玻璃下游房地產消費占比高達75%以上,而玻璃供給剛性的特點,又決定了房地產對玻璃的影響至關重要。我們梳理了下房地產與玻璃的內在邏輯關系。一般房地產需要資金才能進行一系列開發投資,其中資金來源主要是國內貸款、自籌資金、定金與預收款以及個人按揭等,而定金與預收款、個人按揭主要來源于房地產銷售這塊。房地產拿到資金后,會進行一系列開發投資,先是購買土地,新開工,施工,然后竣工交房。在2016年之前,期房銷售占比相對平穩,基本在75%左右, 2016年至2021年期間,期房銷售比不斷提升,最高時占比達到89%,而隨著地產不斷暴雷,期房銷售比大幅回落,但仍是目前主流的銷售方式。所謂期房銷售,是新開工一段時間后,拿到預售許可證,進行預售,然后施工竣工交房,而現房銷售是指竣工后銷售。玻璃安裝時間在竣工之前,所以竣工數據一定程度上能反映出玻璃的需求。同時房地產銷售對玻璃的需求有重要影響,一方面,房地產銷售決定資金來源,會影響后續一系列房地產新開工、施工以及竣工節奏,另一方面,期房銷售后有交房的需求,會形成玻璃需求。當然購置土地、新開工、施工都會影響存量的竣工。
圖1:地產與玻璃的關系邏輯圖
數據來源:資料整理、國投安信期貨
(資料圖)
1、庫存周期
庫存周期通常分為四個階段。
(1)被動型庫存減少:產量和庫存的持續減少,改變了市場的供求格局,商品價格開始企穩反轉。雖然產量和銷量都在上升趨勢,但是銷量上升的更快,形成了對庫存的消耗。此時,庫存被動地減少,市場開始繁榮——經濟進入補庫存階段。
(2)主動型庫存增加:隨著庫存水平達到低谷,價格持續上行,企業經營策略從保守轉向積極:1)生產和采購更加積極;2)開展存貨的投資或投機。經濟步入到典型的補庫存階段,市場情緒樂觀。
(3)被動型庫存增加:當市場需求下降,產品銷量隨之下降,但是產量還未來得及相應調整,此時會出現庫存增加,這是產品滯銷形成的庫存積壓,是被動的庫存增加。此時,增長放緩初現端倪——經濟進入去庫存階段。
(4)主動型庫存減少:庫存的不斷累積將迫使企業開始調整自己的經營策略,生產和采購趨于謹慎,以減少產量;同時采取措施處理存貨,要么降價傾銷,要么減產以緩解價格下降壓力。
圖2:庫存周期性
資料來源:資料整理、國投安信期貨
圖3:庫存周期階段
資料來源:資料整理、國投安信期貨
2、地產竣工與玻璃庫存的關聯性
玻璃廠家與社會庫存走勢來看,2021年上半年需求韌性仍在,需求驅動,廠家和貿易商處于同時去庫格局;下半年隨著房企不斷暴雷事件,需求驟降,上游持續累庫,貿易商避險風險意識,一直處于低庫存策略。2022年年初,廠家保價政策加之貿易商對年后需求轉好預期,出現了一波冬儲補庫,廠家庫存轉移至貿易商的過程,短暫的廠家去庫貿易商累庫,但最后實際需求表現差,兩者進入同時累庫格局。保價政策結束后,5月份開始貿易商采取持續降庫策略,需求弱,廠家庫存一直處于高位態勢。一直到2022年底,重現冬儲補庫,貿易商補庫,廠家去庫。2023年年初,春節后需求表現差,玻璃廠再度進入累庫格局。近期玻璃出現一定轉機,呈現出上中游同時去庫格局,這個態勢能否持續,行業的高庫存能否得到解決,之后的庫存又將如何演變,我們重點從地產竣工的角度來看看對其影響。
圖4:玻璃廠家與貿易商庫存走勢圖
數據來源:隆眾資訊、國投安信期貨
由于玻璃貿易商庫存的數據時間較短,另外從體量上來看占比較小,像沙河貿易商庫存占比大部分時間在20-30%區間,而沙河地區貿易商體系發達,其他區域更多是直銷為主,貿易商體量占比沒有沙河高。沙河庫存占全國庫存10%左右,所以全國玻璃貿易商的庫存體量相對廠家占比更小,廠家的庫存數據基本上可以反映行業整體的庫存趨勢。
圖5:地產竣工與玻璃庫存的關系邏輯圖
數據來源:隆眾資訊、國投安信期貨
從玻璃的庫存與地產竣工走勢圖來看,玻璃的貿易環節相對單調,更多的時候,是被動的去庫和累庫,主動的相對比較少,所以庫存與地產竣工有比較高的負相關性。而玻璃庫存季節性比較高,春節期間是一年中的淡季,下游需求停滯,產量直接轉換為庫存,累庫速度最快。我們剔除掉春節累庫的季節性因素,來看看歷史的玻璃庫存周期變動。2016年,國家出臺房地產刺激政策,竣工增速走高,玻璃需求增加,庫存下降,價格上漲,被動去庫階段。2017年,三四線在棚改貨幣政策驅動下,地產依然呈現較好態勢,但高周轉的地產模式,房企更傾向于地產前端投資,造成竣工增速表現不及新開工和銷售增速,雖然仍處于正增長,但有所下滑,相應的玻璃庫存仍處于偏低格局,但庫存水平相對2016重心有所抬升。2018年,隨著地產政策逐步收緊,地產增速放緩,房企加速資金回流,后端投資和前端投資的差距進一步拉大,造成竣工增速繼續下滑,遠不及銷售和新開工增速,相應的玻璃庫存重心進一步抬升。2019年,地產表現好于預期,一二線邊際復蘇,加之交房的需要,竣工增速有所回暖,與新開工和銷售的剪刀差縮窄,玻璃也進入需求好轉帶來的被動去庫階段。2020年初武漢疫情因素,需求停滯,玻璃快速累庫,之后隨著疫情影響減弱,需求集中釋放,加之趕工現象,竣工保持高增速,玻璃進入去庫階段。2021年上半年,地產需求韌性仍在,加之保交房需要,竣工維持高增速,玻璃也處于低庫存狀態。下半年開始,隨著地產暴雷事件不斷,盡管需要保交房,但房企資金周轉差,竣工大打折扣,增速快速下滑,玻璃進入被動累庫階段。2023年年初,竣工有回升態勢,玻璃也看到一定去庫的跡象,這種格局能否持續?
