
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