北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
(資料圖)
一
Q:
孩子戶口在西城，27年入學(xué)，夫妻工作在太陽(yáng)宮，家里有右安門內(nèi)（西城）和靜安里（朝陽(yáng)）兩套房，大概市值800w和460w。現(xiàn)在考慮搬到離公司距離較近的地方居住，另外想改善現(xiàn)有住房。這種情況下，西城德勝學(xué)區(qū)滿足上班距離近的同時(shí)又保留了西城的學(xué)籍，但貌似就無(wú)法改善住房了。
我淺查了一下，德勝學(xué)區(qū)的德勝置業(yè)單價(jià)較低，是唯一一個(gè)既可滿足改善住房又可保留西城學(xué)籍還可離公司近的小區(qū)。但是中介不看好這個(gè)小區(qū)，也沒(méi)細(xì)說(shuō)為什么。這小區(qū)能買嗎？
西城占坑樓房也不存在“占坑”固有的感覺，畢竟最低也要760w。買了“占坑”房，也就沒(méi)預(yù)算再改善住房了。“占坑”方案是不是可以不用考慮了？或者就是整個(gè)搬到朝陽(yáng)，太陽(yáng)宮學(xué)區(qū)或者北五環(huán)那邊的陳經(jīng)綸學(xué)區(qū)，這方面我還沒(méi)細(xì)看。西城轉(zhuǎn)朝陽(yáng)，估計(jì)家人不太支持…從房產(chǎn)升值保值外加一點(diǎn)學(xué)區(qū)角度來(lái)說(shuō)，這方案是否可行？
A：
1、這中介心眼兒不錯(cuò)，雖然沒(méi)細(xì)說(shuō)，但能說(shuō)出不看好就可以了。
2、倒也沒(méi)什么不能買的，看自己的主要目的了。這種房自住合適，出租的話租金也高，就是保值普通升值慢，高租金和性價(jià)比都是用升值慢換的。全北京的這種產(chǎn)品都差不多，看自己重視哪方面了。
另外這種房只是看上去便宜，但溢價(jià)率實(shí)際上并不低，也就占不到什么便宜，或許還吃虧呢，考慮好再買。
3、德勝本來(lái)價(jià)格就高，再加上資源好，自然溢價(jià)就高了，現(xiàn)在占坑兒房能達(dá)到40%左右吧。常規(guī)建議是如果近期入學(xué)的話，在不好買到改善房的情況下就買占坑兒的，用完了學(xué)位就賣，也就無(wú)所謂風(fēng)險(xiǎn)了。但這2027年上學(xué)呢，我也說(shuō)不好到時(shí)候什么行情，只能說(shuō)如果長(zhǎng)期持有就盡量買品質(zhì)高的吧。畢竟學(xué)區(qū)功能降低后，居住的功能就會(huì)更被重視了。
4、西城轉(zhuǎn)朝陽(yáng)，家人不支持，這外人不好建議。只能說(shuō)朝陽(yáng)的溢價(jià)相對(duì)低，嘉銘東區(qū)和人朝東區(qū)高總價(jià)的更低。但這學(xué)校不好和西城比，只能自己決定。
僅供參考。
二
Q:
我是北京土著，現(xiàn)在亞運(yùn)村附近有一套66平兩居室房齡是90年的，公積金貸款120W，現(xiàn)在可以賣到600。孩子21年8月出生，應(yīng)該是27年9月上小學(xué)，想為孩子換個(gè)中等偏上的學(xué)區(qū)房，但又不想太雞娃。夫妻倆都在來(lái)廣營(yíng)附近上班，收入工薪階層，還貸能力一般，最多一個(gè)月一萬(wàn)。現(xiàn)在手里還有150W左右，一直糾結(jié)買東西海哪個(gè)區(qū)，想買個(gè)小兩居學(xué)區(qū)，畢竟都上班還需要老人幫忙帶孩子。
1、想請(qǐng)您幫忙分析一下現(xiàn)在是否是換房的時(shí)機(jī)。如果不是好時(shí)機(jī)什么時(shí)間點(diǎn)買合適？如果25年到26年買會(huì)不會(huì)好一些，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)小幅回落嗎？
