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    北京買房:理清思路,購(gòu)房建議821

    2023-05-11 10:25:43 來(lái)源:章哥說(shuō)買房

    北京章哥,房地產(chǎn)從業(yè)20年,通曉業(yè)內(nèi)門道,我不做所謂的“專家”,只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。


    (資料圖)

    Q:

    孩子戶口在西城,27年入學(xué),夫妻工作在太陽(yáng)宮,家里有右安門內(nèi)(西城)和靜安里(朝陽(yáng))兩套房,大概市值800w和460w。現(xiàn)在考慮搬到離公司距離較近的地方居住,另外想改善現(xiàn)有住房。這種情況下,西城德勝學(xué)區(qū)滿足上班距離近的同時(shí)又保留了西城的學(xué)籍,但貌似就無(wú)法改善住房了。

    我淺查了一下,德勝學(xué)區(qū)的德勝置業(yè)單價(jià)較低,是唯一一個(gè)既可滿足改善住房又可保留西城學(xué)籍還可離公司近的小區(qū)。但是中介不看好這個(gè)小區(qū),也沒(méi)細(xì)說(shuō)為什么。這小區(qū)能買嗎?

    西城占坑樓房也不存在“占坑”固有的感覺,畢竟最低也要760w。買了“占坑”房,也就沒(méi)預(yù)算再改善住房了。“占坑”方案是不是可以不用考慮了?或者就是整個(gè)搬到朝陽(yáng),太陽(yáng)宮學(xué)區(qū)或者北五環(huán)那邊的陳經(jīng)綸學(xué)區(qū),這方面我還沒(méi)細(xì)看。西城轉(zhuǎn)朝陽(yáng),估計(jì)家人不太支持…從房產(chǎn)升值保值外加一點(diǎn)學(xué)區(qū)角度來(lái)說(shuō),這方案是否可行?

    A:

    1、這中介心眼兒不錯(cuò),雖然沒(méi)細(xì)說(shuō),但能說(shuō)出不看好就可以了。

    2、倒也沒(méi)什么不能買的,看自己的主要目的了。這種房自住合適,出租的話租金也高,就是保值普通升值慢,高租金和性價(jià)比都是用升值慢換的。全北京的這種產(chǎn)品都差不多,看自己重視哪方面了。

    另外這種房只是看上去便宜,但溢價(jià)率實(shí)際上并不低,也就占不到什么便宜,或許還吃虧呢,考慮好再買。

    3、德勝本來(lái)價(jià)格就高,再加上資源好,自然溢價(jià)就高了,現(xiàn)在占坑兒房能達(dá)到40%左右吧。常規(guī)建議是如果近期入學(xué)的話,在不好買到改善房的情況下就買占坑兒的,用完了學(xué)位就賣,也就無(wú)所謂風(fēng)險(xiǎn)了。但這2027年上學(xué)呢,我也說(shuō)不好到時(shí)候什么行情,只能說(shuō)如果長(zhǎng)期持有就盡量買品質(zhì)高的吧。畢竟學(xué)區(qū)功能降低后,居住的功能就會(huì)更被重視了。

    4、西城轉(zhuǎn)朝陽(yáng),家人不支持,這外人不好建議。只能說(shuō)朝陽(yáng)的溢價(jià)相對(duì)低,嘉銘東區(qū)和人朝東區(qū)高總價(jià)的更低。但這學(xué)校不好和西城比,只能自己決定。

    僅供參考。

    Q:

    我是北京土著,現(xiàn)在亞運(yùn)村附近有一套66平兩居室房齡是90年的,公積金貸款120W,現(xiàn)在可以賣到600。孩子21年8月出生,應(yīng)該是27年9月上小學(xué),想為孩子換個(gè)中等偏上的學(xué)區(qū)房,但又不想太雞娃。夫妻倆都在來(lái)廣營(yíng)附近上班,收入工薪階層,還貸能力一般,最多一個(gè)月一萬(wàn)。現(xiàn)在手里還有150W左右,一直糾結(jié)買東西海哪個(gè)區(qū),想買個(gè)小兩居學(xué)區(qū),畢竟都上班還需要老人幫忙帶孩子。

    1、想請(qǐng)您幫忙分析一下現(xiàn)在是否是換房的時(shí)機(jī)。如果不是好時(shí)機(jī)什么時(shí)間點(diǎn)買合適?如果25年到26年買會(huì)不會(huì)好一些,學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)小幅回落嗎?

