近期，不少上市房企公布2020年全年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中也不乏千億房企陣營(yíng)出現(xiàn)的新面孔——中駿集團(tuán)控股有限公司(下稱"中駿集團(tuán)"，1966.HK)。
據(jù)中駿集團(tuán)的2020年業(yè)績(jī)公告，全年共實(shí)現(xiàn)銷售金額1015.37億元，若按930億元的全年銷售目標(biāo)算，中駿集團(tuán)完成全年目標(biāo)的109%。
作為閩系房企中的一員，與其它跑在前面的公司相比，中駿集團(tuán)的發(fā)展速度并不突出，2013年銷售規(guī)模才突破百億銷售規(guī)模，公司未能把握好過去的"地產(chǎn)黃金十年"風(fēng)口，到了2020年年底才艱難"撞線"，進(jìn)入千億房企陣營(yíng)。
即使規(guī)模變大了，但首當(dāng)其沖的債務(wù)壓力也是公司亟須面對(duì)的，此刻中駿集團(tuán)拋出一則消息——擬分拆物業(yè)上市。
那么，剛邁入千億銷售規(guī)模的中駿集團(tuán)含金量到底有多高?到底是"表面風(fēng)光"還是"實(shí)至名歸"?頭頂千億負(fù)債等系列問題，能靠分拆物業(yè)上市解決嗎?就相關(guān)問題，《投資者網(wǎng)》聯(lián)系中駿集團(tuán)，按并未收到任何回復(fù)。
"撞線"千億成色不足
中駿集團(tuán)成立于1996年，至今已有25年。在這期間包含了房地產(chǎn)的"黃金十年"，同為閩系上市房企的旭輝、陽光城、正榮等，都發(fā)展迅猛，紛紛邁入千億陣營(yíng)。唯獨(dú)中駿集團(tuán)沒能抓住這"黃金十年"，其發(fā)展速度和規(guī)模陷入長(zhǎng)期緩慢增長(zhǎng)中，2013年公司的銷售規(guī)模才首次突破100億元。
在2014年至2016年期間，中駿集團(tuán)的銷售規(guī)模分別為119億元、145億元和235億元。后來，其創(chuàng)始人黃朝陽提出"2018年500億，2019年800億，2020年過千億"的目標(biāo)。從此，公司開始在土地市場(chǎng)活躍起來，在2017年至2019年間，其拿地金額分別為322億元、389億元和477億元。
大規(guī)模擴(kuò)儲(chǔ)之后，中駿集團(tuán)的銷售額才開始有所增長(zhǎng)。根據(jù)中駿集團(tuán)此前公告數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，其銷售額分別為514億元、805億元和1015億元。
根據(jù)克而瑞2020年Top200房企銷售榜單，從全口徑銷售業(yè)績(jī)來看，中駿集團(tuán)銷售業(yè)績(jī)?yōu)?015.2億元，但是由于2020年百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模普遍上漲，中駿集團(tuán)的排名并沒有明顯提升，與2019年相比，銷售排名僅提升4位至Top41，并未躋身行業(yè)40強(qiáng)。
再?gòu)臋?quán)益銷售額方面來看，中駿集團(tuán)錄得674.7億元，雖然與前一年相比排名有所提升，但是權(quán)益銷售額仍然僅占全口徑銷售額的66.5%，與時(shí)代中國(guó)、卓越集團(tuán)、金輝集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等同梯隊(duì)房企相比，"千億"成色明顯不足。
此外引人注意的是，中駿集團(tuán)在去年上半年的銷售均價(jià)還在14680元/平方米，而到了去年前11月，銷售均價(jià)已經(jīng)降至13987元/平方米，已經(jīng)下降接近700元/平方米。公司是否存在可以降價(jià)來達(dá)到銷售規(guī)模的情況?就此問題，《投資者網(wǎng)》聯(lián)系公司，但未得到答復(fù)。
"負(fù)債狂飆"后四處找錢
1月12日，中駿集團(tuán)發(fā)布2020年全年業(yè)績(jī)公告顯示，截至2020年12月31日，中駿集團(tuán)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司，全年累計(jì)合同銷售金額約1015.37億元，合同銷售面積約736.78萬平方米，同比分別增長(zhǎng)26%及16%。按930億元的全年銷售目標(biāo)算，公司完成全年目標(biāo)的109%。
雖然如此，中駿集團(tuán)也有不得不面對(duì)的發(fā)展問題，首當(dāng)其沖的便是公司債務(wù)壓力。
2017-2019年中駿集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債分別為346.38億元、542.26億元和850.49億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)43.5%。
2020年年中，其流動(dòng)負(fù)債先達(dá)到1023.63億元，在負(fù)債總額中占比高達(dá)77.8%，在總資產(chǎn)中占比63.4%，短期債務(wù)壓力驟升，而且經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-40.55億，2019年同期為0.88億。
截至2020年年中，中駿集團(tuán)的總負(fù)債為1315億元，同比增長(zhǎng)26%，而根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)融資新規(guī)，中駿集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為76.33%。
