11月以來，房企“扎堆”融資。有數據顯示，11月前20天，全國多家房地產公司密集獲準發行大額融資金額已超500億元。在此背景下，近期地產債市場規模迅速“爆棚”。值得注意的是，頻頻融資后，各大房企今年的發債額度“見底”，一些房企售賣股權、出讓項目，多渠道“補血”。
年底找錢“井噴”
以Wind二級行業來看，在剔除國債、地方債、金融債和同業存單等后，今年房地產行業共發行了693只債券，發行金額達5722.39億元，占債券發行總額的7.31%，處于行業第7位。
中原地產研究中心數據顯示，截至11月20日，全國多家房地產公司密集獲準發行大額融資，合計數額已經超過500億元。
11月20日，時代中國控股有限公司公告稱，將發行于2020年到期的3億美元優先票據，年利率10.95%。
11月19日，福建福晟集團有限公司2018年公司債券(第一期)發行完成，發行總額10億元，票面利率7.90%，期限3年。上交所方面，華夏幸?；鶚I控股股份公司的2018年非公開發行40億元短期公司債券項目狀態更新為“已受理”。
Wind資訊相關分析師表示，萬科今年債券融資規模最大，累計發行了26只債券，總金額為283.19億元。金地集團、綠城集團、招商蛇口等企業發行規模也都在130億元及以上，此外還有6家企業發行額超過100億元。
富力地產也在“儲糧過冬”。數據顯示，富力地產今年以來發行了11期短期融資債券，品種為到期一次還本付息，利率由最開始的5.3%左右上升到最新一期的6.5%。
除了發債，在大盤不好的情況下，富力地產毅然“賣股補血”。11月5日，富力地產發布公告稱，擬發行不超過8.06億股新H股，發行價不低于前五個交易日收市價平均數的80%，若以每股12港元的均價計算，此次融資額約100億港元。對于募集資金用途，富力地產表示，將全部用于補充公司資本金，其中包括但不限于用于償還公司債務、補充公司營運資金。
事實上，近期以來房企轉讓股權、債權現象頻發。北京產權交易所房地產企業產權掛牌的多達42個項目，轉讓額度約為105億元。上海聯合產權交易所數據顯示，房地產企業產權正式掛牌項目約為19個，轉讓總額為83.86億元。預披露項目更是集中上線，北大資源集團投資有限公司欲轉讓青島博雅置業有限公司70%股權及債權;中鐵二局房地產集團預轉讓成都中鐵置業、都江堰青城旅游開發有限公司100%股權和相關債權;上海古北轉讓上海地產古北安亭置業有限公司100%股權。
迎集中還款期
2018年還剩最后一個多月，債券市場上即將到期的各類債券規模仍然較大。Wind數據顯示，房地產企業未來40天左右的時間里，共有81只債券即將到期，總共需要償還金額為526.73億元。此外，境外債方面，截至年底，房企海外債券到期規模近90億元。
Wind資訊分析人士表示，2019年至2023年五年間，地產企業海外債券到期規模都在100億美元之上，主要與近兩年發行較多的3年期、5年期或7年期的債券到期有關。“國內外同時到期下，房企還款壓力驟升。從單個公司來看，金科地產即將到期的債券規模最大，合計達到40.3億元。而金地集團、中信房地產集團、保利地產、中天金融等6家企業到期規模均超過25億元。”
渤海證券分析師崔健表示，房地產債券發行經歷了2015年-2016年的擴容后，進入相對平穩的平臺期，而由于地產債的期限多為3-5年，所以2018年-2021年是地產債的償還高峰期。2018年9月1日至12月31日，地產債的總償還量達到1292.67億元，2019年上半年總償還量達到2116.51億元。
也正因為此，集中到期下部分房企發債明顯加速。11月8日，中國恒大公告顯示，其附屬公司景程有限公司發行5.65億美元于2020年到期的11%優先票據、6.45億美元于2022年到期的13%優先票據、5.9億美元于2023年到期的13.75%優先票據，在新加坡證券交易所上市及掛牌。合計融資18億美元，約合人民幣125億元。
11月19日，恒大再次公告稱，其間接全資附屬公司景程有限公司、恒大地產、天基控股及附屬公司擔保人于當日就發行總金額為10億美元的增發2020年票據與中信銀行(國際)、光銀國際及海通國際訂立購買協議，利率為11.0%。
“扎堆”發債融資，讓各大房地產企業今年的發債額度“捉襟見肘”。根據Wind企業注冊情況統計，萬科今年注冊發債額度為230億元，目前已使用190億元，剩余僅僅40億元;金地注冊額度為80億元，目前僅剩30億元;富力地產年初注冊額度為80億元，目前僅為18.3億元。而武漢光谷聯合集團、中糧地產、上海張江高科、廣州高新區投資集團等9家房地產企業今年都已滿額發行。
房企資金風險整體可控
“2018年以來，地產債的回售到期規模不斷增加。”中泰證券分析師齊晟表示，截至11月15日，地產債的總到期規模中回售到期的比例達到52.19%，遠高于市場平均水平。
齊晟表示，這主要是受信用風險提高以及再投資收益不確定影響。一方面，今年地產債的主體評級預警14次，3家違約，引發對行業再融資能力的擔憂;另一方面，再投資收益方面，信用利差大幅走闊也推動了回售率。此外，今年5月以來，地產債中止事件不斷，龍湖、碧桂園、富力地產等發行人均曾主動中止發行，引發市場對行業再融資能力的擔憂。
崔健說，從相關指標來看，各個評級房企的短期償債能力在2018年上半年均有所下降。其中AA評級從2017年中的55.40%下降至2018年中的37.32%，降幅最大。
“雖然償債壓力上升明顯，但風險整體可控。”齊晟表示，對于房企來說，2019年整體到期債規模預計為4600億元，增幅約為1800億元。但具體來看，行業的償債壓力并沒有整體上行。以已披露三季報的83家地產債發行人為樣本，雖然流動比率由2017年底的1.91下降至今年三季度的1.83，但發行人的資產負債率從去年底的66%降低至目前的64%，行業整體杠桿水平有所放緩。
齊晟說，目前來看，房企市場流通性較強，尤其是低等級債項中的國企債占比高，降低了低等級債券持有人的回售意愿，從而降低尾部風險爆發的可能性。
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