    2、換房哪個(gè)學(xué)區(qū)相對(duì)好一點(diǎn),有沒(méi)有推薦的小區(qū)。

    A:

    1、這預(yù)算到底是多少啊,600-120+150+商貸是嗎?減去稅費(fèi)的話,能買700多萬(wàn)的,800之內(nèi)。中等偏上學(xué)區(qū),兩居。也是基本能買到老房,商品房不容易。

    2、時(shí)機(jī),這幾年都是入學(xué)高峰期,溢價(jià)正高的時(shí)候,談不上多好。常規(guī)建議是看預(yù)算,如果賣房后增加的多就提前準(zhǔn)備,房子大概率比現(xiàn)金保值,尤其今年還是救市行情,房?jī)r(jià)上漲的可能性大。增加的不多就無(wú)所謂了,過(guò)了高峰期再買也不晚。這增加不到200萬(wàn)的預(yù)算,我也說(shuō)不好算多算少,看自己的判斷吧。

    小幅回落有可能,但也未必。參照其他國(guó)家和城市的先例是相對(duì)于非學(xué)區(qū)房漲的慢,得用好幾年才降低溢價(jià)率呢。

    3、哪個(gè)學(xué)區(qū)好,這沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn),只看哪里適合自己。就跟畢業(yè)找工作似的,體制內(nèi)、央國(guó)企和民營(yíng)大廠哪個(gè)好?

    既然是不太想雞娃就以東西城為主吧,相當(dāng)于想找個(gè)不加班的工作,體制內(nèi)的可能性更大。但說(shuō)實(shí)話,如果想出成績(jī)的話在哪兒都不輕松,除非是天才還運(yùn)氣好,否則都得努力。

    4、這還是先定下?lián)Q不換吧,然后再說(shuō)哪個(gè)行政區(qū),再之后是學(xué)區(qū)或?qū)W校,最后才是小區(qū)和房源。這一看就是剛有個(gè)想法,一步一步來(lái)吧。

    僅供參考。

    Q:

    首房首貸,和女朋友組隊(duì)買房,男生通勤五福堂,女生互聯(lián)網(wǎng)行業(yè),預(yù)計(jì)換東邊或北邊的工作。將來(lái)想老人小孩兒同住,想要買二居室。首付全算上150w,公積金120w想要組合貸,總價(jià)400左右。

    看過(guò)安貞和西壩河片區(qū)的房子,都沒(méi)相中,因樓齡、面積和想要電梯房諸多原因,所以最后看了石佛營(yíng)西里的塔樓區(qū)委家屬樓5層的一居室,戶型有采光方面的硬傷。目前糾結(jié)是否要出手,賣家心理底價(jià)390。是否有同價(jià)位其他版塊推薦?

    A:

    1、150包括了稅費(fèi)嗎?一般來(lái)說(shuō)不太好買到400的,讓當(dāng)?shù)刂薪樗愫觅~。

    2、塔樓還有硬傷,那就是自住為主了唄。未必影響保值,但肯定影響流動(dòng)性,出手的時(shí)候不太好賣。保值看年頭兒,短期幾年看不出什么,時(shí)間長(zhǎng)了有可能明顯點(diǎn)兒。所以屬于自住無(wú)所謂,投資角度不太建議的,不如看小板樓。

    3、另外390萬(wàn)總價(jià),一般能貸出230萬(wàn)左右,稅費(fèi)10萬(wàn)+,讓中介算好賬再簽約。我沒(méi)推薦的,找房只能問(wèn)中介。

    僅供參考。

    Q:

    我要咨詢的是東城和平里買房子的事,具體描述如下:

