“房貸置換，500萬貸款10年省百萬利息”“房貸利率高于5%的朋友們，可以考慮置換成3.7%（的經營貸）”……前段時間，關于提前還貸的消息頻頻登上熱搜。提前還貸風潮之下，“以貸換貸”“轉貸降息”的灰色生意在社交平臺暗流涌動。
近年來，隨著國家對小微企業的支持力度加大，多家商業銀行的經營貸利率下調至4%以下，低于多地首套房按揭貸款利率，甚至遠低于二套房貸款利率。由于存在較大的利率差，一些中介瞄準了低利率的經營貸，稱可以通過經營貸置換房貸達到更低利率、更少利息且貸款期間不需要償還本金的目的。
對此，近期銀保監會和多地銀保監局緊急提示轉貸風險，對于經營貸等違規流入房地產市場，銀保監部門重拳出擊，處罰違規銀行。
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中介扎堆“推銷”轉貸業務
“房貸轉一轉，利息省一半。把經營貸置換房貸，可以降低房貸利息。”近日，不少人接到貸款中介“推銷”轉貸業務的電話或短信。
除了電話和短信，網絡也是貸款中介“推銷”轉貸業務的主要渠道。在搜索欄輸入“石家莊經營貸咨詢”“石家莊房產抵押咨詢”等關鍵詞，可找到大量貸款中介信息。這些貸款中介大多打著銀行助貸服務機構、貸款咨詢公司、企業管理咨詢公司等旗號，稱可以做經營貸等貸款業務。
轉貸的大致流程是由購房者提前還款，結清貸款銀行剩余房貸，再以結清房貸的房產作為抵押向另一家銀行申請經營貸。
經營貸主要用于支持小微企業和個體工商戶的經營發展，貸款額度一般為抵押物的七成甚至更高，而且融資門檻和利率較低，利率普遍在4%以下。小微企業在申請經營貸時，銀行會要求企業營業執照至少滿一年，有實際經營地點，企業流水可以覆蓋貸款本息償還等。此外，用于抵押的房產要結清之前的貸款。但這些限制條件在一些中介看來并非難事。
“經營流水、地點等資料都能操作，后續也不會有風險，只需要付一定的手續費即可。”某中介人員表示。普通人在不是個體工商戶或名下沒有公司的情況下，需要借助一些貸款中介提供的殼公司，入股成了借助殼公司最為常見的方式。
多張罰單直指信貸違規
對于經營貸、消費貸等違規流入房地產市場，各地銀保監局近期也已出手。近日公布的行政處罰罰單中，處罰原因涉及個人經營貸款違規流入房地產市場、個人經營貸款制度不審慎等不在少數。
江西銀保監局2月15日披露的罰單顯示，江西新建農村商業銀行因個人綜合消費貸款用于購房、個人經營性貸款為房地產開發項目墊資、流動資金貸款為房地產開發項目墊資等，被罰120萬元，相關責任人一同被罰。
海南銀保監局披露的罰單顯示，海口農商銀行因個人消費貸款和農戶貸款資金違規流入房地產領域、通過非房地產開發貸款科目發放房地產開發貸款等13項違法違規，被罰款685萬元，沒收違法所得254157.70元，多名責任人被罰。
遼寧銀保監局披露的罰單顯示，工行遼寧省分行因對公經營性貸款流入房地產領域、個人住房貸款管理不審慎等，被罰170萬元，多名責任人一同被處罰。
監管提示轉貸風險大
近日，遼寧銀保監局發布《關于提前還貸或轉貸的風險提示》，經營貸是銀行向個體工商戶或小微企業等經營實體發放的經營性用途的貸款。借款人須如實提供貸款申請資料，如偽造經營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節嚴重的，將被依法追究刑事責任。經營貸不得違規用于購房、結清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規使用將會被提前收回貸款。
2022年12月，浙江銀保監局也曾發布提示：經營貸置換房貸，不是“餡餅”是陷阱。提示指出，部分“貸款中介”借機營銷，提供所謂的轉貸服務，實際涉及多重風險。浙江銀保監局提醒：警惕“貸款中介”誘導，認清違規轉貸背后隱藏的風險，依法合規辦理貸款業務。
實際上，經營貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費，后續還有一系列未知風險。某權威媒體報道，以貸款金額200萬元、經營貸貸款時間5年計算，中介費至少要2萬元，過橋墊資費、空殼公司維護費等費用需8萬元左右，粗略估算成本就要超10萬元。
在經營貸置換房貸過程中，一些中介只告訴購房者好處，而選擇性不說存在的風險，甚至在運作過程中提出增加服務費。在此，提醒購房者，正常通過銀行提前還房貸，要比用經營貸置換房貸更安全、更省錢。（河北日報記者 任國省）