2、換房哪個(gè)學(xué)區(qū)相對(duì)好一點(diǎn)，有沒(méi)有推薦的小區(qū)。
A：
1、這預(yù)算到底是多少啊，600-120+150+商貸是嗎？減去稅費(fèi)的話，能買700多萬(wàn)的，800之內(nèi)。中等偏上學(xué)區(qū)，兩居。也是基本能買到老房，商品房不容易。
2、時(shí)機(jī)，這幾年都是入學(xué)高峰期，溢價(jià)正高的時(shí)候，談不上多好。常規(guī)建議是看預(yù)算，如果賣房后增加的多就提前準(zhǔn)備，房子大概率比現(xiàn)金保值，尤其今年還是救市行情，房?jī)r(jià)上漲的可能性大。增加的不多就無(wú)所謂了，過(guò)了高峰期再買也不晚。這增加不到200萬(wàn)的預(yù)算，我也說(shuō)不好算多算少，看自己的判斷吧。
小幅回落有可能，但也未必。參照其他國(guó)家和城市的先例是相對(duì)于非學(xué)區(qū)房漲的慢，得用好幾年才降低溢價(jià)率呢。
3、哪個(gè)學(xué)區(qū)好，這沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，只看哪里適合自己。就跟畢業(yè)找工作似的，體制內(nèi)、央國(guó)企和民營(yíng)大廠哪個(gè)好？
既然是不太想雞娃就以東西城為主吧，相當(dāng)于想找個(gè)不加班的工作，體制內(nèi)的可能性更大。但說(shuō)實(shí)話，如果想出成績(jī)的話在哪兒都不輕松，除非是天才還運(yùn)氣好，否則都得努力。
4、這還是先定下?lián)Q不換吧，然后再說(shuō)哪個(gè)行政區(qū)，再之后是學(xué)區(qū)或?qū)W校，最后才是小區(qū)和房源。這一看就是剛有個(gè)想法，一步一步來(lái)吧。
僅供參考。
三
Q:
首房首貸，和女朋友組隊(duì)買房，男生通勤五福堂，女生互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，預(yù)計(jì)換東邊或北邊的工作。將來(lái)想老人小孩兒同住，想要買二居室。首付全算上150w，公積金120w想要組合貸，總價(jià)400左右。
看過(guò)安貞和西壩河片區(qū)的房子，都沒(méi)相中，因樓齡、面積和想要電梯房諸多原因，所以最后看了石佛營(yíng)西里的塔樓區(qū)委家屬樓5層的一居室，戶型有采光方面的硬傷。目前糾結(jié)是否要出手，賣家心理底價(jià)390。是否有同價(jià)位其他版塊推薦？
A：
1、150包括了稅費(fèi)嗎？一般來(lái)說(shuō)不太好買到400的，讓當(dāng)?shù)刂薪樗愫觅~。
2、塔樓還有硬傷，那就是自住為主了唄。未必影響保值，但肯定影響流動(dòng)性，出手的時(shí)候不太好賣。保值看年頭兒，短期幾年看不出什么，時(shí)間長(zhǎng)了有可能明顯點(diǎn)兒。所以屬于自住無(wú)所謂，投資角度不太建議的，不如看小板樓。
3、另外390萬(wàn)總價(jià)，一般能貸出230萬(wàn)左右，稅費(fèi)10萬(wàn)+，讓中介算好賬再簽約。我沒(méi)推薦的，找房只能問(wèn)中介。
僅供參考。
四
Q:
我要咨詢的是東城和平里買房子的事，具體描述如下：
1、預(yù)算1000萬(wàn)，5口人，自住，兩個(gè)孩子（姐弟），三居室需求（其中一個(gè)大房間，隨著孩子長(zhǎng)大1分為2）。