    1、預(yù)算1000萬(wàn),5口人,自住,兩個(gè)孩子(姐弟),三居室需求(其中一個(gè)大房間,隨著孩子長(zhǎng)大1分為2)。

    2、目標(biāo)房源東城和平里。老大目前4年級(jí)(需轉(zhuǎn)學(xué)),老二24年小學(xué),目前住在天通苑。

    3、之前沒(méi)考慮小學(xué),只考慮換個(gè)學(xué)區(qū),想著進(jìn)和平里就可以,而且交通上在北邊上班也方便。但發(fā)現(xiàn)不同學(xué)校之間的教學(xué)水平還是有差異的,看安外三條硬件也不錯(cuò),可能老師年輕些(但我看安外三條是和平里的墊底學(xué)校)。所以是不是4小教學(xué)水平更好些?學(xué)位也相對(duì)充足?轉(zhuǎn)學(xué)和24年上4小是否有保障?

    4、目前還關(guān)注老大小升初,4升5的轉(zhuǎn)學(xué)是不是比小升初再換學(xué)區(qū) 選擇更多?

    5、老二24年小學(xué),上到初中畢業(yè)的話 至少10年,再轉(zhuǎn)手賣房是不是比較合適?

    6、現(xiàn)在要是預(yù)算能滿足4小的話優(yōu)先學(xué)校,其次是價(jià)位和戶型?

    7、小區(qū)和房子方面您有推薦么?

    A:

    1、1000萬(wàn),三居,和平里,這我沒(méi)房源啊,只能問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪椤2贿^(guò)盡量不買改造的,好改的話開發(fā)商就改了。自己改造未必效果好,出手時(shí)也不容易收回裝修成本,買家就算用得上也會(huì)拿這說(shuō)事兒。

    2、安三優(yōu)勢(shì)是有定額171,轉(zhuǎn)學(xué)生如果派位進(jìn)去的話也能享受。和四是教育質(zhì)量更好,就是小升初都派位。但轉(zhuǎn)學(xué)怎么保障呢?東城是最沒(méi)規(guī)律的,連小升初派位都沒(méi)譜兒,不敢保證。

    3、常規(guī)建議是提前轉(zhuǎn)學(xué),如果能享受直升不就劃算了。而且也能提前熟悉東城的教育環(huán)境,至少不吃虧。小升初轉(zhuǎn)學(xué)的人未必少,更不知道怎么派了。

    選擇更多,有可能。因?yàn)楹退氖辗蔷搅烁吣昙?jí)應(yīng)該有回老家的,這就騰出學(xué)位了。另外和九地壇等校也收非京的,到時(shí)候或許都有空余學(xué)位。

    4、十年之后,這我不知道,不敢預(yù)測(cè)。反正現(xiàn)在是入學(xué)高峰期,2026-2028年確定是低谷期,有可能影響溢價(jià)部分。十年后得看明后年的出生人口,人多的話就合適了,能趕上下一個(gè)高峰。

    5、理論上當(dāng)然是先確定學(xué)校資源了,過(guò)了高峰期資源越好的才支持越強(qiáng)。但也同時(shí)注重居住體驗(yàn)吧,畢竟房子是用來(lái)住的,學(xué)區(qū)功能如果減弱,居住功能就會(huì)更被重視了。

    6、具體房源問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪榘伞?/p>

    僅供參考。

    Q:

    請(qǐng)教下您對(duì)德勝月壇的房?jī)r(jià)走勢(shì)怎么看?還有陶然亭那片呢?

    A:

    1、我還是那看法唄,高峰期這兩年應(yīng)該是沒(méi)問(wèn)題的,再結(jié)合上救市政策還有上漲的可能,概率比較大。

    2、過(guò)了高峰期不太好說(shuō),只能說(shuō)德勝月壇資源好,相對(duì)支撐更大。其中離牛校近的房子應(yīng)該更強(qiáng),畢竟“就近入學(xué)”是基礎(chǔ)原則。但整體學(xué)區(qū)的溢價(jià)率或許受影響,如果多校派位減弱,也可能出現(xiàn)兩極分化。

