2023年以來，長三角地區土拍熱度復蘇明顯，南京市、蘇州市、杭州市三大熱點城市首批集中供地成交總額近500億元。
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3月29日，浙江省杭州市率先迎來2023年第二批集中供地。在出讓的10宗地塊中，有5宗地塊在掛牌期的報價即已封頂，最終以6宗地塊觸頂搖號、2宗地塊溢價成交、2宗地塊底價成交收官，共計攬金144.8億元，平均溢價率10.2%。其中，多宗地塊吸引了40余家房企爭奪。
4月3日，安徽省合肥市也迎來了今年的首批集中供地，所推的6宗涉宅地塊共吸引了40余家房企參與報名，最終總成交金額為67.87億元。
《中國經營報》記者注意到，盡管核心城市土拍市場正在回溫，但城市間、板塊間的分化現象仍較明顯，全國土地市場整體而言仍處于低位。中指研究院統計數據顯示，今年一季度，22個集中供地城市成交面積約為1055萬平方米，同比下降17.1%；TOP100房企拿地金額總額為1930.0億元，同比下降15.0%。
“銷售市場不斷分化，決定了土地市場也呈現分化加劇的趨勢。”中指研究院研報分析稱，近兩年，受房地產市場調整影響，拿地容錯率明顯下降，房企普遍采取“以銷定投”“聚焦核心城市”的策略，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標準之一，因此近期銷售表現好的城市土拍競爭較為激烈。
“如今，三四線城市去化還比較困難，熱點中心城市賣得比較好，房企都一哄而上涌向了一二線核心城市。”在2022年度業績發布會上，綠城中國行政總裁郭佳峰表示，在感知到行業下行趨勢后，綠城中國從2021年底開始都把投資重心聚焦到了中心城市。“但2022年的打法在今年難以完全實施，還是要精準投資一些相對比較安全的三四線城市。”
近50家房企爭搶一塊地
在剛剛結束的杭州市2023年第二批集中供地中，參與搖號的房企數量明顯增加。
記者注意到，最受關注的是世紀城核心區23號地塊。該地塊規劃建筑面積4.65萬平方米，未來商品住房精裝限價為4.6萬元/平方米。經過17輪報價后在掛牌期間便已封頂，隨即進入搖號程序，參拍房企數量多達47家，最終被中海地產以成交價15億元、溢價率11.96%競得。
報名參拍房企數量最多的則是寧圍橋南單元XSCQ1101-30地塊。該地塊共吸引了濱江集團、建發國際、華潤置地、萬科集團和保利發展等49家房企參與競拍，最終被華發股份以18.7億元搖中，新房限價29500元/平方米。
值得一提的是，杭州市2023年第二批集中供地中，民營房企表現頗為亮眼，共拿下5宗地塊，占到該批次供地總數的一半。其中，老牌房企濱江集團拿下兩宗地塊，杭州本土民企坤和建設以總價30.2億元競得金沙湖地塊，還出現了椿實置業與方遠地產兩個“新面孔”。
據了解，方遠地產總部位于浙江省臺州市，這是其首次在杭州市成功拿地，并以9.74億元搖中濱江浦沿地塊，樓面價21346元/平方米；而椿實置業則搖中了下沙中心區地塊，成交總價30.17億元，樓面價24064元/平方米，溢價率11.86%。
4月3日，安徽省合肥市也迎來今年的首批集中供地，6宗涉宅地塊共吸引了40余家房企參與報名，最終總成交金額67.87億元，總出讓面積27.2萬平方米，總成交規劃建筑面積約53萬平方米。
據中指研究院監測，在合肥市此次集中供地中，民營房企參與數量有所提升，占比達55%左右，包括龍湖集團和偉星房產等，最受歡迎的濱科城BK202301號地塊共有26家房企參與競爭。最終，龍湖集團以5.51億元拿下，溢價率14.9%。
此外，在合肥市該批集中供地中，濱科城BK202302號地塊起始價最高、占地面積最大，起始價位30.5億元，觸頂后共吸引21家房企進入競品質階段，最終“花落”合肥城建，成交價為35億元，溢價率14.82%。
全國土地市場分化明顯
盡管杭州市、南京市等熱點城市已然“入春”，但從全國范圍來看，土地市場仍整體處于低位。
中指研究院統計數據顯示，2023年一季度，全國300城住宅用地供求兩端繼續走弱。具體而言，住宅用地推出6412萬平方米，同比下降45.6%；住宅用地成交面積5093萬平方米，同比下降26.7%。“優質地塊繼續放量，帶動住宅用地成交樓面均價同比上漲19.0%，溢價率提升至6.2%，略有改善。”
