招商蛇口(001979.SZ)與中國平安(601318.SH/02318.HK)醞釀數月的資產重組預案告吹。
9月13日晚間，招商蛇口發布公告稱，由于目前資本市場環境的變化，公司對收購深圳市南油(集團)有限公司(下稱“南油集團”)24%股權的資產重組方案進行適當調整，取消募集配套資金安排;因募集配套資金取消，原向深圳市投資控股有限公司(下稱“深投控”)支付的現金對價轉為公司以發行股份的方式支付。方案調整后，交易繼續推進。
此前的6月7日，招商蛇口最早宣布，擬以發行股份、可轉換公司債及支付現金的方式向深投控購買其持有的南油集團24%股權，并就此向中國平安旗下的平安資管定增募資。
招商蛇口此番發行新股收購的標的資產南油集團，成立于1984年，由招商蛇口和深投控分別持有76%、24%的股權，此前南油集團已由招商蛇口并表。深投控為深圳市國資委下屬企業。
南油集團主要從事園區開發、物流倉儲等業務，公司主要資產位于深圳前海片區。南油集團下屬公司擁有深圳前海媽灣片區80.62萬平方米土地的使用權。該片區處于粵港澳大灣區核心城市深圳的核心位置，是近年房企爭奪的熱門區域。招商蛇口近年也通過多種途徑獲取前海的優質土地資源。
招商蛇口稱，此次資產重組進一步增強了公司對于前海自貿投資的控制，有利于公司提高其在前海片區享有的資源價值，使上市公司的整體價值得到有效提升，有助于增強上市公司的核心競爭力。
根據調整后的交易方案，招商蛇口擬以發行股份、可轉換公司債的方式向深投控購買其持有的南油集團24%股權，其中以發行股份、可轉換公司債方式支付的對價分別為369356.93萬元和334180.09萬元，分別占本次交易對價的52.5%和47.5%。
本次交易完成后，深投控將不再持有南油集團的股份，招商蛇口則實現對南油集團全資控股。南油集團將成為上市公司的全資下屬公司。
涉及到股權層面來看，假設深投控所持上市公司新發行可轉換公司債按照初始轉股價格17.41元/股全部轉股，深投控將持有招商蛇口5.21%股份，僅次于招商局集團55.12%的持股比重，位列招商蛇口第二大股東。
同時，由于招商局集團、招商局輪船、招為投資為一致行動人關系，深投控將成為招商蛇口第一大外部股東。
有業內人士猜測，招商蛇口此次修改重組預案，不引進中國平安，與新近的“三條紅線”有關。
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開“重點房地產企業座談會”，傳達了重點房企融資新規：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不小于1。
截至2020年上半年末，招商蛇口賬面上貨幣資金有648.34億元，尚不能覆蓋1年內到期的債務724.11億元。照此標準來看，招商蛇口現金短債比指標越線，歸為黃色檔，有息負債年增速上限為10%。
不少業內人士認為，“三條紅線”背景下，監管層對于地產行業融資監管更趨于精細化，這或影響房企的各類股權、債權等融資行為。
不過有接近招商蛇口的知情人士在接受第一財經記者采訪之際，對此予以明確否認。
“資產重組預案的目的是獲取南油集團下屬公司擁有的深圳前海媽灣片區優質土儲，直接向深投控發行股份，比向中國平安旗下的平安資管定增募資要更直接快捷。”該人士表示，若引進中國平安為公司股東，必須得滿足資產并購重組的各項約束條件，重組周期無疑也將更長。
按照原來的重組預案，平安系企業平安人壽將持有招商蛇口2.67%股份，位列招商蛇口第五大股東。對于轉型中的招商蛇口來說，平安系的戰略入股也被部分業內人士認為能給招商蛇口帶來業績、估值、債務、業務等各方面新的變量。
此次修訂之后，平安系將退出。上述人士也向第一財經記者表示：“這并不會影響中國平安與招商蛇口的常規合作事宜的開展。雙方在資源及優勢方面具有顯著契合與互補，未來仍有望在前海開發建設及城市和園區綜合開發運營相關領域保持合作關系。”(吳俊捷)
