曾與“華南五虎”之首富力地產齊名的廣東老牌房地產企業——粵泰股份(600393.SH)面臨債務、資金流動性危機，不得不賣項目“斷臂求生”。
粵泰股份債務危機可追溯至2018年，隨著房地產調控政策出臺，樓市遇冷項目去化困難，讓本就資金緊張的粵泰股份流動性迅速惡化。截至2020年9月30日，粵泰股份負債合計741,116萬元。
為了回籠資金，公司不得不出售大量資產。長江商報記者粗略統計發現，粵泰股份從2017年至今通過出售項目股權、資產轉讓等方式合計盈利超過70億元。
然而，整體業績起色并不大。2020年年度業績預告顯示，粵泰股份2020年預計虧損6.86億-8.24億，同比由盈轉虧。
此外，自2018年以來，受到各方面因素綜合影響，粵泰股份融資渠道受阻，現金一度流轉困難，并出現借款逾期及債務訴訟，公司陸續出現資產被查封、凍結等情況。據天眼查顯示，2019年粵泰股份曾被20次列入被執行人名單，一同被納入該名單的還有楊樹坪旗下多家“城啟系”公司。
以資抵債化解資金占用問題
近日，粵泰股份發布盈警，預計2020年年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期相比，將出現虧損，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約-8.24億元到約-6.86億元。
公告獲悉，本期業績預虧主要因新冠疫情影響及部分項目尚處于開發階段，粵泰集團房地產銷售收入比上年同期預計下降約14.75億元。
此外，業績預虧還受到土地增值稅清算、計提減值損失、訴訟等影響。其中，本期廣州、海南部分房地產項目清算預計應補土地增值稅合計4.4億元。另外2020年預計計提壞賬準備2.47億元，計提損失及資產減值準備合計15300.08萬元。
業績虧損與其資不抵債的現狀密不可分，2月7日，粵泰股份發布關于控股股東以資抵債化解資金占用問題的關聯交易公告。公告指出，公司控股股東廣州粵泰控股集團有限公司及其關聯方存在非經營性資金占用的情況。截至2020年12月31日，資金占用余額合計為16,820.84萬元。
為解決上述資金占用問題，公司初步擬以全資下屬公司海南粵泰投資有限公司受讓粵泰控股的關聯方海南億城房地產開發有限公司所持有的海南瀚城房地產開發有限責任公司15.4%的股權。
粵泰股份還多次因違規售房被罰。去年5月6日，廣州市住房和城鄉建設局發布一則行政處罰決定書(穗房監管法〔2020〕55號)，上市公司廣州粵泰集團股份有限公司因存在未取得商品房預售許可證銷售房屋、收取預付款的違規行為，被罰6.7萬元。
陷債務危機大幅出售旗下資產
自2018年以來，粵泰股份接連爆出債務違約情況。2018年10月，粵泰股份發布公告稱，公司全資子公司廣州旭城實業有限公司與銀行簽訂的房地產借款合同項下，金額為3億元的授信業務現已逾期，逾期金額為2.56億元。
同年11月，粵泰股份又發布公告稱，因卷入借款糾紛，公司部分項目資產被查封，該部分項目資產當時的賬面價值合計約23.62億元。此外，粵泰股份及其下屬公司11個銀行賬戶被凍結，實際凍結金額約為442.37萬元。
受到債務違約、借款糾紛等因素影響，粵泰股份的控股股東粵泰控股及其多名一致行動人的股權相繼被凍結。
為了回籠資金，公司不得不出售大量資產。2017年粵泰股份轉讓淮南天鵝灣(中校區)項目，曾在當年獲得8.311億元的收益;同年，粵泰股份轉讓了在廣州開發的房地產項目天鵝灣二期中住宅部分共計約2979平方米，總價值為1.74億元。最終，該筆交易在粵泰股份2017年度確認營業收入1.53億元，凈利潤2495.45萬元。
進入2018年，粵泰股份先是轉讓沈陽安泰房地產開發有限公司的合同權利義務及出售債權以及終止收購沈陽市的沈陽萬盈置業有限公司100%股權，獲得約12.58億元的收益。粵泰股份還發布公告稱，公司擬以現金合計22.8億元收購江門市樂活企業策劃有限公司、廣州市譽坤投資有限公司等交易方持有的碧海銀湖公司合計60%股權。
2019年6月，粵泰股份連續發布多條公告，將旗下五個項目轉讓給世茂房地產，交易對價總計63.97億元。在扣除工程款、稅費、目標項目已收房款意向金等后，粵泰股份可實際獲得49.85億元資金。
大幅出售旗下資產，對粵泰股份的債務壓力雖然有所緩解，但其背后的壓力仍然巨大。據中國裁判文書網顯示，2019年度粵泰股份和借款相關的信息高達17條，其中有不少發生在粵泰股份轉讓資產之后。
2020年半年報報告顯示，粵泰股份短期借款為7.49億元，長期借款為27.68億元。因借款糾紛，粵泰股份共計27個賬戶被凍結，司法凍結金額1.15億元，實際被凍結的金額為1358.88萬元，8處資產被查封。
粵泰股份表示，由于受到國家對房地產調控政策及“去杠桿”政策的影響，使得公司項目開發及銷售進度，以及融資渠道受到影響，導致公司自2018年開始出現流動性風險。對于這一風險，公司采取措施促進經營活動回籠資金并且通過出售部分子公司股權和旗下項目加速變現資金償還逾期短期債務。
債務重組完成后融資成本有望下降
部分銀行賬戶、開發項目、物業和股權、債權等被凍結或查封，進一步影響了其融資能力。
在此情況下，粵泰股份借力外部力量化解債務風險。2019年6月粵泰股份與世茂集團合作，通過出售部分地產項目，有效降低債務杠桿。據公司公告顯示，截至目前，世茂集團已與公司結清合同項下其應支付的全部對價款項。
在此期間，信達資產也積極為粵泰股份解難紓困，對公司化解逾期債務、盤活出售資產和完成交易提供支持和幫助。去年4月，粵泰股份獲悉，中國信達資產管理股份有限公司廣東省分公司已與粵泰股份及其下屬公司達成《債務重組合同》，信達資產收購粵泰股份及其部分下屬公司的債務合計為8.93億元。
業內認為，本次債務重組完成后，困擾粵泰股份已久的流動性風險將得到有效緩解，未來融資成本有望下降，融資功能也將開始逐漸恢復。
同時，作為一家具有一級開發資質的上市房企，粵泰股份在廣州、深圳、海口、江門、郴州、三門峽、柬埔寨金邊等地均有土地和項目儲備，且多為位于粵港澳大灣區和海南區域內的優質項目。公開資料顯示，截至2019年9月，公司賬面存貨達120億元。
粵泰股份總裁梁文才表示，粵泰股份未來仍會加大力度調整低效項目和資產，快速恢復投融資能力，聚焦于高周轉、高毛利、高估值的項目和業務，在適度關注其它區域發展機會的同時，深耕粵港澳大灣區和海南，培育公司區域優勢，實現公司穩健發展。(長江商報記者 趙潔)