2、目標(biāo)房源東城和平里。老大目前4年級(jí)（需轉(zhuǎn)學(xué)），老二24年小學(xué)，目前住在天通苑。
3、之前沒(méi)考慮小學(xué)，只考慮換個(gè)學(xué)區(qū)，想著進(jìn)和平里就可以，而且交通上在北邊上班也方便。但發(fā)現(xiàn)不同學(xué)校之間的教學(xué)水平還是有差異的，看安外三條硬件也不錯(cuò)，可能老師年輕些（但我看安外三條是和平里的墊底學(xué)校）。所以是不是4小教學(xué)水平更好些？學(xué)位也相對(duì)充足？轉(zhuǎn)學(xué)和24年上4小是否有保障？
4、目前還關(guān)注老大小升初，4升5的轉(zhuǎn)學(xué)是不是比小升初再換學(xué)區(qū) 選擇更多？
5、老二24年小學(xué)，上到初中畢業(yè)的話 至少10年，再轉(zhuǎn)手賣房是不是比較合適？
6、現(xiàn)在要是預(yù)算能滿足4小的話優(yōu)先學(xué)校，其次是價(jià)位和戶型？
7、小區(qū)和房子方面您有推薦么？
A：
1、1000萬(wàn)，三居，和平里，這我沒(méi)房源啊，只能問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪椤２贿^(guò)盡量不買改造的，好改的話開發(fā)商就改了。自己改造未必效果好，出手時(shí)也不容易收回裝修成本，買家就算用得上也會(huì)拿這說(shuō)事兒。
2、安三優(yōu)勢(shì)是有定額171，轉(zhuǎn)學(xué)生如果派位進(jìn)去的話也能享受。和四是教育質(zhì)量更好，就是小升初都派位。但轉(zhuǎn)學(xué)怎么保障呢？東城是最沒(méi)規(guī)律的，連小升初派位都沒(méi)譜兒，不敢保證。
3、常規(guī)建議是提前轉(zhuǎn)學(xué)，如果能享受直升不就劃算了。而且也能提前熟悉東城的教育環(huán)境，至少不吃虧。小升初轉(zhuǎn)學(xué)的人未必少，更不知道怎么派了。
選擇更多，有可能。因?yàn)楹退氖辗蔷搅烁吣昙?jí)應(yīng)該有回老家的，這就騰出學(xué)位了。另外和九地壇等校也收非京的，到時(shí)候或許都有空余學(xué)位。
4、十年之后，這我不知道，不敢預(yù)測(cè)。反正現(xiàn)在是入學(xué)高峰期，2026-2028年確定是低谷期，有可能影響溢價(jià)部分。十年后得看明后年的出生人口，人多的話就合適了，能趕上下一個(gè)高峰。
5、理論上當(dāng)然是先確定學(xué)校資源了，過(guò)了高峰期資源越好的才支持越強(qiáng)。但也同時(shí)注重居住體驗(yàn)吧，畢竟房子是用來(lái)住的，學(xué)區(qū)功能如果減弱，居住功能就會(huì)更被重視了。
6、具體房源問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪榘伞?/p>
僅供參考。
五
Q:
請(qǐng)教下您對(duì)德勝月壇的房?jī)r(jià)走勢(shì)怎么看？還有陶然亭那片呢？
A：
1、我還是那看法唄，高峰期這兩年應(yīng)該是沒(méi)問(wèn)題的，再結(jié)合上救市政策還有上漲的可能，概率比較大。
2、過(guò)了高峰期不太好說(shuō)，只能說(shuō)德勝月壇資源好，相對(duì)支撐更大。其中離牛校近的房子應(yīng)該更強(qiáng)，畢竟“就近入學(xué)”是基礎(chǔ)原則。但整體學(xué)區(qū)的溢價(jià)率或許受影響，如果多校派位減弱，也可能出現(xiàn)兩極分化。