當(dāng)前，央行已啟動(dòng)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)要求的三項(xiàng)債務(wù)上限(下稱"三條紅線")，這也將限制房產(chǎn)企業(yè)借款人利用貸款償還未償債務(wù)的能力。三條紅線指的是，房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1倍。同時(shí)，根據(jù)企業(yè)三條紅線的觸發(fā)情況，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為"紅、橙、黃、綠"四檔位，針對(duì)差異化檔位的企業(yè)，對(duì)其后續(xù)融資進(jìn)行要求。
具體來看，全部"踩線"為紅色檔，有息負(fù)債不得增加;兩項(xiàng)"踩線"為橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;一項(xiàng)"踩線"為黃色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%;若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，為綠色檔，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。
而中駿集團(tuán)當(dāng)前的資產(chǎn)負(fù)債率已超過70%，為76.36%，已經(jīng)腳踩一條紅線，后期融資受限。
中駿集團(tuán)負(fù)債規(guī)模如此高速的增長(zhǎng)，針對(duì)償還負(fù)債公司有怎樣的計(jì)劃?盡管中駿集團(tuán)并未回應(yīng)《投資者網(wǎng)》的這一提問，但從去年7月份開始的一系列的舉動(dòng)可看出，公司已開始"四處找錢"。
2020年7月9日，中駿集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司的非全資擁有附屬公司恒偉國(guó)際有限公司獲得中信銀行(國(guó)際)有限公司4億元貸款融資，該融資將用于償還借款人非直接控股公司所欠的股東貸款;10月公司公告稱，將發(fā)行2025年到期的利率為7%的5億美元優(yōu)先票據(jù)。
到了11月26日，中駿集團(tuán)全資附屬公司渤海國(guó)際投資集團(tuán)有限公司獲得恒生銀行有限公司5000萬美元定期貸款融資，且可按借款人根據(jù)融資協(xié)議的條款及條件提出的要求，在貸款人全權(quán)酌情批準(zhǔn)下增加總共最多4000萬美元。
2021年1月6日，中信證券-廈門中駿應(yīng)收賬款第二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在上交所的狀態(tài)為"通過"。該債券品種為ABS，擬發(fā)行金額為12.8億元。
在這樣的情況下，中駿集團(tuán)于1月20日發(fā)布公告稱，可能分拆商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)于港交所上市。面對(duì)債務(wù)等種種壓力，拆分物業(yè)上市是否能解決一系列問題，目前尚未可知。
質(zhì)量隱患背后的聯(lián)營(yíng)模式
在千億規(guī)模的背后，公司的產(chǎn)品質(zhì)量問題一直備受市場(chǎng)關(guān)注。
就此，諸葛找房高級(jí)分析師陳霄表示，在沖擊千億道路上的中駿集團(tuán)，激進(jìn)的擴(kuò)張方式確實(shí)為其發(fā)展帶來一定的隱患。這種高速擴(kuò)張的模式下，中駿集團(tuán)面臨著多個(gè)項(xiàng)目的"維權(quán)危機(jī)"。
梳理信息不難發(fā)現(xiàn)，其中，南昌幾乎成了中駿業(yè)主的維權(quán)"重災(zāi)區(qū)"。就連曾獲得"2018年度江西省建筑安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化示范工地"稱號(hào)，且還是"為慶祝中駿成立30周年精工匠造"的項(xiàng)目——中駿雍景灣，在2019年8月發(fā)生地下車庫(kù)樓板坍塌。
另外，在南昌東湖區(qū)的中駿世界城項(xiàng)目，還在動(dòng)工的時(shí)候就被江西省住建部門通報(bào)2020年第三季度"百差工地"榜首，并下令停工整改。
哪怕是在福建大本營(yíng)，中駿泉州多個(gè)項(xiàng)目也面臨維權(quán)問題。其中，中駿瓏景閣項(xiàng)目涉及學(xué)區(qū)虛假營(yíng)銷、地下車位開裂滲水、小區(qū)部分屋頂漏水等問題;泉州天駿天璟被曝的維權(quán)點(diǎn)則為豪宅變公寓、容積率過高、會(huì)所和游泳池現(xiàn)實(shí)規(guī)劃缺失等。
中駿集團(tuán)房屋質(zhì)量問題頻發(fā)是為何原因?這是否與公司過度依賴合聯(lián)營(yíng)模式有關(guān)?
根據(jù)中駿集團(tuán)歷年的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2015年-2019年公司全口徑銷售金額分別為145億、235億、332億、513億和805億，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到53.48%。其中，同期屬于合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的全口徑銷售金額分別為22億、77億、73億、231億和401億，占總銷售金額的比例分別為15.42%、32.92%、22.02%、45.02%及49.87%。由此可見，公司在過往幾年時(shí)間里，逐漸依賴合聯(lián)營(yíng)模式。
聯(lián)營(yíng)模式確實(shí)為中駿集團(tuán)帶來了規(guī)模化效應(yīng)和發(fā)展的機(jī)會(huì)，但這也是一把"雙刃劍"，對(duì)企業(yè)而言，挑戰(zhàn)與壓力并存。中駿集團(tuán)如何處理這些問題，后續(xù)如何穩(wěn)健發(fā)展，《投資者網(wǎng)》將保持關(guān)注。(思維財(cái)經(jīng)出品)(《投資者網(wǎng)》向勁靜)
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