自2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“化解房地產(chǎn)庫存”以來，全國商品房待售面積持續(xù)下降。專家卻認(rèn)為，很多城市都面臨補(bǔ)庫存的壓力，停止去庫存或?qū)⑹钦咝路较颉?/p>
樓市去庫存周期已經(jīng)完成？
商品房待售面積是反映房地產(chǎn)庫存水平的指標(biāo)之一。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示， 2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米，四年后的2015年末，商品房待售面積漲幅超2.6倍，至71853萬平方米。
面對(duì)如此大的庫存規(guī)模，2015年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“化解房地產(chǎn)庫存”。之后，各地相繼出臺(tái)降低首付比例、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房、減少交易稅費(fèi)等政策。受此影響，市場交易頻繁，樓市庫存明顯減少，至2018年7月末，商品房待售面積降至54428萬平方米。
對(duì)于去庫存效果，國家統(tǒng)計(jì)局在今年7月中旬舉行的上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，去庫存成效突出。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，全國商品房待售面積連續(xù)4年下降，庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至50個(gè)月以來最低，全國性的去庫存周期已經(jīng)完成。
“不管是一二線城市還是三四線城市，目前基本都已完成了去庫存任務(wù)，不少城市已經(jīng)需要積極補(bǔ)庫存。”張大偉對(duì)記者說。
易居研究院近日發(fā)布的百城住宅庫存報(bào)告顯示，截至今年7月底，其監(jiān)測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比減少0.6%，同比減少8.0%，庫存規(guī)模相當(dāng)于2011年11月的水平，即庫存規(guī)模回落到了七年前的水平。
上述報(bào)告稱，今年7月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比為9.6，這意味著，市場僅需9.6個(gè)月就能消化完這些庫存。對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，今年前7個(gè)月100個(gè)城市存銷比總體在歷史低位運(yùn)行。
“全國百城庫存水平繼續(xù)下跌，說明當(dāng)前市場正步入‘缺貨’階段，此類市場特征與近期房價(jià)過快上漲的現(xiàn)象也是關(guān)聯(lián)的。應(yīng)該說，庫存市場的基本面正在發(fā)生根本性變化。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)分析道。
面對(duì)房地產(chǎn)庫存不斷減少的現(xiàn)狀，一線城市已經(jīng)行動(dòng)起來。百城住宅庫存報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，從同比增幅看，一線城市在連續(xù)34個(gè)月庫存同比下跌后，在今年6月份首次出現(xiàn)同比正增長，7月繼續(xù)同比正增長，這意味著一線城市正進(jìn)入補(bǔ)庫存的階段。
不過，不同類別商品房的庫存狀況也不相同。易居研究院的另一份報(bào)告顯示，2012年~2017年，在35個(gè)大中城市商品房實(shí)際庫存中，住宅占比震蕩下行，從56.6%降至44.6%，商品房實(shí)際庫存從以住宅為主轉(zhuǎn)為以非住宅為主，商辦用房的庫存問題變得更加突出。
是時(shí)候轉(zhuǎn)向補(bǔ)庫存？
今年7月31日召開的中共中央政治局會(huì)議提出，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
張大偉認(rèn)為，隨著市場變化，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從去庫存轉(zhuǎn)向補(bǔ)庫存和遏制房價(jià)上漲，地方也應(yīng)當(dāng)明確提出停止去庫存政策。
呼和浩特市8月底就提出，全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施，成為首個(gè)停止去庫存的城市。根據(jù)該市2016年4月底實(shí)施的房地產(chǎn)去庫存方案，個(gè)人或家庭購買首套商品住房并繳清契稅的、回遷居民購買存量商品房并繳清契稅的，按照每平方米200元標(biāo)準(zhǔn)給予購房補(bǔ)貼。也就是說，隨著停止去庫存政策的出臺(tái)，呼和浩特將不再發(fā)放購房補(bǔ)貼。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，今年以來，呼和浩特的庫存規(guī)模和去庫存周期總體在變小，但房價(jià)有所反彈，重新審視既有的庫存政策并積極做出調(diào)整，非常關(guān)鍵。“停止去庫存或?qū)⑹窍掳肽晷路较颉：秃艉秃铺厍闆r類似的還有西南、西北的部分城市，隨著這類城市庫存市場進(jìn)入短缺階段，預(yù)計(jì)下半年相關(guān)政策會(huì)有所調(diào)整。”他說。
張大偉認(rèn)為，樓市調(diào)控政策仍在持續(xù)加碼，僅今年前8個(gè)月，調(diào)控次數(shù)就高達(dá)315次。在這樣的背景下，以發(fā)放購房補(bǔ)貼為代表的去庫存政策已經(jīng)不合時(shí)宜，地方政府應(yīng)當(dāng)予以停止。
從提出“化解房地產(chǎn)庫存”伊始，去庫存就更多地指向消化三四線城市的樓市庫存，而棚戶區(qū)改造貨幣化安置也被認(rèn)為是推動(dòng)三四線城市房價(jià)上漲的原因之一。正因?yàn)榇耍锔牡呢泿呕仓迷谝恍┑胤秸鸩酵顺觯瑢?shí)物安置的比例上升。
呼和浩特出臺(tái)的上述政策強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目回遷安置，回遷安置比例控制在70%左右。長春市8月底提出，新啟動(dòng)實(shí)施的棚改項(xiàng)目取消貨幣化安置購房獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓勵(lì)有條件的棚改項(xiàng)目新建一定數(shù)量的回遷安置住房。
“在庫存已經(jīng)不足的情況下，棚改仍以貨幣化的方式安置，不利于穩(wěn)定市場。房價(jià)上漲過快的城市，應(yīng)當(dāng)重新回到實(shí)物安置。”張大偉說。
在補(bǔ)庫存方面，張大偉認(rèn)為，除了加大土地供給、增加市場化庫存，也應(yīng)增加政策性土地供應(yīng)，如增加回遷房安置房比例、建設(shè)人才住房等。
