2月10日，《越秀區(qū)南洋電器廠及周邊城市更新單元（AD0109規(guī)劃管理單元）一期子單元詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化方案》經(jīng)第四屆廣州市規(guī)劃委員會(huì)地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會(huì)第九次會(huì)議審議通過(guò)。
該片區(qū)更新改造一直備受關(guān)注，是廣州老城區(qū)中探索舊廠舊城混合改造，盤活存量低效用地，進(jìn)一步提升老城區(qū)空間品質(zhì)的珍貴案例。根據(jù)最新規(guī)劃方案，項(xiàng)目地標(biāo)建筑“越秀之心”由198米降低到188米，打造更加舒適的城市空間、創(chuàng)造更加優(yōu)質(zhì)的空間品質(zhì)；與此同時(shí)，二期地塊舊城住宅近期以微改造為主，本次不對(duì)現(xiàn)行詳細(xì)規(guī)劃做出調(diào)整，后續(xù)可結(jié)合片區(qū)發(fā)展需要再開展系統(tǒng)研究。
(資料圖片僅供參考)
“越秀之心”實(shí)景融入圖
二期近期以微改造為主 后續(xù)再開展系統(tǒng)研究
南洋電器廠及周邊城市更新單元位于廣州市越秀區(qū)中心，東風(fēng)東路與黃華路交界處，西至東濠涌高架，北至金濠大廈，東至黃花路，南臨東風(fēng)東路。該項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃方案已于2020年9月經(jīng)市規(guī)委會(huì)審議通過(guò)，10月獲市政府批復(fù)。原方案更新單元內(nèi)改造范圍為3.73公頃，總建設(shè)量為27.83萬(wàn)平方米，項(xiàng)目用地劃分為兩期，其中一期安置南洋電器廠地塊住宅及辦公，二期安置其余住宅。2021年3月，廣智科創(chuàng)公司通過(guò)掛牌方式競(jìng)得項(xiàng)目整體改造主體資格，并與越秀區(qū)政府簽訂《開發(fā)協(xié)議》。
本次市規(guī)委會(huì)上透露，2021年11月，為響應(yīng)住建部關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的相關(guān)文件要求，廣州市政府開展全市城市更新項(xiàng)目核查工作，并決定該項(xiàng)目一期維持全面改造并進(jìn)行減量規(guī)劃調(diào)整，二期的舊城住宅停止拆遷，不納入拆除改造范圍，以微改造為主，并重新編制南洋電器廠項(xiàng)目方案。2022年1月14日舊廠已基本完成拆除。
根據(jù)上述會(huì)議精神和整改要求，規(guī)劃部門對(duì)南洋電器廠及周邊城市更新單元一期子單元開展詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化工作。市規(guī)委會(huì)上同時(shí)透露，鑒于二期近期以微改造為主，本次不對(duì)現(xiàn)行詳細(xì)規(guī)劃做出調(diào)整，后續(xù)可結(jié)合片區(qū)發(fā)展需要再開展系統(tǒng)研究。
根據(jù)最新通過(guò)的規(guī)劃優(yōu)化方案，項(xiàng)目一期處于東風(fēng)東路與黃華路交界處，西至東濠涌高架、北至黃華塘社區(qū)、東至黃華路、南臨東風(fēng)東路，用地面積1.91公頃，主要以舊廠為主，涉及少量舊城。雖然項(xiàng)目用地緊張，但通過(guò)高質(zhì)量規(guī)劃布局，在滿足地塊回遷安置需求的同時(shí)，也滿足了提升環(huán)境空間品質(zhì)、補(bǔ)齊公服配套短板、歷史文化保護(hù)等多方面要求。
項(xiàng)目規(guī)劃效果圖
建設(shè)規(guī)模減量 老城區(qū)空間品質(zhì)進(jìn)一步提升
本次詳細(xì)規(guī)劃方案優(yōu)化后，項(xiàng)目范圍內(nèi)總建筑面積將減少超過(guò)3.6萬(wàn)平方米，容積率、建筑高度相應(yīng)降低，綠地率、公共服務(wù)配套進(jìn)一步提升，打造更加舒適的城市空間、創(chuàng)造更加優(yōu)質(zhì)的空間品質(zhì)。