3、未必是直接降價(jià)，相對(duì)于非學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)，上漲的慢的可能性更大。這參照臺(tái)北的學(xué)區(qū)房吧，人口下降后就是漲的慢點(diǎn)兒，用了好幾年降低了溢價(jià)率。陶白也一樣，任何投資品都是過(guò)了風(fēng)口之后，品質(zhì)越好的支撐越強(qiáng)，好東西才什么時(shí)候都稀缺呢。
4、這看預(yù)算吧，盡量買牛校旁邊宜居的，學(xué)區(qū)功能減弱后居住的功能就會(huì)加強(qiáng)，畢竟房子是用來(lái)住的。
僅供參考。
六
Q:
我在昌平區(qū)霍營(yíng)，龍錦苑東三區(qū)有個(gè)三居室，2015年買入，已由一類經(jīng)適房轉(zhuǎn)為商品房，現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)550萬(wàn)左右，總感覺霍營(yíng)地區(qū)升值比較慢。想賣掉龍錦苑東三區(qū)的房子，再增加300-400萬(wàn)，換到朝陽(yáng)區(qū)的房子，自住加保值。
現(xiàn)在2個(gè)方案：一是朝陽(yáng)區(qū)老北苑新街坊小區(qū)的板樓三居室；二是朝陽(yáng)區(qū)安貞安華片區(qū)的老破小三居室。您覺得哪個(gè)方案更好？請(qǐng)您幫助提個(gè)建議。
A：
1、換到新街坊，自住看自己的喜好，投資角度未必比龍錦苑強(qiáng)。反正之前這些年普通，就是跟隨大盤，沒(méi)什么特殊的，價(jià)格走勢(shì)跟龍錦苑應(yīng)該差不多。這算上置換成本的話未必劃算。
如果選項(xiàng)北苑，常規(guī)建議是新北苑，鐵道以北，這是全板塊跑贏大盤的，哪個(gè)普宅小區(qū)都不弱。就是價(jià)格都已經(jīng)漲的挺高了，看是否合適吧。另外這里有點(diǎn)兒租售溢價(jià)，就因?yàn)闈q的太快了。也不算高，10%左右吧。
2、安貞也是同樣，這種老公房不可能走出獨(dú)立行情，就是跟隨大盤漲跌。這就相當(dāng)于退休老頭兒，就是跟隨經(jīng)濟(jì)拿退休金，不吃虧不占便宜，指望著老頭兒再去創(chuàng)業(yè)賺錢不現(xiàn)實(shí)。除非是學(xué)區(qū)有重大利好，否則就這樣了。
3、所以我覺得這倆都一樣，就是看通勤和居住體驗(yàn)更喜歡哪里吧。
僅供參考。
七
Q:
首付現(xiàn)金170，目前在雙橋上班。稍遠(yuǎn)一點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系，朝陽(yáng)區(qū)的集體戶口，所以買房為了考慮落戶，兼顧未來(lái)孩子上學(xué)，當(dāng)然有升值空間更好。有什么推薦的嗎？
A：
1、這還是先做預(yù)算吧，170是現(xiàn)金，包含稅費(fèi)吧？那首付估計(jì)160萬(wàn)。之后是什么貸款資格，準(zhǔn)備貸多少，也就是總價(jià)準(zhǔn)備買多少的？
2、不過(guò)這預(yù)算不好買到投資房，基本都是自住為主的。學(xué)區(qū)房如果是首貸資格的話能買到，一般400萬(wàn)起，市區(qū)各個(gè)區(qū)都差不多，也就是雖然勉強(qiáng)但有可能買到占坑兒房。不過(guò)這種入學(xué)高峰期溢價(jià)高，考慮好再買，畢竟過(guò)兩年就是入學(xué)低谷期了，占坑兒房的風(fēng)險(xiǎn)略大。
3、或者看看草房的吧，那幾個(gè)保障房小區(qū)，保值也基本跟隨大盤沒(méi)落后。學(xué)區(qū)是陳經(jīng)綸保利，保障房中級(jí)別最高的，成績(jī)?cè)谙到y(tǒng)內(nèi)比較靠前。300多萬(wàn)在麗景園就能買到小兩居，自住合適，保值中等。但畢竟這是保障房板塊，別期望值太高。