具體到集中供地試點的22個城市，截至今年3月底，22城已發布的首批集中供地擬出讓清單合計468宗，較2022年首批增加29宗；土地規劃建筑面積合計約3706萬平方米，較2022年首批增長4%。南京市、濟南市、杭州市、合肥市均增加10余宗，廣州市、青島市、深圳市、蘇州市基本持平，而上海市則減少21宗。
“2023年第一、二批次熱度高于2022年第一批次，高能級城市及長三角地區熱點城市熱度較高，弱二線城市延續底價成交趨勢。”中指研究院土地市場研究負責人張凱告訴記者，2023年，多地繼續加大核心區土地供應力度，核心區地塊占比普遍較2022年提高。“總體來看，地價觸頂地塊占比提升了12個百分點，廣義流拍率(含撤牌、流拍等)降低了15個百分點，溢價成交地塊占比提升7個百分點。”
另據克而瑞統計數據，2023年一季度，全國土地成交溢價率環比上浮2.5個百分點，達到4.9%，創下2021年四季度以來的新高。分月來看，今年一季度各月的溢價率分別為3.7%、5.4%和5.9%，呈現逐月上升趨勢。
中指研究院研報分析稱，隨著22個城市“兩集中”政策繼續優化，核心城市土拍升溫，民營房企在部分城市的拿地信心有所修復。短期來看，政府部門或繼續加大核心區優質地塊的供應力度，但土拍市場能否繼續回溫，仍有賴于銷售端的恢復程度，土拍分化趨勢或仍將延續。
克而瑞方面也分析認為，尤其是三四線城市的土地市場仍處“寒冬期”，土地流拍現象較為嚴重。常州市、金華市和蕪湖市等地均有多宗地塊遭遇流拍，成為今年一季度的流拍主力。“這些城市所推地塊之所以頻繁流拍，主要是由于當地樓市整體表現萎靡，新房成交疲軟，土地市場也自然遇冷。”
探索差異化投資戰略
隨著房地產行業進入規模縮量、結構分化階段，從低能級城市“換倉”到高能級城市，正成為當前房企經歷行業深度調整后的主流選擇。
作為近兩年土地市場中的最大“黑馬”，建發國際2022年新增項目數量達48個，新增貨值約1474億元。在2022年度業績發布會上，建發國際管理層表示，公司將堅持流動性高、利潤優、地段好的項目投資策略，深耕核心一二線城市及強三線城市。
綠城中國也是如此。相關數據顯示，綠城中國在2022年內新增27個項目，預計新增貨值1037億元。其中，杭州市、北京市和上海市三城新增貨值占比高達82%，一二線城市貨值占比更是達到92%。
據郭佳峰透露，正是基于聚焦中心城市的拿地戰略，使得綠城中國2022年新增項目的去化率超過50%，今年3月末，這部分新增貨值能夠去化85%以上，綠城中國也因此能在行業下行期保持比較充裕的現金流。
隨著近期熱點城市房地產銷售市場持續復蘇，諸多房企也開始重歸土拍市場。中指研究院統計數據顯示，2023年一季度，TOP100企業拿地總額為1930.0億元，拿地規模同比下降15.0%，降幅較2月收窄1.15個百分點。3月份，50家代表房企拿地總金額同比增長7.3%，拿地熱情明顯回升。
在此背景下，核心城市地塊的競爭壓力與日俱增。“有機會就多買一點，沒機會就少買一點。”建發國際執行董事兼行政總裁林偉國坦言，今年土地出讓規則有所調整，企業拿地都比較積極。“但2023年建發國際的拿地目標必然還會比2022年高，應該能儲備2000億元左右的貨值。”
“除了要去市場表現好的一二線城市拿地，一些符合改善性需求的三四線城市，尤其是福建省乃至長三角地區等地都要努力拓展土儲。”林偉國表示。
“隨著2、3月份熱點城市銷售形勢好轉，聚焦中心城市的打法就變得很難了。”郭佳峰表示，總體來看，綠城中國在2023年的投資總貨值會超過2022年，但今年可能會變異出新的投資策略，首先是在經反復研究選定的核心城市中做“底倉式投資”。“這個比重比較大，但可能‘吃不飽’，還要在相對比較安全的三四線城市進行精準投資”。
萬科聯席總裁、開發經營本部首席合伙人張海也表示，今年以來，萬科投資聚焦在核心城市和區域，但拿地幾率并不是很大。因此，公司最近也在研究差異化的投資策略，目前探索了項目投資模型，可以在全國若干個板塊找到合適的項目。整體而言，萬科還是會根據市場和政策的變化，堅持量入為出、把握投資節奏。
（文章來源：中國經營網）
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