2022年國慶前夜，深度調整中的樓市接連收到多部門派發的三大禮包。
先是符合條件的城市可維持、下調、取消當地新發放首套住房貸款利率下限，70城中已至少有23城符合條件；繼而是自2022年10月1日至2023年12月31日期間，一年內在同一城市達成“賣一買一”的購房者予以退稅等；第三是央行下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。
利好政策三連發之后，國內樓市會否重燃往昔熱鬧？四季度的樓市走向如何？
(資料圖片僅供參考)
廣州：
9月二手房成交量同比漲了
坐標廣州。自從今年5月初買了房以后，宋生有點不敢再關注新買的小區房價。
“不敢看，感覺房價停滯了”。一邊是鼓氣讓自己不要看，不必懊惱，但一邊還是與此前買房時打過交道的中介保持聯絡，悄悄打探自家小區的房價變化。他所購的房子位于廣州市天河區天河公園板塊，幾經打探后，他自認為買在高崗了，“到現在，還沒有兩房的成交單價高過我買的單價”。
偶爾回看在這次置換中所賣掉的番禺麗江花園兩房的房價，宋生看見同類戶型掛牌單價高了幾千元。他找到賣房鄰居詢問，對方告知“有價無市”。
在天河區牛奶廠板塊，一名創業失敗的業主在多次糾結后，決定賣掉自住的大四房，將一部分錢款還債，一部分錢款到近郊買房自住。由于急賣還債，短短幾個月內，他將掛牌價從8.8萬元/平方米下調到7.1萬元/平方米(一次性付款)，吸引不少看房者。
在珠江新城，一家小型中介負責人李生稱，今年8月，他公司80多名經紀人，“營業額只有五六十萬元，頂多只有之前的1/3”。
一家近年迅猛崛起的中小型中介，從今年初至今已關停不少分店。去年其司有著近50家店，如今不到30家。
在剛過去的9月份，廣州市二手住宅整體(中介促成+自行交易)網簽宗數和面積分別為7232宗和71.71萬平方米，環比分別下降8.34%和8.08%，但同比分別增長16.68%和20.30%。由于9月份發展商大力促銷，分流了部分二手客戶。不過，一手新房網簽6169宗，環比上漲1%，比去年同期下跌11%。
全國：
前8月商品房銷售面積87890萬平方米，同比降兩成
一線城市如此，全國二三線城市的成交又如何？
根據國家統計局數據，今年1—8月份，全國商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額85870億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。截至8月末，商品房待售面積54605萬平方米，同比增長8.0%，當中住宅待售面積增長15.1%。
從克而瑞研究中心的數據可見，2022年9月，房地產市場再次探底，重點30城供應面積環比增長8%，成交面積環比仍下降4%，同比下降29%。其中，一線城市市場堅挺，成交同比、環比漲幅皆超10%；二三線城市市場顯疲態，成交環比下降8%，同比跌幅擴至35%。
企業層面，雖然規模房企提前鋪排供貨、積極營銷去化，但企業整體銷售仍延續今年以來相對低迷的表現。TOP100房企實現單月銷售操盤金額5709.6億元，環比增長10%，增幅不及往年同期；同比降低25.4%，降幅較前幾月有進一步收窄，但降幅收窄的主要原因還是去年下半年市場降溫明顯，業績基數較低。
9月份，超半數百強房企實現單月業績環比增長，其中30家企業的環比增幅在0%到30%之間，25家企業環比增幅超過30%。如華潤、招商、綠地、越秀、仁恒等企業的環比增幅均在35%以上。但從業績同比來看，目前規模房企整體仍陷負增長困局，9月單月業績同比降低的企業數量有近七成，僅三成企業實現單月業績同比增長。
從前三季度的累計業績看，2022年以來百強房企各個季度的整體業績規模均保持在歷史低位。百強房企1-9月累計銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。
前九月全國已發布800多次樓市政策
在此次連派國慶大禮包之前，全國超200個城市已經歷經多次樓市政策加持。
從一季度的各種針對限購的政策，二季度以來全面升級到針對信貸寬松的政策，包括房貸首付和房貸利息降息的政策、公積金政策已經成為穩樓市標配；同時，前期限售政策的取消也越來越多，二套房認定標準變化，還疊加各種人才政策，稅費減免、延緩土地出讓金支付等政策。
據中原地產統計，2022年1-9月，全國已經有超過200個城市發布各種房地產政策累計800多次。當前全國有接近80個城市首套房房貸利率下調到4.1%。不過，房地產熱點城市特別是一線城市目前都沒有執行4.1%的首套房房貸利率。
“發布政策的城市級別越來越高，一季度以三、四線城市為主，4-9月份二線城市成為主力，其中包括成都、杭州、廈門、南京等熱點樓市城市也加入穩樓市行列。超過30個二線城市最近2個多月發布了超過100次穩樓市政策，成為最近樓市調控主力”。中原地產首席分析師張大偉表示，此次人民銀行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限，對市場信心和市場預期的企穩將起到積極作用。
張大偉指出，以8月份70個大城市的房價為例，21個城市同比上漲，19個環比上漲，可以執行新政策的基本是三四線城市。
就央行下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，張大偉表示，“按照三線城市平均50萬元，二線城市平均60萬-80萬元，一線城市最高120萬元的公積金上限貸款額度，當下公積金政策對市場的影響比較一般”。
四季度房地產市場有望復蘇？
就財政部、稅務總局聯合發布的《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。張大偉分析認為，此政策出臺，預計在大部分城市，購買一套房可以節省稅費3萬-5萬元，而北京等城市小部分房源可能節省幾十萬元以上，一定程度上利好樓市。
“這幾個樓市紅包，意義非常重大”。廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，這意味著穩經濟增長背景下，房地產行業必須搞活，管理層已經有布局。其次，從個稅抵扣到降低房貸利率，非常到位，有利于激活需求，“全國性的政策，比‘因城施策’更為直接”。趙卓文認為，這幾項政策僅僅是一個開始。“未來的新政，更值得期待”。
“年末的房地產市場，一定會復蘇，必須要復蘇。因為‘有需要’”。趙卓文表示，過去40年，中國房地產行業經歷了升升跌跌，已經有好幾個輪回。這一輪，盡管與以往很不一樣，盡管困難重重，但至少還有輪回的希望。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，經歷了一個平平無奇的“金九”之后，開發商沖刺年度業績的希望全部落在了四季度。國慶黃金周作為下半年的最大的營銷節點至關重要，中央多個部門在節前派糖，也是希望可以通過階段性的購房優惠政策，調動剛性和改善性住房需求入市的積極性。開發企業應該抓住這一有利時機，用一步到位的折扣優惠抓緊促銷，力爭取得四季度銷售的開門紅。
（文章來源：南方都市報）
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