【案情簡(jiǎn)介：拆遷戶頻遭騷擾】
甘女士在2001年購(gòu)買了江西省某市商業(yè)中心地帶一處商鋪，并一直用于出租。因?yàn)樯啼佄恢煤茫愿逝恳患业氖找嬉菜憧捎^。2016年7月底，甘女士突然接到社區(qū)電話通知，讓業(yè)主帶著產(chǎn)權(quán)證去登記。一頭霧水的甘女士去了之后才知道，商鋪可能要被征收了。甘女士覺得自己商鋪位置在市中心，即使被征收，補(bǔ)償也不會(huì)差。心里想著一定會(huì)好好配合政府工作。所以甘女士和家人積極參與政府的征收問(wèn)卷調(diào)查，并把自己的補(bǔ)償意愿表達(dá)明確，希望能夠獲得相應(yīng)的店面安置。誰(shuí)知在沒有任何征收部門與甘女士溝通的情況下，甘女士的商鋪?zhàn)鈶糸_始遭遇不同程度的騷擾和威脅，阻擾租戶正常經(jīng)營(yíng)。后來(lái)一些不明身份人員更是變本加厲，多次電話騷擾甘女士，甚至登門到甘女士家里無(wú)理取鬧，要求甘女士他們無(wú)條件交出商鋪。甘女士及家人的身心受到極大刺激。甘女士認(rèn)為，自己的補(bǔ)償要求是合理合法的，怎么就會(huì)遭受這樣的威脅？于是甘女士開始學(xué)習(xí)法律，準(zhǔn)備尋求專業(yè)律師的幫助，后來(lái)她找到了北京在明律師事務(wù)所的楊念平、燕曉靜律師。
【律師辦案：評(píng)估報(bào)告不容替代】
兩位律師聽取了甘女士的案情之后，從專業(yè)角度分析，認(rèn)為現(xiàn)階段征收部門從未將補(bǔ)償情況告知甘女士，也沒有進(jìn)行過(guò)評(píng)估，甘女士現(xiàn)在面臨的逼遷情形沒有任何的法律依據(jù)。需要進(jìn)行調(diào)查取證來(lái)鎖定證據(jù)。甘女士委托律師后不久，便收到區(qū)政府作出的房屋征收補(bǔ)償決定書。于是燕律師詳細(xì)制定維權(quán)方案，在時(shí)機(jī)恰當(dāng)之時(shí)，將區(qū)政府訴至南昌鐵路運(yùn)輸法院，要求撤銷區(qū)政府對(duì)甘女士作出的房屋征收補(bǔ)償決定。
在開庭之前，甘女士收到被告區(qū)政府的答辯狀和證據(jù)材料。案件庭審時(shí)，被告席上區(qū)政府工作人員和律師向法庭一一舉證答辯其作出房屋征收補(bǔ)償決定的依據(jù)和理由，意圖以此來(lái)證明自己作出行政行為的合法性。
燕律師嚴(yán)格按照法律規(guī)定分析這些證據(jù)材料并逐一進(jìn)行質(zhì)證時(shí)，發(fā)現(xiàn)了重大突破口，找到了被告區(qū)政府作出房屋征收補(bǔ)償決定的根本違法點(diǎn)——評(píng)估報(bào)告的缺失！主要表現(xiàn)在：區(qū)政府作出的房屋征收補(bǔ)償決定中，針對(duì)被征收人甘女士商鋪給出的補(bǔ)償價(jià)值沒有任何評(píng)估依據(jù)，僅僅是一些作為補(bǔ)償?shù)臄?shù)字列舉在補(bǔ)償決定書里。甘女士和燕律師對(duì)此表示質(zhì)疑，針對(duì)這一問(wèn)題雙方展開了激烈的辯論。
區(qū)政府辯稱，這一補(bǔ)償結(jié)果是由選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估所得，并認(rèn)為已經(jīng)向法庭出具了選定的委托評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的“致委托方函”（即向評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的授權(quán)委托書），足以證明在作出房屋征收補(bǔ)償決定之前，已經(jīng)對(duì)被征收人甘女士的商鋪進(jìn)行了評(píng)估，也告知了甘女士這一評(píng)估結(jié)果，所以房屋征收補(bǔ)償決定中的補(bǔ)償數(shù)額是有法律和事實(shí)依據(jù)的，也符合法定程序，希望法院能夠維持房屋征收補(bǔ)償決定。
燕律師對(duì)區(qū)政府的答辯果斷表示不予認(rèn)可。認(rèn)為區(qū)政府對(duì)于是否進(jìn)行評(píng)估房屋的答辯并不符合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中對(duì)國(guó)有土地上房屋進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆梢蟆８鶕?jù)《條例》和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的規(guī)定，納入征收范圍內(nèi)的國(guó)有土地上房屋，應(yīng)當(dāng)由征收部門委托房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)調(diào)查評(píng)估，分別作出房屋征收的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，并送達(dá)至被征收人。評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的分戶評(píng)估報(bào)告中對(duì)被征收房屋及物品價(jià)值的評(píng)估，作為征收人向被征收人作出房屋征收補(bǔ)償決定，確定被征收人獲得補(bǔ)償安置利益的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。而被告區(qū)政府在向甘女士作出房屋征收補(bǔ)償決定之前，不但沒有對(duì)其房屋進(jìn)行評(píng)估，也未向其送達(dá)分戶評(píng)估報(bào)告，且在案件訴訟中并未向法庭出示有關(guān)評(píng)估報(bào)告的證據(jù)，因此屬于違反法定程序作出房屋征收補(bǔ)償決定，這一決定依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷。
