文/樂居財經 魏薇 奕和
在房地產行業發展勢頭正盛之時，險資曾是一股中堅力量。
(資料圖片)
彼時，有國內最大隱形“地主”之稱的中國平安，頻頻參與投資房地產，投資對象包括碧桂園、融創、旭輝、金茂、富力、華潤置地等眾多開發商，幾乎包含了所有規模房企。
中國平安的房地產生意，主要依托于平安不動產。而后面真正的操持者，是平安不動產的孫子公司深圳平安創科投資管理有限公司（以下簡稱“平安創科”）。
“市場頻繁暴雷之下，平安踩到雷了嗎？”有投資者問。
在中國平安2022年中期業績發布會上，談及對不動產領域投資看法時，中國平安首席投資官鄧斌說道：“從平安的角度來說，我們的風險是完全可控的。”
去年4月，平安曾狀告新力。今年，由于一起股權和債務糾紛，平安與富力之間的合作也宣告破裂。
近日，太原市中級人民法院公布一批關于富力地產、太原富力城、太原聯富房地產、太原永富房地產、太原富力興盛房地產的多條被執行人信息，累計執行金額28.49億元。
據悉，上述案件主要涉及深圳平安與太原富力的股權和債券糾紛，目前已經完成深圳國際仲裁院仲裁，正式進入法院執行階段。
去年11月，富力宣布完成境內外債券的全部展期，這是內房股的首個成功案例。隨后還經歷了創始人兼執行董事張力在倫敦被逮捕的負面事宜。
如今的富力，仍在過坎。
誰的項目？
根據山西省太原中級人民法院發布公告，依據（2023）晉01執830號，被執行人太原富力城、太原聯富房地產、廣州富力地產，執行標的6億元；依據（2023）晉01執831號，被執行人太原富力城、太原永富房地產、廣州富力地產，執行標的11.67億元。
此外，依據（2023）晉01執830號，被執行人太原富力城、太原富力興盛房地產、廣州富力地產，執行標的10.82億元。三筆執行均為首次執行，合計執行金額28.49億元。
樂居財經《地產K線》查閱了解，這三筆執行與富力地產跟平安在太原合作的三個項目有關。上述三個執行主體太原永富房地產、太原富力興盛房地產、太原聯富房地產成立于2019年—2020年之間，旗下主要開發富力珺悅府（木廠頭城中村改造項目）、富力城玖院等項目。
具體而言，2019年7月，太原永富房地產以10.56億元，拿下編號HGZ-1943商住地塊，宗地面積7.88萬平米，規劃建筑面積31.51萬平米。2020年12月，太原富力興盛以總價10.148億，摘得尖草坪區HGZ-2051/HGZ-2052兩宗綜合用地，總面積11.31萬平方米。
太原聯富房地產所拿項目不詳，但該公司注冊地顯示為山西省太原市萬柏林區大王社區中街居委會院內。而富力曾多次在該區域拿下地塊。
這三個項目，富力均選擇了與平安進行合作開發。工商信息顯示，太原永富成立2019年2月，太原富力興盛成立于2020年12月，兩項目公司由太原富力城各持股51%，剩下的則由平安不動產旗下公司持有。另外，太原聯富成立于2020年3月，由太原富力城100%持有。
奇怪的是，最新信息顯示，上述三家項目公司已經全部轉到平安不動產旗下。當中，太原富力興盛、太原聯富目前均由深圳聯新投資100%持有，太原永富則由深圳安創投資100%持有。深圳聯新投資、深圳安創投資均由平安不動產實際控制。
富力方面早在2020年12月已退出對上述三項目公司的持股。不過，項目的建設、經營、銷售等均仍以富力的名義進行。
據了解，富力早在2007年入晉，首先打造了太原富力城。隨后，富力城市更新以太原作為其在西北地區首先試行的城市，也于2014年試水，并先后打造了富力天禧城、富力壹品、富力金禧城等多個項目。
但隨著富力的涉險，太原富力目前也面臨多起訴訟。據企查查顯示，太原富力城已成為失信被執行人，被執行人，限制高消費。所涉及的失信涉案金額344.06萬元，被執行金額31.75億元。
合作的“破裂”