    3、未必是直接降價(jià),相對(duì)于非學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō),上漲的慢的可能性更大。這參照臺(tái)北的學(xué)區(qū)房吧,人口下降后就是漲的慢點(diǎn)兒,用了好幾年降低了溢價(jià)率。陶白也一樣,任何投資品都是過(guò)了風(fēng)口之后,品質(zhì)越好的支撐越強(qiáng),好東西才什么時(shí)候都稀缺呢。

    4、這看預(yù)算吧,盡量買牛校旁邊宜居的,學(xué)區(qū)功能減弱后居住的功能就會(huì)加強(qiáng),畢竟房子是用來(lái)住的。

    僅供參考。

    Q:

    我在昌平區(qū)霍營(yíng),龍錦苑東三區(qū)有個(gè)三居室,2015年買入,已由一類經(jīng)適房轉(zhuǎn)為商品房,現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)550萬(wàn)左右,總感覺霍營(yíng)地區(qū)升值比較慢。想賣掉龍錦苑東三區(qū)的房子,再增加300-400萬(wàn),換到朝陽(yáng)區(qū)的房子,自住加保值。

    現(xiàn)在2個(gè)方案:一是朝陽(yáng)區(qū)老北苑新街坊小區(qū)的板樓三居室;二是朝陽(yáng)區(qū)安貞安華片區(qū)的老破小三居室。您覺得哪個(gè)方案更好?請(qǐng)您幫助提個(gè)建議。

    A:

    1、換到新街坊,自住看自己的喜好,投資角度未必比龍錦苑強(qiáng)。反正之前這些年普通,就是跟隨大盤,沒(méi)什么特殊的,價(jià)格走勢(shì)跟龍錦苑應(yīng)該差不多。這算上置換成本的話未必劃算。

    如果選項(xiàng)北苑,常規(guī)建議是新北苑,鐵道以北,這是全板塊跑贏大盤的,哪個(gè)普宅小區(qū)都不弱。就是價(jià)格都已經(jīng)漲的挺高了,看是否合適吧。另外這里有點(diǎn)兒租售溢價(jià),就因?yàn)闈q的太快了。也不算高,10%左右吧。

    2、安貞也是同樣,這種老公房不可能走出獨(dú)立行情,就是跟隨大盤漲跌。這就相當(dāng)于退休老頭兒,就是跟隨經(jīng)濟(jì)拿退休金,不吃虧不占便宜,指望著老頭兒再去創(chuàng)業(yè)賺錢不現(xiàn)實(shí)。除非是學(xué)區(qū)有重大利好,否則就這樣了。

    3、所以我覺得這倆都一樣,就是看通勤和居住體驗(yàn)更喜歡哪里吧。

    僅供參考。

    Q:

    首付現(xiàn)金170,目前在雙橋上班。稍遠(yuǎn)一點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系,朝陽(yáng)區(qū)的集體戶口,所以買房為了考慮落戶,兼顧未來(lái)孩子上學(xué),當(dāng)然有升值空間更好。有什么推薦的嗎?

    A:

    1、這還是先做預(yù)算吧,170是現(xiàn)金,包含稅費(fèi)吧?那首付估計(jì)160萬(wàn)。之后是什么貸款資格,準(zhǔn)備貸多少,也就是總價(jià)準(zhǔn)備買多少的?

    2、不過(guò)這預(yù)算不好買到投資房,基本都是自住為主的。學(xué)區(qū)房如果是首貸資格的話能買到,一般400萬(wàn)起,市區(qū)各個(gè)區(qū)都差不多,也就是雖然勉強(qiáng)但有可能買到占坑兒房。不過(guò)這種入學(xué)高峰期溢價(jià)高,考慮好再買,畢竟過(guò)兩年就是入學(xué)低谷期了,占坑兒房的風(fēng)險(xiǎn)略大。

    3、或者看看草房的吧,那幾個(gè)保障房小區(qū),保值也基本跟隨大盤沒(méi)落后。學(xué)區(qū)是陳經(jīng)綸保利,保障房中級(jí)別最高的,成績(jī)?cè)谙到y(tǒng)內(nèi)比較靠前。300多萬(wàn)在麗景園就能買到小兩居,自住合適,保值中等。但畢竟這是保障房板塊,別期望值太高。

