在租賃的房屋交付使用后，承租者才發(fā)現(xiàn)房屋使用面積與合同約定的面積存在差距，那能否要求減少租金？記者今日了解到，廣州番禺法院就審結(jié)了一起類似的租賃合同糾紛案件。
某村經(jīng)濟社就該村某廠房招租項目在番禺區(qū)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易和管理平臺發(fā)出競投公告，該公告載明招租項目的廠房建筑面積為12442平方米，宿舍建筑面積為1875.4平方米，空地占地面積為7833.5平方米，并分別明確了廠房、宿舍、空地單位面積每月的租金金額。
曾某競得該項目后，與某村經(jīng)濟社簽訂了《建筑物租賃合同》，該合同約定的廠房、宿舍、空地面積及單位面積租金金額與競投公告所載一致，并注明“具體使用面積以建設(shè)辦測量確認(rèn)為準(zhǔn)”。
廠房交付后，曾某委托勘測公司對涉案廠區(qū)進(jìn)行測量，得出空地面積為8972.5平方米、廠房實測建筑面積為11303平方米的測量結(jié)論。曾某隨即向某村經(jīng)濟社提出廠房實際建筑面積比合同約定面積少1139平方米，租金應(yīng)相應(yīng)減少。
在溝通未達(dá)成一致的情況下，曾某自行按照實際測量面積計算得出的租金向某村經(jīng)濟社支付租金。一年后，某村經(jīng)濟社向本院起訴要求曾某按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)補交租金。番禺法院為查明事實，向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)辦發(fā)函調(diào)查，該辦回復(fù)稱其于2018年根據(jù)某村經(jīng)濟社的指畫范圍出具測繪圖，測出有建筑物占地面積為12442平方米，其中黃色飄蓬、綠化帶（測繪時沒有建筑）面積為1139平方米，實際建筑面積為11303平方米。
番禺法院審理后判決：駁回某村經(jīng)濟社全部訴訟請求。法院指出，《建筑物租賃合同》約定租金按面積計算，本案的爭議焦點為廠房計租面積的問題。
一方面，某村經(jīng)濟社雖主張將飄蓬、綠化帶的1139平方米計入廠房建筑面積，但飄蓬為建筑物外墻的附著物，將飄蓬、綠化帶算入建筑面積內(nèi)與交易習(xí)慣不符，而無論是在競投公告還是在雙方簽訂的合同中，均無明確載明廠房建筑面積是包含飄蓬、綠化帶等范圍在內(nèi)。
另一方面，對于過萬平方米的建筑來說，肉眼難以準(zhǔn)確判斷是否存在面積差異，飄蓬、綠化帶導(dǎo)致雙方主張的廠房建筑面積差異達(dá)1139平方米，誤差比例接近10%，已超出合理范圍，如按某村經(jīng)濟社所主張的面積計租，明顯對作為承租人的曾某不公平。因此，廠房計租面積應(yīng)以去除飄蓬、綠化帶1139平方米后的實際建筑面積11303平方米為計租基數(shù)。曾某已按該實際建筑面積向某村經(jīng)濟社支付實際使用期間的租金，故法院對某村經(jīng)濟社的訴訟請求予以駁回。
房屋面積作為租賃合同的主要內(nèi)容之一，對合同目的實現(xiàn)、租金的計算等有著重要影響，關(guān)系到租賃雙方的切身利益。
經(jīng)辦法官指出，針對租賃房屋面積是否符合約定，承租人能否以此為由拒付或減付租金，法院一般會考慮以下因素：一方面看有無對房屋現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn)。同時，看租金合同是約定按房屋面積計算，抑或以套或者層、棟為單位計算。再者，看承租人有無在合理期限內(nèi)提出異議。
案例中，承租人在廠房交付后，及時發(fā)現(xiàn)房屋面積少于合同約定，并在合理期限內(nèi)提出異議，在案證據(jù)又能證實承租人的主張，故得到了法院的支持。
近年來，房地產(chǎn)租賃市場上“面積爭議”頻發(fā)。為減少糾紛訴累，合同雙方應(yīng)以誠信原則為合作基石，辦事依法、遇事找法、解決問題用法、化解矛盾靠法。
文/廣州日報·新花城記者：章程
圖/廣州日報·新花城記者：莫偉濃