3、地產新開工及銷售對竣工的影響
玻璃的需求主要在房地產竣工之前的一段時間。保交房的平穩運行對玻璃的需求至關重要。2016年之前,新開工向竣工傳導大概1.5-2年,2016年之后拉長到3年以上,主要原因2016年期房和現房比大幅回升,另外房企資金周轉效率,傾向于前端投資,加上開發商更傾向于精裝修交房,都會帶來新開工向竣工傳導時間拉長。對比發現,2016年后新開工當月同比增速后移3年與竣工面積當月同比增速協同性較高,但2022年受制于資金壓力,竣工增速表現不及預期,存在一些2022年保交房的需求被推移至2023年。所以2023竣工存量仍有,但控制竣工節奏關鍵性因素仍在于地產資金,而地產資金最核心在于銷售。從銷售增速與竣工增速對比來看,兩者相關性更強,這也是2022竣工表現大不及預期的主要原因。那今年玻璃的庫存走勢,一方面要看存量的竣工需求,另外還要看保交房的政策實施力度以及地產的銷售復蘇情況。
4、今年竣工有望迎來反彈
據奧維云網數據顯示,2022年精裝修樓盤計劃交付3162個項目。2023年計劃交付的精裝修項目3270個。由于2022年地產資金情況惡劣,保交付兌現不及預期,根據監測數據顯示,2022年延期交付項目達到約1/3的比例,最后2022年實際交付的項目2162個,有約1000個項目順延到2023年交付, 2023年最后預期交付的項目4270個。從這塊數據看,今年交付量相對去年明顯提升。2023年有望迎來交房潮。
另外根據克而瑞監測到的截止2022年底,32個重點城市已停工延期交付的項目多達290個,尚未交付的套數達407956個,尚未交付的面積達4532萬平米,其中中西部城市諸如武漢、西安、鄭州、昆明等停工項目所涉尚未交付套數均在3萬套以上,而鄭州、昆明因保交房政策起步較早、或因政策紓困力度較大,目前多數項目均處于部分復工和全面復工狀態,鄭州復工項目占比接近9成。截止到2022年底,統計到的這些停工延期交付的項目中,全面復工項目62個,部分復工86個,間歇式、小范圍復工16個,繼續停工的達到126個。一半以上已經復工,有望形成2023年的竣工需求,但仍有大量處于繼續停工的項目,還需要看國家的保交房力度以及房企的資金情況,這部分能否轉為2023年的竣工需求還有待去驗證。
圖8:32個重點城市延期交付項目匯總
資料來源:克而瑞、國投安信期貨
圖9:32個重點城市停工項目復工情況
資料來源:克而瑞、國投安信期貨
而關于政策層面,國家出臺一系列保交房措施,2022年7月28日,中央政治局會議首次提出保交樓,強調“壓實地方政府責任,保交樓、穩民生”。而地方層面,設立房地產專項紓困基金;派遣工作組,督促項目盡早復工;返還未動工項目土地款;預售資金監管既要規范化,又要適度放松;積極爭取國家政策性銀行專項借款,支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。從中央到地方,保交樓政策頻繁,目前統計到的31個地區中出臺的保交樓措施達到23個地區,需求端措施有24個地區,企業端措施有11個地區。而今年兩會中關于房地產的相關政策主要體現兩個方面,一是有效防范化解優質頭部房企風險,改善資產負債狀況,防止無序擴張,促進房地產業平穩發展;另外加強住房保障體系建設,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題。防風險是首位,與之前中央基調一致,針對優質房企出臺的支持力度有望繼續加大,房企的資金問題有望得到改善,預計保交樓仍是防風險的首要任務,保證供給端的平穩運行。同時針對需求端,支撐剛性和改善性需求,需求端“精準施策”有望繼續推行。
去年延期的交房項目順延至2023年,加之一系列保交樓、供需兩端政策發力,今年竣工有望迎來反彈。
5、總結
玻璃庫存與地產竣工有較強的負相關性,而地產竣工受到銷售的影響。隨著保交房政策力度的加大,去年延誤的竣工量有望順延到今年,今年需要交房的量相對去年明顯提升。近期地產銷售呈現復蘇跡象,地產資金有望得到改善,促進保交房的順利實施,對玻璃需求形成利好,2023年玻璃有希望迎來去庫周期。
(文章來源:國投安信期貨)
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