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    大悅城資產質量一般 變賣資產助扭虧

    2018-04-18 17:25:45 來源: 北京日報

    中糧地產(6.900,-0.30,-4.17%)繼公布2017年報、重組預案和回復深交所問詢,在停牌近9個月后迎來復牌。然而市場顯然對公司披露的大悅城重組方案不滿,中糧地產復牌跌停。

    那么,究竟是什么原因讓市場不看好這次資產注入?中糧地產這份400多頁的《發行股份購買資產并募集配套資金暨關聯交易預案》透露出的信息已經給出了答案,其實就是一個字——貴,中糧地產買大悅城的價格太貴了。

    起底中糧“左手倒右手”的資產注入

    此次籌劃的重組方案簡單說就是,中糧地產通過非公開發行股份,向明毅收購其持有的大悅城資產。

    從重組前后股權架構圖中,我們能清晰看到,交易的雙方中糧地產和明毅屬于同一控制人,實際控制人均為國資委(中糧集團)。通過這次重組,相當于國資委旗下的中糧集團把左口袋(明毅)里的大悅城資產,放到了右口袋(中糧地產)里。

    對于中糧集團來說這僅僅是左口袋到右口袋式的資產注入,但對于被注入方中糧地產來說事情并非想象的簡單。對于中糧地產來說,注入的資產質量怎么樣?以及這筆注入交易到底劃不劃算?值得投資者考究。

    大悅城資產質量一般?變賣資產助扭虧

    作為幾乎和萬達廣場、萬象城、銀泰中心等齊名的商業綜合體,大悅城名聲在外。然而資產質量如何,要看其真實業績的,在商業交易中是基于實在業績而評估利弊。

    根據這次發行預案顯示,2017年歸屬大悅城股東的凈利潤為4.65億元,而在一年前,該數據還為負值,為虧損1.5億。

    值得關注的是,大悅城被收購當年利潤突然出現同比大增,這樣的業績異動不能不讓人產生疑問,也引起了監管部門的關注。深交所在給中糧地產“關于重組的問詢函”中,就對大悅城業績變動的原因及合理性提出了質疑。

    對此,中糧地產也給出了回復,稱“由于標的公司(大悅城)業務調整,公開掛牌競價轉讓所持南昌凱萊飯店、蘇州凱萊大酒店有限公司全部股權,因而長期股權投資實現了約3.90億的投資收益(計入非經常性損益)”。

    從回復函中得知,大悅城凈利驟增的原因是賣資產,其獲得的3.9億收入是當年盈利的重要原因,然而這個因素顯然不具可持續性。

    大悅城資產質量一般,那么注入價格是否具有吸引力呢?

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    回顧中糧地產重組預案里的交易細節可知該重組方案分為兩個部分:發行股份收購資產,以及發行股份募集配套資金。

    (1)收購資產。擬以6.89元/股的價格,向明毅發行21.4億股,收購其持有的大悅城地產91.3億股,占大悅城地產已發行普通股總股份64.2%,與A股不同,由于還有約10.95億優先股的存在,因此占到總發行股份的59.6%,對價147.6億。

    (2)募集配套資金。擬向不超過10名特定投資者募集配套資金不超過24.3億,且發行股份數量不超過3.6億股,除相關費用外,全部用于中糧置地廣場和杭州大悅城購物中心兩個項目的建設。

    新浪財經分析稱,在收購資產部分,按作價147億元占60%股權、以及現在1港幣對0.8元人民幣匯率估算,大悅城估值約300億港幣,而大悅城是在港股掛牌的上市公司,是有其公允價值的,截至前一個交易日(4月13日),港股上市公司大悅城地產市值為184億港幣,可知此次收購較市場溢價超6成。

    如此高溢價做資產注入,依據是什么呢?

    對此,中糧地產的解釋為,中糧集團對大悅城地產投資的成本為港幣1.74元/股,收購91億股,對應標的資產價值相應為港幣159.23億元,而鑒于大悅城地產股價受到香港市場宏觀市場波動、二級市場流動性等多方面因素影響,無法充分反映大悅城地產的實際價值,因此以歷史投資成本價格為參考。

    原來,中糧地產的意思是,股東中糧集團當初買大悅城成本就是1.74港幣/股,雖然現在大悅城股價已經跌到了1.3港幣/股,但原因是港股市場“低估”了大悅城的股價,因此收購定價還是要以我當初高價入股時的價格為準。

    這樣的資產質量、這樣的注入價格、這樣的定價依據,確實難以讓市場接受。復牌首日,中糧地產遭資金拋售,似乎二級市場對此次重組的效果已經給出了答案。

    關鍵詞: 悅城 資產 質量

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