解除買賣合同后拿回房子，想再次出售時，卻發(fā)現(xiàn)學(xué)位已被前買家黃某占用，不僅導(dǎo)致新簽的購房合同解除，還要賠償對方23萬元。業(yè)主方某將黃某訴至法庭，要求黃某支付戶籍學(xué)位占用費50萬元等。
買賣合同糾紛訴訟期間 買家將戶籍遷入
2019年3月，黃某以290萬元向方某購買對應(yīng)省一級重點小學(xué)學(xué)位的房產(chǎn)一套，雙方按約定完成了交易過戶手續(xù)。
2019年7月，雙方因上述買賣合同糾紛訴至法院。法院審理后作出判決，確認(rèn)雙方購房合同解除，方某向黃某返還房款，黃某將房屋恢復(fù)登記至方某名下。2020年9月，雙方簽訂《執(zhí)行和解協(xié)議》。執(zhí)行期間，方某曾多次詢問黃某是否占用該房屋的學(xué)位、戶籍，黃某均否認(rèn)。
2020年11月，方某在涉案房屋恢復(fù)登記在其名下后查詢發(fā)現(xiàn)，黃某于買賣合同糾紛訴訟期間將其與丈夫、兒子的戶籍遷入該房，并占用了該房的學(xué)位。
在涉案房屋恢復(fù)登記至方某名下期間，方某通過中介出售該房屋，并與案外人簽訂購房合同。現(xiàn)因該房屋學(xué)位被占用導(dǎo)致合同解除，方某需賠付案外人23萬元。
方某訴至法院，認(rèn)為黃某在購房合同解除后仍占用涉案房屋戶籍及學(xué)位的行為嚴(yán)重?fù)p壞了她的合法權(quán)益，請求判令：黃某賠償因房屋無法正常出售，致使方某對案外人的違約補償金23萬元；暫停向黃某支付執(zhí)行尾款，直至黃某本人及家庭戶口從方某名下房屋遷出，并退出占用學(xué)位時為止；黃某支付戶籍學(xué)位占用費50萬元等。
爭議焦點：
1.關(guān)于方某主張黃某因占用戶籍及學(xué)位造成損失的請求。
方某與黃某的購房合同糾紛訴訟期間，黃某將其一家三口戶籍遷入涉案房屋內(nèi)，并由其兒子占用涉案房屋所屬小學(xué)學(xué)位。經(jīng)法院判決，雙方買賣合同關(guān)系已解除，涉案房屋恢復(fù)登記至方某名下，因黃某占用涉案房屋學(xué)位，導(dǎo)致方某另行出售房屋不成，并向案外人賠償違約金23萬元，現(xiàn)方某要求黃某賠償其上述損失，合理合法。
2.關(guān)于方某主張黃某戶籍學(xué)位占用費的請求
涉案房屋戶籍對應(yīng)小學(xué)為省一級重點小學(xué)，黃某占用該房屋學(xué)位導(dǎo)致方某短期內(nèi)無法使用該學(xué)位，房屋市場交易價值貶損，方某上述請求實為黃某占用戶籍學(xué)位的損失，鑒于本案戶籍學(xué)位占用情況，酌定該損失為30萬元。
一審法院判決：黃某向方某賠償因房屋無法正常出售，致使方某對案外人的違約補償金23萬元；黃某向方某支付戶籍、學(xué)位占用費30萬元；駁回其他請求。后雙方經(jīng)二審法院調(diào)解結(jié)案。
法官說法：盡可能查驗學(xué)位在過往6年是否被占用
民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。本案中，黃某提起訴訟，請求解除雙方買賣合同等。在此訴訟期間，黃某自行將涉案房屋對應(yīng)的小學(xué)學(xué)位占用，導(dǎo)致雖然法院判決買賣合同解除，房屋恢復(fù)登記至方某名下，但因該房屋對應(yīng)學(xué)位被占用，房屋價值貶損嚴(yán)重。黃某的行為違反了誠實信用原則，其給方某造成的損失，應(yīng)當(dāng)予以賠償。
在此，提醒購房者在購買二手房時，盡可能查驗清楚學(xué)位是否在過往6年內(nèi)被占用，否則可能會對房屋價值產(chǎn)生影響，也可能導(dǎo)致即買即用學(xué)位的計劃落空。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》第五百六十六條第一款合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。
（廣州日報全媒體記者魏麗娜 通訊員鐘遠(yuǎn)東、戴俊英）