法院在聽取了雙方的質(zhì)證和辯論意見之后，認(rèn)為區(qū)政府沒有提供向甘女士作出的分戶評(píng)估報(bào)告證明其行為的合法性，在征收過(guò)程中，僅僅委托評(píng)估機(jī)構(gòu)，出具一份沒有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的“至委托方函”，損害了甘女士對(duì)自己被征收房屋評(píng)估價(jià)格的知情權(quán)和異議權(quán)，作出的房屋征收補(bǔ)償決定違反了法定程序，導(dǎo)致甘女士無(wú)法獲得合法合理的補(bǔ)償。法院最終作出判決，撤銷區(qū)政府對(duì)甘女士作出的房屋征收補(bǔ)償決定。
【案件評(píng)析】
對(duì)國(guó)有土地上房屋進(jìn)行征收，對(duì)被征收人而言，最重要和最關(guān)注的就是最終能夠獲得多少補(bǔ)償安置利益。
第一，被征收人應(yīng)當(dāng)依據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)、以何種方式確定被征收房屋所能獲得的補(bǔ)償？
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
據(jù)此，對(duì)被征收人的補(bǔ)償要參考周邊類似房屋市場(chǎng)價(jià)格，這是法定標(biāo)準(zhǔn)；
其次，根據(jù)法定補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收人的房屋進(jìn)行評(píng)估。即評(píng)估報(bào)告是房屋征收部門對(duì)被征收人作出房屋征收補(bǔ)償決定的核心依據(jù)。同時(shí)，法律賦予了被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果持有異議時(shí)可以主張權(quán)利的方式方法。
第二，被征收房屋的評(píng)估報(bào)告如何作出？被征收人如何確定房屋征收補(bǔ)償決定中確定的補(bǔ)償數(shù)額是否真實(shí)合法？
首先，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受委托之后，應(yīng)當(dāng)通過(guò)實(shí)地查勘等方式確定估價(jià)房屋的補(bǔ)償價(jià)值。
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第六條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。第十二條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。在甘女士訴房屋征收補(bǔ)償決定一案中，區(qū)政府僅僅提供“致委托方函”，這一證據(jù)只能證明區(qū)政府作為征收人委托了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)欲對(duì)征收范圍內(nèi)房屋實(shí)施評(píng)估行為。但是卻沒有證據(jù)證明房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甘女士房屋進(jìn)行了實(shí)地查勘，故而亦無(wú)法精準(zhǔn)評(píng)估甘女士房屋價(jià)值。
其次，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在評(píng)估事項(xiàng)完成之后，應(yīng)當(dāng)出具整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，并送達(dá)至被征收人。
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十六條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。第十七條第一款規(guī)定，分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。
那么，在甘女士一案中，區(qū)政府沒有委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)甘女士房屋進(jìn)行評(píng)估，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也未能向甘女士出具分戶評(píng)估報(bào)告，更談不上送達(dá)分戶評(píng)估報(bào)告的問(wèn)題。如此一來(lái)，便剝奪了甘女士作為被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果的異議權(quán)。又因?yàn)閰^(qū)政府作為征收人，對(duì)被征收人作出的房屋征收補(bǔ)償決定中，涉及的房屋補(bǔ)償價(jià)值是依據(jù)分戶評(píng)估報(bào)告里確定的價(jià)值評(píng)估結(jié)果為依據(jù)，由此可以得知，在沒有分戶評(píng)估報(bào)告的情況下作出來(lái)的房屋征收補(bǔ)償決定，必然因?yàn)榉课菅a(bǔ)償價(jià)值這一核心內(nèi)容沒有客觀事實(shí)依據(jù)，而導(dǎo)致其最終被確認(rèn)違法。