僅供參考。
八
Q:
我看了您點(diǎn)評(píng)孛旺家園回遷房的，我看的是康潤(rùn)家園，都是西城區(qū)老北京，應(yīng)該素質(zhì)比郊區(qū)的更高些吧？按中介的說(shuō)法是今年就能下房本，因?yàn)橐呀?jīng)很多家都拿了，剩下的也當(dāng)然快了。您覺得風(fēng)險(xiǎn)大嗎？220萬(wàn)的70平小兩居。
A：
1、這沒(méi)法評(píng)估，都是一房一議的，某個(gè)地區(qū)的整體素質(zhì)跟具體到個(gè)人沒(méi)什么關(guān)系。中國(guó)人的素質(zhì)都挺高的，但就是有一小部分老賴，誰(shuí)攤上誰(shuí)倒霉吧，碰運(yùn)氣的事兒。
2、我只能是提醒幾點(diǎn)應(yīng)該搞清楚的地方，盡量多了解。一個(gè)是既然都知道今年就要下本兒了，而一旦有了房本就能提價(jià)，那這業(yè)主為什么這會(huì)兒賣啊，等幾個(gè)月不好嗎？
另外安置房比郊區(qū)回遷房難搞清情況，那是一個(gè)村兒的人，甚至有的還是同姓同族呢。而這種城區(qū)安置房拆遷戶互相不認(rèn)識(shí)，更不好打聽背景身份，人家自己不說(shuō)的話誰(shuí)也沒(méi)轍。
3、再有這價(jià)格有點(diǎn)兒偏低了，不到4萬(wàn)一平？憑什么啊。小區(qū)既然有了房本有了市場(chǎng)價(jià)的，那就沒(méi)必要這么低的價(jià)格了。在下房本沒(méi)準(zhǔn)信兒的時(shí)候，價(jià)格跟周邊同等的打8折是正常。這眼看就要有本兒了反倒打7折了，感覺不太對(duì)，換做是你會(huì)這么吃虧嗎？
4、其他的就參考我回答孛旺家園那個(gè)吧，都是概率不大的麻煩事兒。搞清楚情況吧，但愿碰不上麻煩。
僅供參考。
九
Q:
我是胡同兒老北京，三口人住一間平房15平米，有騰退的可能，但是難題是如果自己買房就要失去共有產(chǎn)權(quán)房的指標(biāo)。可是如果我不買房的話這指不定什么時(shí)候騰退呢，怕兩頭兒耽誤了。因?yàn)槲夷壳爸挥?00多萬(wàn)的資金，買也買不了多大的，只能是郊區(qū)看有沒(méi)有合適的。可如果不買的話怕過(guò)兩年就買不起了。請(qǐng)問(wèn)應(yīng)該怎么辦？
A：
1、這我還真為難，換了我也是同樣的糾結(jié)。
2、真要是錢多的話也就無(wú)所謂了，該買就買，反正共有產(chǎn)權(quán)房也談不上多香。純自住的性質(zhì)，沒(méi)什么投資性，買不買的不吃勁。但這資金不多就為難了，怎么都是自住為主的，買了醋就得少吃鹽，真的是兩頭兒為難。
3、不過(guò)要是我的話還會(huì)先自己買的，畢竟騰退還沒(méi)有明確消息，那還是先顧眼前吧，別到時(shí)候雖然有指標(biāo)了，但價(jià)格漲的更不劃算了。另外也得看到時(shí)候的政策了，萬(wàn)一又改了呢，這誰(shuí)說(shuō)的好啊，這么多年改好幾回了。
還有一點(diǎn)，是名下有房不給指標(biāo)，那要是到時(shí)候把這套房賣了呢，名下只有過(guò)房產(chǎn)記錄給不給指標(biāo)啊？這我也不知道，問(wèn)問(wèn)負(fù)責(zé)騰退的吧。
4、其他沒(méi)建議，我能理解老北京的不容易，但真沒(méi)什么好辦法。
僅供參考。
隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！
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