實際上，隨著富力的出險，雙方的合作此前就已出現裂痕。去年8月，富力地產在申請所有存續公司債停牌之時，披露了7起涉及司法訴訟，其中三起對應的就是上述三筆訴訟。
當時資料顯示，深圳聯新投資因與太原富力城、廣州富力地產、太原聯富房地產股權轉讓糾紛，向深圳國際仲裁院提起仲裁，要求太原富力城返還股債權轉讓款本金6億元，支付利息8723.84萬元、滯納金2402.93萬元。
深圳聯新投資與太原富力城、廣州富力地產、太原富力興盛因太原杏花嶺區敦化坊項目合作糾紛，向深圳國際仲裁院提起仲裁，要求太原富力城受讓其持有的太原富力興盛全部股權和股東借款債權，并支付受讓價款本金14.1億元、資金占用費1.5億元、逾期違約金3027.06萬元。
此外，深圳安創投資與太原富力城、廣州富力地產、太原永富因太原晉源區木廠頭項目合作糾紛，向深圳國際仲裁院提起仲裁，要求太原富力城受讓其持有的太原永富全部股權和股東借款債權，并支付受讓價款本金11.67億元、資金占用費1.09億元、逾期違約金1334.02萬元。
當時，深圳聯新投資還同時要求拍賣其持有的太原聯富55%股權以及太原富力興盛51%股權，并主張就股權拍賣價款優先受償。深圳安創投資要求拍賣其持有的太原永富51%股權，并主張就股權拍賣價款優先受償。
平安與富力合作關系的破裂，是地產下行時期，險資與地產合作的一個縮影。
隨著地產進入下行周期，房企不斷出險，2021年，平安人壽、中國人壽、大家人壽、富德生命人壽等多家險資均減持了地產股，減持超14億股。2022年，仍有不少險資持續撤離地產股，包括泰康人壽清倉陽光城、大家人壽持續減持金地、前海人壽減持華僑城A、平安人壽減持旭輝等。
今年4月14日，保利發展公告，泰康人壽擬通過集中競價交易減持通過非公開發行所取得的保利發展股份不超過1.56億股，即不超過目前總股本的1.3%。這是泰康人壽持股7年來，首次宣布堅持保利發展非公開發行所得股份。
經營回歸與期待
就業績表現而言，富力的經營仍有待回歸。
此前披露的年報顯示，2022年，富力地產實現營業收入351.9億元，同比下降54%；公司所有者應占虧損157.4億元，同比下降4.4%。2021年，富力地產歸母凈利潤虧損164.7億元，兩年累計虧損達到322億元。
過去一年多的時間內，富力持續出售位于中國及海外資產以產生現金流，多處優質項目被擺上貨架。2022年，富力資產出售所得款項總額超過49億元，所得款項為集團提供急需的流動資金，以應對所面臨的到期債務。
這也使得富力的總債務由2019年1971億元減少至2022年的1267億元。
與此同時，富力暫緩拿地以節省開支。2022年，富力全年未新增土地，僅通過廣州城市更新項目轉化了13.3萬平方米土地。
去年11月，富力地產8筆135億元境內公司債券整體展期成功，展期后8筆公司債券的加權平均到期期限從約4個月成功延長至3年以上。在更早的2022年7月11日，富力地產已完成10只美元票據整體展期，金額合計49.43億美元（約合人民幣332.37億元）。
截至2022年底，富力地產持有4708萬平方米的可售土地儲備，這批土儲開發總值約為6400億元，其中超過55%位于終端用戶需求依然強勁的一線或二線城市。剔除舊改的影響，富力地產共有104個項目，總可售面積1720萬平方米。
去年9月，富力地產還與招商蛇口、中信證券、中國華融簽訂框架協議，以位于大灣區的城市更新儲備資源為基礎推動合作，助力富力地產開拓更多融資渠道，緩解集團流動資金壓力。
對于2023年，富力預期經營環境將進一步改善且經濟將恢復穩定。其預計2023年可售貨值超過1250億元。其還持有相當規模且可自由支配的優質資產組合，并將繼續與潛在買家及投資者接洽。
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