    僅供參考。

    Q:

    我看了您點(diǎn)評(píng)孛旺家園回遷房的,我看的是康潤(rùn)家園,都是西城區(qū)老北京,應(yīng)該素質(zhì)比郊區(qū)的更高些吧?按中介的說(shuō)法是今年就能下房本,因?yàn)橐呀?jīng)很多家都拿了,剩下的也當(dāng)然快了。您覺得風(fēng)險(xiǎn)大嗎?220萬(wàn)的70平小兩居。

    A:

    1、這沒(méi)法評(píng)估,都是一房一議的,某個(gè)地區(qū)的整體素質(zhì)跟具體到個(gè)人沒(méi)什么關(guān)系。中國(guó)人的素質(zhì)都挺高的,但就是有一小部分老賴,誰(shuí)攤上誰(shuí)倒霉吧,碰運(yùn)氣的事兒。

    2、我只能是提醒幾點(diǎn)應(yīng)該搞清楚的地方,盡量多了解。一個(gè)是既然都知道今年就要下本兒了,而一旦有了房本就能提價(jià),那這業(yè)主為什么這會(huì)兒賣啊,等幾個(gè)月不好嗎?

    另外安置房比郊區(qū)回遷房難搞清情況,那是一個(gè)村兒的人,甚至有的還是同姓同族呢。而這種城區(qū)安置房拆遷戶互相不認(rèn)識(shí),更不好打聽背景身份,人家自己不說(shuō)的話誰(shuí)也沒(méi)轍。

    3、再有這價(jià)格有點(diǎn)兒偏低了,不到4萬(wàn)一平?憑什么啊。小區(qū)既然有了房本有了市場(chǎng)價(jià)的,那就沒(méi)必要這么低的價(jià)格了。在下房本沒(méi)準(zhǔn)信兒的時(shí)候,價(jià)格跟周邊同等的打8折是正常。這眼看就要有本兒了反倒打7折了,感覺不太對(duì),換做是你會(huì)這么吃虧嗎?

    4、其他的就參考我回答孛旺家園那個(gè)吧,都是概率不大的麻煩事兒。搞清楚情況吧,但愿碰不上麻煩。

    僅供參考。

    Q:

    我是胡同兒老北京,三口人住一間平房15平米,有騰退的可能,但是難題是如果自己買房就要失去共有產(chǎn)權(quán)房的指標(biāo)。可是如果我不買房的話這指不定什么時(shí)候騰退呢,怕兩頭兒耽誤了。因?yàn)槲夷壳爸挥?00多萬(wàn)的資金,買也買不了多大的,只能是郊區(qū)看有沒(méi)有合適的。可如果不買的話怕過(guò)兩年就買不起了。請(qǐng)問(wèn)應(yīng)該怎么辦?

    A:

    1、這我還真為難,換了我也是同樣的糾結(jié)。

    2、真要是錢多的話也就無(wú)所謂了,該買就買,反正共有產(chǎn)權(quán)房也談不上多香。純自住的性質(zhì),沒(méi)什么投資性,買不買的不吃勁。但這資金不多就為難了,怎么都是自住為主的,買了醋就得少吃鹽,真的是兩頭兒為難。

    3、不過(guò)要是我的話還會(huì)先自己買的,畢竟騰退還沒(méi)有明確消息,那還是先顧眼前吧,別到時(shí)候雖然有指標(biāo)了,但價(jià)格漲的更不劃算了。另外也得看到時(shí)候的政策了,萬(wàn)一又改了呢,這誰(shuí)說(shuō)的好啊,這么多年改好幾回了。

    還有一點(diǎn),是名下有房不給指標(biāo),那要是到時(shí)候把這套房賣了呢,名下只有過(guò)房產(chǎn)記錄給不給指標(biāo)啊?這我也不知道,問(wèn)問(wèn)負(fù)責(zé)騰退的吧。

    4、其他沒(méi)建議,我能理解老北京的不容易,但真沒(méi)什么好辦法。

    僅供參考。

    隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了,只有選對(duì)房、避開坑,才能享受到資產(chǎn)升值紅利!

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