張金龍所在的小區，實行業主自管后面貌變化很大。
記者連日來走訪了解到，廣州有部分小區因為各種原因沒有配套物業管理公司，而這些小區近年來探索出了業主自我管理模式，取得了一定成效。有的小區實行業主自管后，一年可以多出來數百萬元的共有資金，這些資金可以全部用于小區公共服務方面，業主們有了更大的協商權和決定權。
與此同時，業主自管模式也是“苦樂參半”，業委會委員們經常要當“和事佬”，協調住戶間的各種家長里短，工作起來并不容易，這種管理模式是否可復制，能走多遠，還有待觀察。
熱心又有空 他主動參與小區管理
市民張金龍所在小區是房改房，一開始是某單位員工宿舍，后來經過確權后成為商品房在市場上銷售。之前，業主們也曾嘗試過聯系物業管理公司，但因為價格沒談妥，小區一直處于無物業管理狀態；隨后在業主委員會的牽頭下，業主們決定進行自管。迄今為止，該小區進行業主自管已經超過10年。
今年快60歲的張金龍是該小區業主委員會成員，他在這里居住了20多年了，因為岳母在這里住習慣了，舍不得熟悉的老街坊，不愿意搬走，所以張金龍也一直住在這個小區里面。而成立業主委員會并非易事，該小區業委會光是成立就花了兩年時間。張金龍是一個熱愛生活的人，在他看來，業主委員會成立，最難的就是要尋找幾位有熱情、有擔當、有水平、有動員能力的業主代表，這些人在小區業主群中要比較活躍，在業主當中有一定公信力，而且也要愿意牽頭做這件事。
張金龍是一家私營企業的老板，平時時間比較自由，當時兒子也已經上高中了?！捌綍r兒子的學習基本上都是他母親在管，我基本上不用管。我之前還組織過這棟樓的羽毛球聯誼賽和新春聯誼會。所以大家都推薦我來牽頭成立業委會?！?/p>
保持公開透明
所有收益都要“顆粒歸公”
而張金龍威望真正提高，是6年前在他帶領下小區成功加裝了電梯。早在10年前，小區的300多戶居民就一直想加裝電梯，但有兩戶一樓和二樓的住戶不同意，覺得裝電梯后會影響自家房屋的視線。后來，張金龍花了3個月時間苦口婆心與這兩戶人家談心，最終由他自己額外拿出10萬元用于補貼這兩戶人家，裝電梯的事才最終談妥。“當時很多老人春節來到我家里，給我帶了老家的土特產，說我幫了小區一個大忙。”
張金龍表示，加裝電梯成功，小區居民高興很好理解，除了讓老人家上下樓更方便了，而且房子就算賣掉，每平方米價格也能提高2000元左右。所以，在最新一期的業主委員會投票中，張金龍被推選為業主委員會委員。
張金龍告訴記者，小區業主自己管理的好處，首先就是居民可以從中獲得實惠。如今，該小區對業主收取物業管理費1元/平方米。每年春節，張金龍還會給每位業主贈送兩包米和油，小區65歲以上的長者每年還能收到生日紅包。“沒有開展自我管理之前，沒想到物業管理每年還能創造出這么多收入。”張金龍介紹，該小區公共停車位、其他收益等收入都歸物業管理處所有，這兩方面的收益甚至比物業管理費還要高。如今一年下來總收益超過100萬元，但每一分錢都要“顆粒歸公”，用在小區建設上。
這些年，該小區的變化十分明顯。過去，這里是開放式小區，連大門都沒有，任何人都可以自由出入，后來安上了大門，在公共區域新建了安防系統，安裝了上百個攝像頭，綠化也做得很好，到處郁郁蔥蔥。雖然平時小區里繁瑣的雜事不少，但能夠為小區住戶帶來這么多實打實的好處，大家都感到，小區由業主們自己管理還是非常劃算的。
在張金龍看來，小區業主自己管理自己，最重要的就是要保持公開透明。“業主委員會從成立開始就說得很清楚，所有公共收入屬于全體業主所有，取之于民，用之于民，每個月都會公開收入明細，接受全體業主的監督；并且有兩位業主獨立擔任監督員，負責監督小區各項費用的支出?！?/p>
小區自管后“煥然一新”
“每花一分錢都經得起考驗”
和張金龍所在的舊小區不同，廣州市也有部分規模不小的商品房小區實行了業主自管。2015年2月，位于廣州市怡樂路的祈樂苑業委會自行組建了物管中心，開始實施業主自管。這個有1400多戶居民的小區也是市內最早實施自我管理的幾個小區之一。近年來，祈樂苑小區成了業主自管的樣本，省內不少小區的業委會都前來取經。
祈樂苑小區業委會主任冼敏強告訴記者，該小區目前每年物業管理收入約為五六百萬元，包括物業管理費、車位費和車輛管理費、其他收益等三個部分。今年11月，該小區剛召開了業主大會，商討是否同意動用共有資金120萬元對小區花園廣場及大門口進行翻新，并對小區部分道路進行翻新。經過這些年的業主自管，該小區所有監控視頻、消防設施均已全部換新，小區環境面貌煥然一新。
冼敏強介紹，在小區實行自主管理的前三年中，物業總收入約1200萬元，除去支付物業管理人員的工資外還有幾百萬元結余，這些款項全部用在了小區建設上。該小區物業中心員工包括物業主管全部是業主自聘的，其中業委會共有10位委員，資金統歸業委會調配，物業中心直屬業委會，下設保安部、工程部、清潔部、行政部等部門。而業委會委員全部為兼職，不領取工資。
