“房貸置換，500萬貸款10年省百萬利息”“房貸利率高于5%的朋友們，可以考慮置換成3.7%（的經(jīng)營貸）”……前段時間，關(guān)于提前還貸的消息頻頻登上熱搜。提前還貸風潮之下，“以貸換貸”“轉(zhuǎn)貸降息”的灰色生意在社交平臺暗流涌動。
近年來，隨著國家對小微企業(yè)的支持力度加大，多家商業(yè)銀行的經(jīng)營貸利率下調(diào)至4%以下，低于多地首套房按揭貸款利率，甚至遠低于二套房貸款利率。由于存在較大的利率差，一些中介瞄準了低利率的經(jīng)營貸，稱可以通過經(jīng)營貸置換房貸達到更低利率、更少利息且貸款期間不需要償還本金的目的。
對此，近期銀保監(jiān)會和多地銀保監(jiān)局緊急提示轉(zhuǎn)貸風險，對于經(jīng)營貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，銀保監(jiān)部門重拳出擊，處罰違規(guī)銀行。
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中介扎堆“推銷”轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)
“房貸轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，利息省一半。把經(jīng)營貸置換房貸，可以降低房貸利息。”近日，不少人接到貸款中介“推銷”轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)的電話或短信。
除了電話和短信，網(wǎng)絡(luò)也是貸款中介“推銷”轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)的主要渠道。在搜索欄輸入“石家莊經(jīng)營貸咨詢”“石家莊房產(chǎn)抵押咨詢”等關(guān)鍵詞，可找到大量貸款中介信息。這些貸款中介大多打著銀行助貸服務(wù)機構(gòu)、貸款咨詢公司、企業(yè)管理咨詢公司等旗號，稱可以做經(jīng)營貸等貸款業(yè)務(wù)。
轉(zhuǎn)貸的大致流程是由購房者提前還款，結(jié)清貸款銀行剩余房貸，再以結(jié)清房貸的房產(chǎn)作為抵押向另一家銀行申請經(jīng)營貸。
經(jīng)營貸主要用于支持小微企業(yè)和個體工商戶的經(jīng)營發(fā)展，貸款額度一般為抵押物的七成甚至更高，而且融資門檻和利率較低，利率普遍在4%以下。小微企業(yè)在申請經(jīng)營貸時，銀行會要求企業(yè)營業(yè)執(zhí)照至少滿一年，有實際經(jīng)營地點，企業(yè)流水可以覆蓋貸款本息償還等。此外，用于抵押的房產(chǎn)要結(jié)清之前的貸款。但這些限制條件在一些中介看來并非難事。
“經(jīng)營流水、地點等資料都能操作，后續(xù)也不會有風險，只需要付一定的手續(xù)費即可。”某中介人員表示。普通人在不是個體工商戶或名下沒有公司的情況下，需要借助一些貸款中介提供的殼公司，入股成了借助殼公司最為常見的方式。
多張罰單直指信貸違規(guī)
對于經(jīng)營貸、消費貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，各地銀保監(jiān)局近期也已出手。近日公布的行政處罰罰單中，處罰原因涉及個人經(jīng)營貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場、個人經(jīng)營貸款制度不審慎等不在少數(shù)。
江西銀保監(jiān)局2月15日披露的罰單顯示，江西新建農(nóng)村商業(yè)銀行因個人綜合消費貸款用于購房、個人經(jīng)營性貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項目墊資、流動資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項目墊資等，被罰120萬元，相關(guān)責任人一同被罰。
海南銀保監(jiān)局披露的罰單顯示，海口農(nóng)商銀行因個人消費貸款和農(nóng)戶貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域、通過非房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款等13項違法違規(guī)，被罰款685萬元，沒收違法所得254157.70元，多名責任人被罰。
遼寧銀保監(jiān)局披露的罰單顯示，工行遼寧省分行因?qū)?jīng)營性貸款流入房地產(chǎn)領(lǐng)域、個人住房貸款管理不審慎等，被罰170萬元，多名責任人一同被處罰。
監(jiān)管提示轉(zhuǎn)貸風險大
近日，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風險提示》，經(jīng)營貸是銀行向個體工商戶或小微企業(yè)等經(jīng)營實體發(fā)放的經(jīng)營性用途的貸款。借款人須如實提供貸款申請資料，如偽造經(jīng)營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴重的，將被依法追究刑事責任。經(jīng)營貸不得違規(guī)用于購房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會被提前收回貸款。
2022年12月，浙江銀保監(jiān)局也曾發(fā)布提示：經(jīng)營貸置換房貸，不是“餡餅”是陷阱。提示指出，部分“貸款中介”借機營銷，提供所謂的轉(zhuǎn)貸服務(wù)，實際涉及多重風險。浙江銀保監(jiān)局提醒：警惕“貸款中介”誘導，認清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風險，依法合規(guī)辦理貸款業(yè)務(wù)。
實際上，經(jīng)營貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費，后續(xù)還有一系列未知風險。某權(quán)威媒體報道，以貸款金額200萬元、經(jīng)營貸貸款時間5年計算，中介費至少要2萬元，過橋墊資費、空殼公司維護費等費用需8萬元左右，粗略估算成本就要超10萬元。
在經(jīng)營貸置換房貸過程中，一些中介只告訴購房者好處，而選擇性不說存在的風險，甚至在運作過程中提出增加服務(wù)費。在此，提醒購房者，正常通過銀行提前還房貸，要比用經(jīng)營貸置換房貸更安全、更省錢。（河北日報記者 任國省）
