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西班牙《經濟學家報》網站2022年12月14日發表比森特·涅韋斯和馬里奧·貝塞達斯合寫的一篇文章，題為《房地產周期變化：澳大利亞將成為全球樓市地震的震中》，文章編譯如下：
發達國家的房價經歷了長達十年的不間斷上漲周期。然而，這個周期可能已經走到盡頭了。利率上升和經濟放緩可能會迫使全球房地產市場在2023年出現調整。一些國家的房價已經開始下跌(尚不足以拖累全球或發達經濟體的房價總體水平)，而這種下跌勢頭將在2023年以更加同步的方式延續下去。
根據國際清算銀行數據庫的數據，自2012年以來，發達經濟體的房價總體水平一直沒有停止上漲。2021年，發達經濟體的房價總體水平漲幅超過11%，為國際清算銀行對發達經濟體進行該系列調查以來的最高水平。就歐元區而言，漲幅為8.1%，這是自1990年以來的最大值。2022年房價上漲速度預計會顯著放緩，而這將導致2023年出現調整。許多分析機構預測房地產市場周期即將發生變化，最近發布這樣的預期的是惠譽國際信用評級有限公司。該評級機構預計，由于抵押貸款利率居高不下導致需求降溫，大多數市場的名義房價增速將在2023年下降或大幅放緩。
惠譽的專家說：“這將助長2022年下半年澳大利亞、加拿大、丹麥、德國、荷蘭、英國和美國等地已經出現的房價下跌趨勢。”
這些專家認為，隨著“逆風”(通貨膨脹、加息、失業率上升、能源成本增加……)變得更強，實際收入受到的侵蝕將導致銀行的信貸組合受損(拖欠率上升)，與此同時，許多家庭將不得不選擇賣出他們的一些資產，包括住房。而這將對房價造成下行壓力。此外，惠譽的專家警告說：“那些抵押貸款利率可變或在短期內固定的國家的房地產市場將尤為脆弱。”
澳大利亞是全世界最熱門的房地產市場之一。該國的房價在2020年上漲超過5%，2021年漲幅更是達到17.4%。與此同時，澳大利亞的房價租金比指標在2019至2021年間飆升近40%。一切都表明，相對于其基本面，澳大利亞房地產市場的估值已經過高。
經濟學博士、大學教授胡安·拉蒙·拉略向《經濟學家報》指出：“澳大利亞家庭持有的房地產價值水平(與國內生產總值之比)已經超過了日本在房地產泡沫頂峰時期的水平……如果澳大利亞經濟急劇放緩，房地產泡沫可能會破裂，進而導致澳大利亞金融體系發生危機。”
在此背景下，惠譽預計澳大利亞的名義房價將從2022年初的峰值下跌約17%，而實際房價將下跌近25%。后一個數字是在將通貨膨脹的影響計入名義房價跌幅后獲得的。
惠譽的專家警告說：“抵押貸款利率上升、高通脹和工資增長緩慢將繼續損害居民負擔房地產的能力，這將進一步抑制他們購買新房的需求。澳大利亞的抵押貸款利率大多為浮動利率。自2021年底以來，該國的抵押貸款利率提高了一倍多，這使得購房者的貸款能力下降20%以上。”
（文章來源：參考消息網）
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