根據(jù)最新規(guī)劃方案，一期子單元范圍內(nèi)總建筑面積由176912平方米調(diào)整為140703平方米，相比原規(guī)劃減少36209平方米。其中居住建筑面積(不含居住類公服設(shè)施面積)由57462平方米調(diào)整為51409平方米，減少6053平方米;居住類公服設(shè)施建筑面積由2960平方米調(diào)整為5655平方米，增加2695平方米；商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑面積由116490平方米調(diào)整為83639平方米，減少32851平方米。
同時(shí)結(jié)合建設(shè)量調(diào)整情況、城市空間形態(tài)調(diào)整，優(yōu)化一期子單元地塊容積率、建筑高度及綠地率。優(yōu)化后，地塊容積率由11.1降至8.8，地標(biāo)建筑“越秀之心”由198米降至188米，綠地率由15%提升至17%，提供高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)空間，吸引高端企業(yè)進(jìn)駐，助力越秀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和空間提質(zhì)。
項(xiàng)目位置圖
服務(wù)設(shè)施增量 老百姓生活環(huán)境不斷改善
本次方案公服設(shè)施總規(guī)模由0.3萬(wàn)平方米調(diào)整至0.6萬(wàn)平方米，不僅配備幼兒園、居委會(huì)、社區(qū)議事廳、星光老年之家、黨群服務(wù)中心、警務(wù)室、企業(yè)服務(wù)站、退役軍人服務(wù)站、環(huán)衛(wèi)工人之家等公共服務(wù)設(shè)施，還增設(shè)超市、便利店、便民餐飲、健身中心、銀行網(wǎng)點(diǎn)等各種商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施，滿足各種服務(wù)需求，為市民工作生活帶來(lái)極大便利。
根據(jù)《廣州市城市更新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合職住平衡的操作指(2022年修訂稿)》，一期子單元范圍全部位于第一圈層，產(chǎn)業(yè)建設(shè)量占總建設(shè)量比例由66%調(diào)整為59.4%，滿足第一圈層產(chǎn)居比要求。例如，超額配置9班幼兒園，與辦公裙樓合建。按規(guī)劃人口要求，本項(xiàng)目?jī)H需配置3班幼兒園，現(xiàn)已超額配置9班幼兒園，因用地局促，建筑布局困難，班幼兒園由南側(cè)獨(dú)立用地調(diào)整至西北側(cè)辦公塔樓裙房。在日照和通風(fēng)、防墜落、立面設(shè)計(jì)、消防疏散等方面采取相應(yīng)措施，保障幼兒生活空間，避免高空墜物、構(gòu)建失穩(wěn)等安全隱患。
建筑布局方面，響應(yīng)居民要求，回遷住宅由東濠涌高架一側(cè)，調(diào)整至黃華路一側(cè)。地標(biāo)辦公塔樓由黃華路一側(cè)調(diào)整至靠近東濠涌一側(cè)。
項(xiàng)目規(guī)劃效果圖
歷史文物活化 老建筑保護(hù)與活力共彰顯
一期子單元范圍內(nèi)有一處區(qū)登記保護(hù)文物單位普濟(jì)院舊址。該文物具有一定的歷史價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值、科學(xué)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值，但由于建筑保存狀況較差，具有結(jié)構(gòu)安全、建筑殘損及后期不當(dāng)加建問(wèn)題，其文物價(jià)值受到一定影響。根據(jù)評(píng)估，該建筑采用原址保護(hù)，文物保護(hù)工程類別定為“修繕工程”，并在保護(hù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行功能活化利用。
本次詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化方案結(jié)合普濟(jì)院南側(cè)綠地一并建設(shè)形成高品質(zhì)的公共活動(dòng)空間和小公園，充分發(fā)揮文物的歷史價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值、科學(xué)價(jià)值及社會(huì)價(jià)值，彰顯老城市新活力帶來(lái)的街區(qū)魅力。
文、圖/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：杜娟 通訊員：穗規(guī)資宣
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