冼敏強說，小區業主自我管理，所有收入均用來服務小區業主，包括小區基礎設施建設、小區綠化等?！八?，我們每年的物業收益基本上都要力求用完，并且要把錢花好，用在刀刃上。當然，如果到年底還有結余，會放在來年一起使用?！?/p>
說起實行小區業主自管這幾年的心得，冼敏強說，最重要的有兩點：一是要公開透明，二是業主委員會要真正擔起責任，全心全意為全體業主服務。
根據該小區共有資金使用和管理辦法，小區聘請工作人員、設施維護等費用，每個月以45萬元為限；業主大會同意業主委員會以單筆金額不超過5萬元，每年支出總金額不超過80萬元的范圍內按照年度預算撥付使用，超過80萬元的，應該提交業主大會表決；業主委員會應該每季度公示共有資金收支情況；業主大會會議應由專有面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決?！拔覀儚囊婚_始就定下一個目標，我們所花的每一分錢，都要經得起考驗?！辟魪娬f。
“自管”小區有增多趨勢
當“和事佬”頗為費心
張金龍坦言，他所在的小區實行業主自管，最初其實也是迫于無奈?！爸昂蛶准椅飿I管理公司談過，對方都覺得利潤太低，因為小區設施老舊，物業公司接手后需要投入的資金太多?！?/p>
據介紹，該小區聘請的20多名物業管理人員主要是進行小區的日常管理，任務非常繁重。很多時候，社區居委會和社區黨員在小區管理中也發揮了重要作用。比如今年組織小區群眾前去接種疫苗和做核酸采樣，全部由社區黨員負責，而小區業委會委員全部出動，擔任志愿者?！俺闪I委會就是要為廣大業主服務的，那段時間我們幾名業委會委員每天都工作到晚上11時，甚至連家屬都發動了。”
張金龍告訴記者，近年來廣州市已經有很多小區開始探索業主自我管理，目前采取該模式的小區有增多的趨勢。首先，很多長期沒有物業管理公司的小區業主逐漸發現，小區里有不少可供開發的資源，如停車場收費等，與其將這些收益交給物業管理公司，不如拿來由業主集體支配；其次，市內一些建成40年以上的舊小區，如今社區公共設施、小區配套設備基本上都到了需要全部更新的地步，物業管理公司一旦接手需要非常大的投入，而這些小區往往都沒有物業維修基金?！昂苌儆形飿I管理公司愿意接手這類舊小區，即便接管后，最終還是需要小區業主自籌維修資金，有些住戶可能就不愿意了?！币虼?，業主自管這種模式更適合這類面積不大、住戶不算多的小區。
但張金龍坦言，業主自己管理小區也會有煩惱，可謂“苦樂參半”。比如說小區里的垃圾分類回收點設置問題，因為住戶們的不同意見，前后花了他3個月時間才算解決，這也讓張金龍看到了小區業主自管面臨的困難?！爱敗褪吕小钯M心，有些事情實在協商不妥時，就要開業主大會讓大家一起討論，有可能討論到最后，也很難達成2/3以上業主同意的結果。”
他表示，因為是業主自己管理，很多事情只能靠大家自覺。“比如說，小區裝修的問題，有時業主不報備，他開始裝修后我們聽到噪音才去尋找是哪一家在搞裝修；還有一次一位老年住戶突發疾病，剛好小區里車輛停得太滿，救護車進不來，后來只好由老人的兒子背著老人下樓。”
“自管”能否復制有待觀察
“構建和諧小區是共同目標”
“業委會要經常開會，需要投入很多時間，所以多以退休人員為主。隨著年齡增大，他們的精力也有些跟不上。”張金龍也期待著有年輕業主能加入。
冼敏強也表示，小區實行自我管理也面臨著很多現實的考驗。比如，小區業主委員會不是獨立法人，在與外界打交道時就會面臨身份上的困難，一旦出現糾紛，業主委員會因為不具備法人資格也不能承擔相應的責任。
廣州市物業管理協會相關負責人表示，目前全市有5000多個住宅小區，沒有實行物業管理的小區數量還沒有統計過，但占比估計不超過10%?！皩嵭袠I主自我管理的小區很多是開放式的，或是以前的單位住房、宿舍樓，或者是房改房，這種住宅區一般都是自己管理的。像20世紀80年代建的一些小區，很多都沒有物業管理，這種狀況也持續到現在；2000年以后建成的小區基本都引進了物業管理公司?！?/p>
該負責人表示，從目前來看，業主自管模式更適合那些只有幾棟樓的、規模不大的中小規模小區，而對那些居住人口眾多，動輒數千上萬人的大型小區來說，還是要由大型物業管理公司來進行管理，由業主自己請幾十人的管理團隊來恐怕很難勝任。“每個小區的情況不同。業主自管也有自管的好處，是一種有益的嘗試，比如可以減少業主與物業管理公司之間的矛盾，業主有更大話事權。但業主委員會的擔子相應地也更重了。”他表示，隨著《廣州市物業管理條例》的實施，未來業主參與小區管理的程度會越來越深入。
廣州市物業管理行業協會副秘書長陳昂鵬也表示，相對于數千個有物業管理公司的小區來看，實行業主自管的小區畢竟是少數，該模式能否復制還有待觀察?！盁o論是業主自管還是請物業公司管理，構建安全、和諧的小區，都是大家的共同目標?！?/p>
文、圖/廣州日報全媒體記者肖歡歡
