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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮8月19日，國(guó)泰君安證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研報(bào)。
政策放松進(jìn)入推進(jìn)階段。國(guó)泰君安證券認(rèn)為，隨著政策演進(jìn)進(jìn)入實(shí)施階段，未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)一波房地產(chǎn)寬松政策。國(guó)泰君安證券還預(yù)計(jì)短期內(nèi)一線城市將出臺(tái)具體的放松措施，考慮到所有一線城市都在 2023 年 8 月初發(fā)聲表態(tài)將放寬當(dāng)前的房地產(chǎn)限制政策。更重要的觀點(diǎn)，國(guó)泰君安證券認(rèn)為房地產(chǎn)需求端的放松是一個(gè)中長(zhǎng)期的行為；其主要目的是減緩房地產(chǎn)行業(yè)的下行，而不是推動(dòng)房地產(chǎn)銷售回到高位。
2023 年 7 月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)進(jìn)一步下降。國(guó)泰君安證券在 2023 年 7 月沒(méi)有看到任何銷售復(fù)蘇的跡象。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2023 年前 7 個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)銷售額同比下跌 1.5%，今年以來(lái)首次落入負(fù)值區(qū)間。與此同時(shí)，2023 年
前 7 個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積同比下降 6.5%。另一方面，待售面積繼續(xù)攀升，截至 2023 年 7 月底達(dá)到 6.456 億平方米，同比上升 17.9%。目前，國(guó)泰君安證券認(rèn)為政策方向是解決房地產(chǎn)行業(yè)供需不匹配的問(wèn)題。展望未來(lái)，國(guó)泰君安證券認(rèn)為更多高線城市的全方位的放寬政策將有助于改善房地產(chǎn)銷售大幅下降的趨勢(shì)。
2023 年 7 月份疲弱的社融數(shù)據(jù)表明房貸利率下調(diào)的空間仍較大。根據(jù)中國(guó)人民銀行 2023 年 8 月 11 日披露的數(shù)據(jù)，2023 年 7 月社融增量數(shù)據(jù)同比大幅下降。住戶貸款成為主要拖累因素之一。國(guó)泰君安證券認(rèn)為疲弱的社融數(shù)據(jù)表明：1）房地產(chǎn)銷售尚未出現(xiàn)任何復(fù)蘇跡象；2）由于短期和中長(zhǎng)期住戶貸款雙雙下降，表明置換貸款的需求在減少。考慮到越來(lái)越多的城市將房貸利率已降到 5 年期 LPR 減20 個(gè)基點(diǎn)（4.0%）以下，但 2023 年 7 月房地產(chǎn)銷售繼續(xù)走弱，國(guó)泰君安證券預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月房貸利率可能進(jìn)一步下降。
鑒于即將發(fā)布的疲軟中期業(yè)績(jī)可能成為制約市場(chǎng)的因素，國(guó)泰君安證券在選股上保持謹(jǐn)慎。優(yōu)質(zhì)房企中，國(guó)泰君安證券推薦招商蛇口（001979 SZ）、保利發(fā)展（600048 SH）和萬(wàn)科企業(yè)（02202 HK）。同時(shí)，國(guó)泰君安證券也推薦園區(qū)公司中新集團(tuán)（601512 SH），其在利好產(chǎn)業(yè)政策下具備更好的增長(zhǎng)前景。另外，國(guó)泰君安證券也推薦綠城管理（09979HK），其將受益于地方國(guó)企及金融機(jī)構(gòu)等新增客戶需求。
風(fēng)險(xiǎn)：1）重新放開前融，行業(yè)杠桿上行；以及 2）購(gòu)房需求下行。
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